[261003] 2027년 부동산 대격변 시작된다, '이 지역 아파트' 무섭게 오른다 (서울대 김경민 교수) 김작가TV

이제 2021년 신고가가 전 되게 중요하다고 봐요. 그 가격이 기준선일 될 것 같은 생각은 커요. 아마 거기까지는 충분히 갈 거고 강부권에서의 그 거래량 가격 상승 패턴을 보면은 여기 여전히 약간 상승한 룸이 있다고 보여져요. 자, 다시 이제 좀 요책으로 좀 돌아와서 2025년에는 슈퍼사이클 26년에 상승 도미노 예고하셨죠. 실제로 어땠는지랑 이제 내년 시장 한마디로 진단해 주신다면요냐? 약간 자화자처럼면 좀 웃기긴 하네. 슈퍼사이클 상승 도미노가 되었나요? 그 그랬던 거 같아요. 네. 그까 사실은 뭐 이게 슈퍼 사이클 얘기는 제가 부동산 트렌드 2025에서 했을 거예요. 2024년에 우리가 맞아. 제가 매년 인터뷰를 하고 있기 때 저 기억하고 있습니다. 말씀하신 대도 됐죠. 2024년에 그때 제가 뭐 슈퍼사이크 했다고 했을때 사람들 바지 많이 하고 저 욕 먹고 그랬었는데 근데 이게 제가 이제 슈퍼 사이클 탄다고 했을 때 이슈 근데 여기서 약간 좀 조심하셔야 될 부분이 슈퍼 사이클 탄다고 했을 때 이게 뭐 567년 간다는 말씀은 절대 아니었어요. 그때도 제 말씀드려 보면 사이클이 짧아졌다는 말씀 분명히 들었고 대세 상승을 갔다는 그 말씀이고 근데 이제이 지금은 이제이 슈퍼 사이클에서 이제 사이클이 이제 전환되는 시점인 거 같아요. 그리고 이제 작년에 우리가 상승 도미노 말씀드렸던 거는 그 이제 강남이 많이 올랐고요. 사실은 그죠. 그래서 이제 강북이 이제 상승 도민으로서 오른 거를 제가 말씀드렸는데 그게 나타나고 있고 그리고 강남은 그래프에 보듯이 사실은 올해 1월 1분기부터 사실 정체 네가 되고 1분기 정체가 되고 이거는 이제 강남 3구 음 이건 노도성인데 이게 정체가 되고 정체가 되는 와중에도 여기는 상승 도미가 일어났었죠 사실은요. 이거 여기는 이제 노도성 지역이긴 합니다만은 다른 데들이 더 상승이 일어났고요. 이제 강남 상구는 이제 약간 정체에서 꺾이는 부분은 나타난 건데 거기까지는 뭐 뭐 맞췄다가 중요한게 그렇게 흘러온 거 같아요. 예. 예. 내년은요. 아, 내년은 사실은 저희 키워드는이 부동산 시장 격변의 서막이에요. 격변. 예. 약간 좀 패러다임 지금 그래서 지금 중요한 되게 패러다임 같아요. 패러다임이 중요하고 그래서 아까 말씀드린 것처럼이 저는 이제 가격이 어떻게 되느냐를 떠나서이 부동산 시장에 판이 바뀌고 있으니까이 대울 역삼가권 왜 중요한지를 이해를 하시는게 전장 중요하다고 생각을 하고 이거를 이해를 하시면은 앞으로 GTX가 어떻게 서울 대서울권의 주택 시장을 바뀔까도 우리가 좀 이해를 할 것 같고요. 그리고 다른 키워드는 이제 강남의 좀 위축 그리고 방법은 상승의 가능성 뭐 여전한 상승 예 뭐 그렇게 보고 있습니다. 예. 자 교수님께서 2025년 2월 토재 해제를 정체 실패라고 평가하시던데 토재 풀계금 적한 시점은 언제일까요? 아 우선은 우리가 우선 토재 해지 후에 2025년 2월 후에 우세현 신장님 본인도 생각보다 시장 영향 커 송구하다는 말씀을 하셨어요. 그러니까 이거는 그니까 부동산 가격이 상승할 때는 그 이런 토재 해제라든지 이런 마켓을 풀어 줄 수 있는 메시지가 나오면 안 되는 거죠. 사실은. 근데 그때 그 메시지 나온 거 좀 잘못됐다고 보고요. 다만 우리가 토고제 자체의를 본다고 하면은 저는 이걸 언젠간 없어져야 될 거라고 생각을 해요. 왜냐면 내가 물건을 살고 싶어 하는데 국가가 너 살아 말아 이걸 결정하는 거잖아요 사실은. 근데 결정한다고 했을 때도 이게 사실 굉장히 형식적인 거지. 준비 다 해서 가서 또 해 줘요. 그러니까 이건 사실 제가 봤을 때는 의미가 없는 거여서 저는 제가 생각하는 바는 이건 기본적으로 해지가 맞다. 다만 말씀하신 거 도대체 언제 할 거냐데 이게 토재라는게 1970년대부터 있던 거거든요. 이미 반세기가 돼서 관습화되 있어요. 일부 지역에는. 그리고 이게 사람들의 뇌리 속에 있기 때문에 토재 해제를 하는 순간 가격은 오를 수 있다는 생각을 주니까 이거는 토재 해제를 한다고 하면이 시점이 되게 중요한 것이고 제가 봤을 때 그 시점은 뭐냐면은 이제 엄청난 공급 물량이 우리가 한다고 했으니까 엄청난 공급 물량이 나오면서 가격이 떨어지는 그 시점에 해야지 가격이 오르는 시점에 한다고 했을 때는 시장님이 사과한 것처럼 사실은 그 시점에 하서는 안 되는 겁니다. 사실. 예. 그리고 또 2027년 자우할 다섯 가지 변수가 있던데 어떤게 있고 그중에서 가장 큰 변수는 뭐죠, 교수님? 아, 제가 봤을 때는 이제 우선은 우리가 인플레이션을 우리가 지금 여전히 경험하고 있고요. 근데 인플레이션 원다 했을 때 한국인에서 금리로 유동성을 줄이려고 하니까이 금리 부분이 두 번째고 그리고 이제 우리가 뭐 3전 닉스라든지 거기서 이제 근무하는 분들 이제 자산 효과가 나타났잖아요. 굉장히 큰 성과급 이런게 나타났고 세 번째 자산 효과고네 번째 우리가 다 알고 있듯이 공급 절벽 이게 아파트 빌라 다 나타나고 있고요. 그다음에 정부 정책이 굉장히 세요. 제가 봤을 때는. 예. 그래서 이게 다섯 가지 효과인데 제가 봤을 때는 이제 공급 절벽을 이제 다 느끼고 있고요. 근데 공급 절벽이 왔다고 했을 때 효과는 매매 가격에도 영향을 주지만 가장 직접적으로 가는 건 사실은 임대차예요. 전월세 가격 그거고 그리고 우리가 매매 가격 측면으로 본다고 했을 때는 아까 말씀드린 것처럼 이게 강북하고 강남이 약간 다른 거 같아서 지금 이제이 세제라든지 정부 정책은 강남 위축으로 들어가게 했고요. 솔직히 그다음에 금리 같은 경우에는 강북이 상승을 하곤 있습니다만은 금리 수준이 굉장히 부담 수준이 되면은 강북도 아마 정체식으로 갈 가능성이 높아요. 그래서 제가 지금 봤을 때는이 전월세 시장에서는 공급 절벽이 크고요. 그다음에 이제 금리하고 정부 정책인데 금리가 아마 강북 시장 그리고 정부 정책의 강남 시장에 굉장히 영향 그럼 앞서 교수님 말씀해주신게 강남이 이제 조정을 앞으로 당간 좀 받을 때 얘기해 주셨는데 그 강북의 상승은 언제까지 좀 이어지는 걸까요? 아 근데 지금 봤을 때는 이게 이제 2021년 신고가가 전 되게 중요하다고 봐요. 예. 왜냐면 다 거기를 다 돌파를 했고 사람들이 봤을 때 그 가격이 기준선일 될 것 같은 생각은 커요. 그래서 그 가격은 다 넘대요 가격대 말하는 거겠죠. 그렇죠. 가격대가 아직 안 지나간 데들이 존재를 하잖아요. 그죠? 아마 거기까지 충분히 갈 거고 우리가 그걸 어디서 볼 수 있냐면은 그니까 나중에 시점은 이제 금리가 어느 정도 그분들한테 부담이 되느냐가 되게 중요할 것 같아요. 근데 그 스케줄은 우리가 함부로 예단할 수 없을 것 같고요. 다만이 거래량 패턴에서 보면 좀 재밌는게 나타나는게 이게 강남 3구하고 노도성원 노원 도봉 성북구예요. 이거 사이즈가 두 개가 다 비슷해요. 근데 강남 3구가 고가 주택이고 여기는 중산층과 서민 지역이잖아요. 이게 가격이 비싸니까 실질적으로 하면 여기가 더 거래량이 많아야 되거든요. 근데 2023년 가격이 상승할 때 보면은 강남 상부가 더 많아요. 지금 계속 그죠? 2024년도 강남 상고가 다 많아요. 연 그 분기별 이렇게 비교를 해 보면은 근데 강남 상고 같은 경우에 작년 2분기부터 하락 트렌드로 들어가요. 그러니까 2025년 1분기 때 4,400건 한 다음에 2,600 2천 2,600 1800 뭐 이렇게 돼요. 그래서 거래량이 줄면서 여기는 상승했던 거고 전 그래서 약간 버블이 껴 있다고 보고요. 노도선 같은 경우에는 이게 거래량이 지속적으로 붙고 있어요. 그러니까 2024년 4분기부터 계속 지속적으로 붙어요. 거래량이 거래량 붙고 있어서이 정도 거래량 붙는 걸 봤을 때는 사람들이 아직 더 주택 시장으로 들어갈 여력은 있는 걸로 저는 보여져요. 예. 2026년 2월 강남 보블 가능성을 언급하실 때가요 데이터 때문이었던 건가요? 예. 예. 그러니까 사실은 이거를 저희가 분기인데 월별로 본다고 했을 때 외부에서 쇼크가 크게 오면은 갑자기 거래량이 한번 흔들려요. 근데 그때 한번 흔들렸고 지금 3분기는 없으면 3분기도 흔들렸어요. 이미 우리가 뉴스에서 보듯이 호가 굉장히 떨어지고 거래량이 떨어지는게 잡히기 때문에 제가 제 유튜브 채널에서 제가 그 말씀하고 딴 데서도 몇 번 말씀을 드렸는데 이게 버블의 징조라는 거는 버블이 없다고 하면은 외부에서 뭐라고 하던간에 그건 쭉쭉 가요. 강북처럼. 근데 버블이 존재하는 경우에는 외부에서 어떤 메시지가 시장에 반하는 메시지가 들렸을 때 그게 굉장히 흔들려요. 그게 올해 초 그다음에 중반에 나타난 거 같아요. 예. 음. 요때는 왜 증가했던 거예요? 저게 지금 분기잖아요. 우리가 1, 2, 3, 4, 5 월별로 하면은 2, 3월 달에 떨어졌다가 4, 5, 6월 달에 좀 상승을 했어요. 근데 우리가 정부 메시지가 7, 8월에 나왔잖아요. 그 이후에도 달라진 거예요. 8, 9월 달부터. 네. 예. 그니까 거래량 그래프가 이런 식으로 돼요. 이런 식으로. 아, 원래 2분기 때가 보통 좀 거래량이 늘어나나요? 꼭 그렇지도 않아요. 사실은. 예. 이게 사실 예전에이 우리가 계절성이란게 존재를 했는데 반드시 그런치도 않더라고요. 예. 그럼 강남이 폭나가진 않지만 정치와 조정 가능성은 크다고 보셨는데 어느 정도 기간과 폭을 말씀하신 걸까요? 아, 그거는 되게 예측하기 힘든데요. 근데 제가 봤을 때 어, 우선은 2021년 고점 찍고 2023년 1월까지 기간이 한 1년 반밖에 안 됐기 때문에 지금 그게 뭐 그 기간을 넘어설 것 같지는 않아요. 제가 봤을 때는요. 근데 이제 물론 그 가정은 다른 조건들이 다 본질적이라 가정인데 여기서 또 금리가 정말 엄청나게 더 높아진다든지 아니면 뭐 이란하고 미국 전쟁이 더 길어져서 글로벌 공급방에 심각한 문제가 생긴다. 그런 외부 변수가 생기면 또 그거는 이제 모르는 일이죠. 예. 자, 강남은 또 소수의 고가 거래로 올랐고 노도 강성은 거래량이 붙으면 올랐는데 가격보다 거래량 봐야 하는 이유 뭘까요? 그러니까 예를 들어서 네. 우리가 많이 아는 분들이 이제 2023년부터 가격이 올랐단 말이에요. 그죠? 가격이 올랐는데 그니까 바닥을 찍고 오를 때는 여기 밑에가 거래량인데요. 거래량이 올라가면서 가격이 오르는 건 괜찮아요, 사실은. 근데 거래량이 떨어지면서도 가격이 오를 수가 있어요. 왜냐면 지나치게 높은 수준이 됐다고 했을 때는 사람들이 거래량이 떨어지면서 고가 거래가 일어나는 거죠. 근데 강복 같은 경우에 아까 말씀드린 것처럼 거래량이 지금 여전히 붙으면서 가격이 상승하는 단계여 가지고 강남 가격은 좀 다른 거예요. 제가 봤을 때는. 그 관점에서 봤을 때 강부권에서의 그 거래량 패턴 그리고 가격 상승 패턴을 보면은 여기 여전히 약간 상승할 룸이 있다고 보여져요. 그리고 또 더 이상 금강구는 없다고 하시던데 간학구가 그로 금천과 갈라진 이유를 모고 다음으로 분할 지역은 어디인가요? 결국은 얘랑 연결이 되는 거 같아요. 이거하고. 음. 이게 뭐냐면은 이게 이번 책의 약간 핵심 같은 거군요. 어. 예. 예. 예. 이게 업무지국 접근성이 얼만큼 좋느냐가 제일 중요한 거예요, 사실은. 관학구 같은 경우에는 이제 구로 금천구하고 관학을 우리가 세 개를 묶지만은 데이터를 보면은 이게 2020년 이후로 보면은 그때부터 이게 갈라져요. 관학고가 굉장히 빠르게 상승을 하고 구금처는 이제 조금 평평하게 상승하는 아이 중에서는 간나구가 좀 더 좋은 입지인가요? 아 그렇죠. 왜 그러냐면은 관학구 같은 경우에는 뭐 서울대도 있긴 합니다만은 2호선을 따라서 그니까 서울대역부터 강남역까지가 지하철 일곱 개예요. 금방 가요. 15분 가는 자리고 관학구에서 북쪽으로 차타고 조그만 가면 여유도예요. 서쪽으로 조그만 가면 구루 가산이기 때문에 관학구는 사실은이 세 개의 업무 지구에 돌려싸이는 지역이에요. 근데 구로하고 금처는 사실은 지하철을 타고 가서 구로가산도 있지만 거기서 여의도로 가든지 강남을 가든지가 약간 좀 상대적으로 멀죠. 그래서 이제 아까 말씀드린 것처럼 업무 지구 적본성 차원을 봤을 때 관학구가 어 좀 더 우위에 있는 시장이라고 볼 수 있고 그게 주택 시장이 좀 투영된다고 보여져요. 예. 그리고 요즘에 또 이제 반도체 경기가 굉장히 좋잖아요. 물론 주간 약간 조정을 겪었지만 이쪽에 이제 또 경기 남부 쪽이 반조체 때문에 많이 뜨거웠잖아요. 자, 동탄 수지 영통. 만약에 반도체 경기 꺾이면 어떻게 되는 거죠? 요즘에 이제 반도체 고점 이런 얘기도 많이 나오고 하니까요. 뭐 오래 안이지만 내년에 꺾일 수 있다. 주가는 주가고. 네. 이제 반도체 이제 당국자들하고 얘기를 했을 때 반도체 매출이라는게 앞으로 2, 3년을 간다고 보잖아요. 사실은 2, 3년을 간다고 하면은 주가와 상관없이 거기 종사자분들한테 들어간 성과이 여전히 존재를 할 거라고요. 그리고 이게 매출이 했다고 반도체를 보면은 여태까지 상승을 하면서 거기 안에서 사이클이 존재했던 거고 우리가 AI 같은 걸 영 사용하는 걸 보 보면은 지금도 더 많이 사용을 하고 있잖아요. 그러니까 주가의 사이클은 존재할지 모르지만은 회사가 망하지도 않을 뿐더록 회사에 대한 수요는 저는 여전히 존재를 한다고 봐요. 근데 이제 그 관점에서 봤을 때 우리가 채세권이라고 해 가지고 셔틀 버스 또는이 권역에 있는 주택 시장은 사실은 주가랑 상관없이 여전히 이분들이 안정적인 그 업무환경 아니면 안정적인 그 잡이 여전히 보장되어 있기 때문에 주가가 떨어졌다고이 지역의 어 주택 시장이 굉장히 조정받을까 뭐 그거 그거렇게는 보지는 않습니다. 다만 이제 동탄 같은 경우를 보면은 이런 건 있어요. 동탄에서 동탄역 주변부터 한 2km까지만 굉장히 아파트 가격이 존재 세고 그다음부터는 사실 그렇게 많이 안 올라요. 음. 그니까 모든 동탄이 중요한게 아니고 동탄역부터 해가지고 그 주택 가격에 우리가이 기울 기울기라고 하는데이 기울기가 굉장히 가파르지게 이렇게 돼 있어요. 서울 같은 경우에는 삼성역부터 이런 식으로 돼 있어 가지고 법역이 굉장히 넓은데 동탄은 굉장히 좁아요. 그래서 모든 동탄이 다 같이 올랐다고 지금 생각하시면 안 되는 거고 GTS 동탄력 주변을 해서 2km 이내가 조금 오른 거고 근데 거기서 만약에 특정 지역이 거기서도 어 월등이 오는다고 했을 때는 그 지역도 약간의 버릴 가능성도 존재를 하는 거죠. 예. 서울과 다르게 동탄 같은 곳이 기울게 가파르는 이유 뭐예요? 예를 들어서 이거죠. 서울 같은 경우에는 삼성역부터 해서 지하철 2호선이라든지 다른 지하철 또 버스 라인이 굉장히 촘촘히 잘 돼 있잖아요. 동당 같은 경우 동탄 GTX 여기에서 주변을 가는 사실은이 대중 교통방이 그렇게 잘 돼 있지가 않아요. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 동탄에서 허브앤 스포크식으로 대중 교통방을 지금부터 잘 정비를 해야지이 주변 지역이 더 활성화될 수 있을 것 같아요. 예. 교통망이 좀 한계가 있다는 거군요. 아, 그렇죠. 그렇죠. 그래서 나중에 GTX 여기 이제 경기권으로 간다고 했을 때는 그 역을 중심으로서 역세권 개발하고 동시에 대중 교통방을 어떻게 연결시킬지가 되게 중요할 겁니다. 예. 그럼 교수님 말씀 지금까지 들어보면 강남의 집값은 이제 어느 정도 꺾인 상태고 그다음에 아직은 강북도 오르고 있지만 강북도 좀 어느 시점이 지나면 이제 꺾일 수 있다는 얘기 같은데 어쨌든 강북은 아직 좀 더 오를 여력이 있다는 건데 서울도 오르면 이제 지방도 오른다라는 기대감도 있을 수 있잖아요. 그런 거 어떻게 보시나요? 지방은 또 슈퍼스타 동네만 보여 봐야 한다고 하시던데. 아 아 슈퍼스타 동네만 봐야 되는게 맞습니다만은 그게 어떤 의미일까요? 아, 그러니까 뭐 거기서 좀 잘 나가는 구들 있잖아요. 그런 걸 보는 건 맞는데 대구의 수성구 부산에 해운 대구 같은 예. 예. 예. 이게 좀 조심해서 아파트 시장이 그래프에 보듯이 아파 이게 다 광역시거든요. 서울 뭐 경기 인천 광주 대구 대전 부산 이런데 이게 과거에는 오르는 트렌드가 좀 나타났는데 우선은 이쪽이요 2020년부터 2022년은 저는 그냥 전체가 다 법블로 봐요. 왜냐면은 2020년 전만 하더라도 뭐 인천도 마찬가지 인천 광주 대구 대전 부산 광역 굉장히 평평했어요. 평평했고 그다음에 이제 서울은 상승하나 나머지 여전히 평평해요. 나머지 일부가 지금 가격이 빠지고 있는 추세예요. 서울 같은 경우에는 경기도권에 대기 수요가 존재를 하고 소득이 올라가잖아요. 근데 지방 같은 경우에는 인구가 빠지는 데들이 태반이고 그다음에 미분양이 있는데도 있어요. 그리고 서울만큼 소득이 확실하게 오르는데도 아니기 때문에 서울이 오르는데 우리 동네는 왜 안 올라? 옛날에도 안 올랐어요. 대게 죄송한데 지금 그걸 기대하시면 안 될 것 같아요. 그니까 이게 보시면은 서울 경기 인천도 서울은 급파르게 우르지만은 2010년대 중반입니다. 이때 2010년대 중후반에 경기 인천은 거의 안 올랐어요. 지금 경기가 안 오르는 거, 인천이 안 오는 거는 우리가 인정하고 들어가야 되는 거고 뭐 대전도 마찬가지고요. 부산은 심지어 2010년대 중후반에 서울 급등할 때 여기는 빠졌어요. 그때 이제 울산을 포함한 지역 경제 안 좋으니까 이때 빠진게 굉장히 많이 빠진 겁니다. 사실 따라서 다른 점들도 마찬가지고요. 사실은 그래서 제가 봤을 때는 지방 광역시는 사실 살기 좋은 동네인 건 맞아요. 근데 그렇다고 주택 가격이 서울만큼 오르느냐를 우리가 상정하면 안 될 거 같아요. 둘은 굉장히 다르다. 그럼 저 요거 데이터 보니까든 생각이 어쨌든 지금 어느 데이터를 봐도 서울은 집값이 오르는데 지방은 잘 안 오르는 거잖아요. 근데 많은 분들이 그러면 이걸 알고 있기 때문에 서울에 당연히 집에 사고 싶은 심리와 투자 수요가 있었기 때문에 서울에 더 올랐겠죠. 당연히. 근데 지금 정부에 사는 정책이나 이런 것들 봤을 때는 서울에 이제 못 사게 하고 있는 걸 하고 있잖아요. 그럼 이게 뭐 닭이 먼저냐 알이 먼저냐일 수 있는데 이걸로 인해서 서울 집값이 안정화가 되면 뭐 좀 괜찮을 수도 있겠지만 또 반대로 얘기하면 그렇게 되지 않거나 한다면 뭐 자산차가 벌어지는 그까 서울과 뭐 대구나 이런 거 샀을 때 벌어지는 구도에서 서울을 못 사는 지금 정책이나 세제 개편나 그런 식으로 하고 있잖아요. 지방에 있는 분들은 뭐 전에도 힘들었지만 예전에는 그래도 선택권이 내가 뭐 무리를 내든 하든 선택권이 있는 상태에서 내가 선택하지 않음으로 인해서 변화지가 되는 느낌이라면 앞으로 만약에 집값이 오른다면 나는 선택 뭐 일자리를로 가지 않는 이상 살 수 없는 거니까 선택할 수 없는 상황에서 벼락거리가 될 수 있는 상황이 벌어질 수도 있는 거 아닌가요? 한 국가에서 슈퍼스타 도시 그니까 1등 도시가 가격이 오르는 건 사실 정 지금 글로벌 패턴이에요. 그렇죠. 어, 글로벌 패턴이고 그러니까 우리나라에서 수포드사 슈퍼스타시는 서울이고 일본에서도 슈퍼스타시는 동경이에요. 도쿄 많은 사람들이 착각을 하시는데 일본은 인구가 줄지만 도쿄 도하고 도쿄 23권씩 지금 인구가 늘고 있어요. 그리고 도쿄 같은 경우에 작년 기준으로 전 세계 도시 중에서 부동산 가격 상승률 1등이에요. 그러니까 슈퍼스타 도시는 지금 전 세계 도시 중어요. 예. 작년에 굉장히 많이 올랐어요. 그러니까 전 세계 주요 도시 중에서 굉장히 주요 도시 중에서 그러니까 이거 이게 지금 경 산업 패라다임 자체가 국가에서 지금 슈퍼스타 도시로 몰리고 있는 건 현실이어서 우리가 이거는 인정을 해야 될 거 같아요. 인정을 해야 되는 거고 두 번째는 저는 이거 같아요. 우리가 지금 그분들이 이제 투자를 투자의 관점에서 서울부동산보다 더 투자 수익률이 높은게 있다면 그걸 하실 수 있는 거잖아요. 사실은요. 그러니까 투자 포트폴리오 차원에서 여러 샘플이 있으면 되는 것이고 그 관점에서 우리가 저는 약간 좀 그런 질문에서 조금 약간 좀 답답한게 리츠라 제도가 있잖아요. 리츠. 위치라는게 실질적으로 보면은 위치는 그냥 주식회사입니다. 부동산 주식회사라고 보시면 돼요. 사이먼 프라폴티 그룹 같은 경우에는 그냥 그 리테일 쇼핑몰만 개발하는 주식 회사고 그거는 이제 미국에서 구글 파이낸스 가면 나오고요. 아발론베이라는 회사는 미국에서 도시별로 임대 아파트해서 엄청나게 돈 버는 회사예요. 임대료 뭐 4,000불 5천불 해요. 비싼데 매나탄 같은 데는. 그리고 이제 물류창고만 투자하는 회사도 있고. 그러니까 리츠 같은 회사가 서울 요지에 아파트 같은 것들을 짓고 거기서 수익률을 그 임대 수익률 같은 것들을 이렇게 취하고 일본은 매각을 한다고 했을 때 그 회사의 주식 가치는 사실은 서울의이 아파트 가격 상승률과 굉장히 매치할 가능성이 높아져요. 그러면 그런 투자 상품들이 나오면 되는 거라고요. 굳이 본인이 서울에 집을 안 사더라도 그래서 투자 포트폴리오가 많으면 좋겠고요. 그리고 이제 두 번째는 뭐 뭐 뭐 잘 사는 분들은 주변에 어느 지역에 의사가 서울에 있는 아파트를 샀네 그러지만은 데이터를 봤을 때 그 수체는 굉장히 미미해요 사실은요. 그래서 우리가 이거를 뭐 서울에 있는 아파트는 상승하는데 내가 우리 지역은 왜 그래라고 하는 부분들은 저는 이제 새로운 투자 포트폴리오 같은 것들을 정부해서 금융 상품을 좀 많이 만들어 줘서 했으면 좋겠다는 생각이 들어요. 예. 음.