7% 모기지가 만든 이상한 미국 주택시장에서 살아남을 3개 기업들은?

심지어 미국 전체 중앙가격만 비교하면 이제 신축주택이 기존주택보다 더 쌉니다(!!!). 사진 출처: 위클리한국주택경제신문 쉽게 말해서 신축이 구축보다 싼 기현상이 일어나고 있다는 겁니다. 이런 말도 안 되는 환경에서 특히 유리한 미국주식 기업들이 있는데 기억해두시면 좋겠습니다. ​ 우선 배경지식부터 빠르게 설명할게요. 사진 출처: 인베스팅닷컴 미국에는 지금 아주 거대한 문제가 하나 있는데 "모기지 락인 효과"입니다. 미국 주택담보대출의 대부분은 장기 고정금리인데, 몇 년 전 금리가 낮을 때 3~4%짜리 30년 모기지를 받은 사람은 그 금리를 계속 유지할 수 있습니다. 문제는 이사할 때입니다. ​ 3%짜리 모기지를 가진 사람이 지금 집을 팔고 다른 집을 사면 새 집에는 7%짜리 모기지가 붙겠죠.

​ 500,000달러짜리 집에 400,000달러를 빌렸다고 하면 30년 고정금리 3%의 원리금은 월 약 1,686달러입니다. 7%라면 약 2,661달러가 됩니다. ​ ???: 같은 돈을 빌리는데 매달 거의 1,000달러를 더 내야 한다고? ​ 그러니 직장을 옮기거나 가족이 늘어나는 등 특별한 이유가 없다면 그냥 현재 집에서 버티는 게 낫습니다. 이게 미국 기존주택 시장의 거래량을 눌러놓고 있는 가장 중요한 힘 가운데 하나입니다. 사진 출처: 트레이딩 이코노믹스 그런데 미국 총 주택 재고는 코로나-19가 시작된 이래로 최고치입니다. 어? 집주인이 안 판다면서 왜 미국 주택 재고는 늘고 있을까? 여기서 숫자가 조금 이상해지는데, 2026년 8월 미국 기존주택 재고는 162만 채로 전년보다 5.9% 늘었습니다.

​ 매도자: 님 제발 이 집 좀 사가셈 조금 깎아드림... ​ 매수자: 아니 지금 30년 모기지가 7%라니까요? 사고 싶어도 이자 내면 파산이라고요 ​ 하지만 대형 주택건설업체는 가능합니다. 사진 출처: 구글 D.R. Horton(DHI) 같은 회사는 자체 모기지 회사 DHI Mortgage를 가지고 있어서 건설사가 돈을 부담해서 고객의 모기지 금리를 낮춰주는 모기지 바이다운을 대규모로 사용할 수 있습니다. ​ DHI는 올해 2분기 자사 모기지를 이용한 고객의 90%가 영구 또는 일시적인 금리 바이다운을 받았다고 밝혔습니다. DHI 전체 주택 인도량으로 계산해도 약 73%에 바이다운이 붙었다고 합니다. 사진 출처: DHI 6월 말 기준 DHI Mortgage를 이용해 계약 중인 고객들의 평균 금리는 약 4.9%였습니다.

당시 시장금리는 약 6.5%였으니 엄청난 차이가 있죠. 지금 시장금리가 7%를 넘었으니 이 차이는 더 중요해집니다. ​ 400,000달러를 30년 동안 빌린다면? ​ 금리 7%에서는 월 원리금이 약 2,661달러. 5%라면 약 2,147달러 매달 500달러 이상 차이가 남 ​ 구매자는 신축을 사든 구축을 사든 "이 집을 샀을 때 매달 통장에서 얼마가 빠져나가느냐" 를 비교합니다. 여기서 대형 건설업체가 엄청난 무기를 갖게 된 거죠. ​ 기존주택 집주인은 400,000달러짜리 집을 390,000달러에 팔아줄 수 있습니다. 하지만 구매자의 모기지 금리까지 대신 떠안아줄 수는 없죠. 대형 건설업체는 집값을 조금 깎아주고 클로징 비용도 지원하고 7%짜리 시장금리를 5% 안팎으로 내려줄 수도 있습니다.

몇 가지 수치로 알아볼 수 있습니다. 사진 출처: nahb.org 신축주택이 기존주택보다 유리하다고 해서 주택건설업이 호황이라는 뜻은 아님 2026년 9월 NAHB 주택건설업체 심리지수는 32까지 떨어졌음. 50 아래면 시장 상황을 좋다고 평가하는 건설업체보다 나쁘다고 평가하는 업체가 많다는 뜻 현재 판매여건 지수는 35. 향후 6개월 판매 전망은 37이고 잠재 구매자 유입은 23에 불과함 ​ 건설업체들이 집을 팔기 위해 얼마나 애쓰고 있는지도 숫자로 나옵니다. ​ 9월 미국 주택건설업체의 38%가 집값을 내렸고 66%가 판매 인센티브를 제공했음 평균 가격 인하폭은 6%였으며 할인분양이 사실상 뉴노멀이 되었다는 뜻

​ 이건 건설사들이 집이 없어서 못 판다고 행복한 비명을 지르는 시장과는 거리가 멉니다. 집은 있는데 살 사람이 부족해서 건설사들이 가격을 깎고 금리를 낮춰주면서 구매자의 월 납입액을 억지로 주택 구매 가능 범위 안으로 끌어내리고 있는 겁니다. 문제는 이 비용이 건설사 마진에서 빠진다는 겁니다. 그러니까 지금 주택건설업체 투자에서 중요한 질문은 "미국 주택시장이 좋아질까?" 가 아니고 "구매자가 부족한 시장에서 누가 가장 적은 희생으로 판매량과 시장점유율을 유지할 수 있을까?" 입니다. ​ 근데 굳이 이렇게 업황 자체가 안 좋은데 악으로 깡으로 버티는 기업들을 봐야 할 필요가 있을까? ​ 네, 있습니다. 주택 경기는 어차피 싸이클이고 언젠가 좋아질 텐데, 그 동안 경쟁자들이 줄줄이 쓸려나가고 마지막까지 버티는 이 기업들이 나중에 가장 크게 잘 될 테니까요.

취소율도 17%에서 20%로 올라감 ​ DHI는 지금 엄청난 마진을 남기는 회사라기보다는 마진 일부를 내주면서 판매량과 시장점유율을 어떻게든 지켜낸 회사라고 보는 게 맞습니다. ​ 그 다음으로 PulteGroup(PHM)을 보면, PHM은 조금 다릅니다. DHI가 판매량을 지키는 능력이 돋보인다면 PHM은 지금까지 나온 실적에서 판매와 마진의 균형이 상당히 좋습니다. 사진 출처: PHM 2026년 2분기 PHM의 신규 주문은 7,536채로 전년보다 6% 증가했습니다. 주문금액도 5% 늘었고 백로그 물량도 2% 증가했습니다. 그런데 주택판매 gross margin이 25.0%입니다. ​ 이게 중요합니다.

아까도 말씀드렸듯 지금 미국 건설업체 대부분은 집을 팔기 위해 가격을 깎고 모기지를 보조하고 있습니다. ​ 그 와중에 주문량을 늘리면서 25%의 gross margin을 유지한다는 것은 상당히 괜찮은 숫자입니다. ​ 중산층에 몰빵한 DHI와는 달리 PHM은 생애 첫 주택 구매자부터 중산층 그리고 은퇴 수요까지 고객군을 상대적으로 넓게 가지고 있습니다. 특정 구매자 계층이나 특정 지역에 모든 것을 걸지 않고 여러 가격대를 운영하기 때문에 수요가 이동하면 상품 구성을 조절하기도 좋습니다. 그래서 현재까지 나온 숫자만 보면 PHM은 "이 힘든 시장에서 의외로 누가 가장 멀쩡하게 돈을 벌고 있나?" 라는 질문에 가장 가까운 정답입니다.

사진 출처: 구글 그리고 그 기준으로 보면 저는 D.R. Horton(DHI), PulteGroup(PHM), NVR 세 회사를 가장 먼저 볼 필요가 있다고 생각합니다. ​ DHI, PHM, NVR이 지금 미국 주택 시장에서 가장 유리한 이유는 흥미롭게도 서로 다릅니다. ​ DHI의 강점은 압도적인 판매 능력입니다. 미국 최대 주택건설업체 가운데 하나인 DHI는 중산층과 생애 첫 주택 구매자가 접근할 수 있는 가격대에 특히 강합니다. ​ 실제로 DHI Mortgage 이용 고객 가운데 생애 첫 주택 구매자는 약 65% 평균 연소득은 약 95,000달러(우리나라 기준으로 평범한 중산층)이며 평균 LTV는 약 90%(!!!)임

​ LTV 90%가 제일 부럽군요. 현금 100만 달러를 들고 일시불로 집을 사는 부자가 핵심 고객이 아닙니다. 모기지 금리가 1~2%p만 바뀌어도 집을 살 수 있느냐 없느냐가 달라지는 사람들입니다. ​ 그래서 DHI의 자체 모기지와 바이다운 능력이 정말 중요합니다. 사진 출처: DHI 그 결과 어려운 시장에서도 2026 회계연도 3분기 DHI 주택 인도량은 23,983채로 전년보다 4% 늘었습니다. 주택판매 매출도 1% 증가했고 신규 주문은 23,084채로 전년과 거의 같았습니다. 대신 치러야 할 대가도 있었습니다. ​ 주택판매 gross margin은 20.7%였고 주택사업 세전이익은 전년보다 10% 감소했음

취소율도 17%에서 20%로 올라감 ​ DHI는 지금 엄청난 마진을 남기는 회사라기보다는 마진 일부를 내주면서 판매량과 시장점유율을 어떻게든 지켜낸 회사라고 보는 게 맞습니다. ​ 그 다음으로 PulteGroup(PHM)을 보면, PHM은 조금 다릅니다. DHI가 판매량을 지키는 능력이 돋보인다면 PHM은 지금까지 나온 실적에서 판매와 마진의 균형이 상당히 좋습니다. 사진 출처: PHM 2026년 2분기 PHM의 신규 주문은 7,536채로 전년보다 6% 증가했습니다. 주문금액도 5% 늘었고 백로그 물량도 2% 증가했습니다. 그런데 주택판매 gross margin이 25.0%입니다. ​ 이게 중요합니다.

취소율도 17%에서 20%로 올라감 ​ DHI는 지금 엄청난 마진을 남기는 회사라기보다는 마진 일부를 내주면서 판매량과 시장점유율을 어떻게든 지켜낸 회사라고 보는 게 맞습니다. ​ 그 다음으로 PulteGroup(PHM)을 보면, PHM은 조금 다릅니다. DHI가 판매량을 지키는 능력이 돋보인다면 PHM은 지금까지 나온 실적에서 판매와 마진의 균형이 상당히 좋습니다. 사진 출처: PHM 2026년 2분기 PHM의 신규 주문은 7,536채로 전년보다 6% 증가했습니다. 주문금액도 5% 늘었고 백로그 물량도 2% 증가했습니다. 그런데 주택판매 gross margin이 25.0%입니다. ​ 이게 중요합니다.

아까도 말씀드렸듯 지금 미국 건설업체 대부분은 집을 팔기 위해 가격을 깎고 모기지를 보조하고 있습니다. ​ 그 와중에 주문량을 늘리면서 25%의 gross margin을 유지한다는 것은 상당히 괜찮은 숫자입니다. ​ 중산층에 몰빵한 DHI와는 달리 PHM은 생애 첫 주택 구매자부터 중산층 그리고 은퇴 수요까지 고객군을 상대적으로 넓게 가지고 있습니다. 특정 구매자 계층이나 특정 지역에 모든 것을 걸지 않고 여러 가격대를 운영하기 때문에 수요가 이동하면 상품 구성을 조절하기도 좋습니다. 그래서 현재까지 나온 숫자만 보면 PHM은 "이 힘든 시장에서 의외로 누가 가장 멀쩡하게 돈을 벌고 있나?" 라는 질문에 가장 가까운 정답입니다.

마지막으로 NVR(NVR)을 볼게요. 얘는 좀 특이합니다. 사진 출처: construction & capital NVR의 매력은 판매 기술보다는 토지입니다. 주택건설업은 집을 짓기 전에 땅을 확보해야 하는데, 보통 시장 좋을 때 비싼 땅을 왕창 사놓았다가 주택경기가 꺾이면 문제가 됩니다. 집은 안 팔리는데 토지와 재고에는 돈이 묶이니까요. ​ NVR은 오래전부터 이 위험을 줄이는 독특한 방식을 사용했습니다. ​ 땅을 직접 대규모로 소유하기보다 토지 개발업체와 Lot Purchase Agreement, LPA를 체결하고 필요할 때 완성된 주택용지를 사오는 방식입니다. ​ 2026년 6월 말 기준 NVR은 약 18만4,400개 Lot(주택 한 필지)을 통제하고 있었는데 대부분을 이런 LPA 구조로 확보하고 있습니다.

그래서 주택경기가 지금보다 더 나빠져도 토지를 왕창 직접 사놓은 회사보다 대응하기 편합니다. ​ 그런데 현재 사업 실적을 보면 사실 가장 메리트는 떨어집니다. 사진 출처: NVR 2분기 신규 주문은 전년보다 9% 증가, 주문 취소율은 16.5%에서 14.9%로 떨어졌음(좋은 것) 반면 매출은 10% 감소했고 순이익은 29% 줄었음. 주택사업 gross margin도 21.5%에서 19.2%로 낮아짐(나쁜 것) ​ 그래서 NVR은 지금 실적이 완벽해서 보는 회사는 아닙니다. 경기가 지금보다 더 나빠졌을 때 다른 건설사보다 덜 다칠 수 있는 사업구조 때문에 보는 회사입니다.

그래서 주택경기가 지금보다 더 나빠져도 토지를 왕창 직접 사놓은 회사보다 대응하기 편합니다. ​ 그런데 현재 사업 실적을 보면 사실 가장 메리트는 떨어집니다. 사진 출처: NVR 2분기 신규 주문은 전년보다 9% 증가, 주문 취소율은 16.5%에서 14.9%로 떨어졌음(좋은 것) 반면 매출은 10% 감소했고 순이익은 29% 줄었음. 주택사업 gross margin도 21.5%에서 19.2%로 낮아짐(나쁜 것) ​ 그래서 NVR은 지금 실적이 완벽해서 보는 회사는 아닙니다. 경기가 지금보다 더 나빠졌을 때 다른 건설사보다 덜 다칠 수 있는 사업구조 때문에 보는 회사입니다.

일종의 보험 & 저가매수 관점이라고 봐야겠죠. ​ 깔끔하게 정리하면 아래와 같습니다. ​ DHI: 마진을 일부 희생하더라도 자체 모기지와 금리 바이다운으로 판매량과 시장점유율을 지켜내는 회사 PHM: 주문은 늘리면서도 높은 마진을 유지해 지금 시장에서 실적의 균형이 가장 좋은 회사 NVR: 현재 실적보다는 토지 옵션 중심의 가벼운 자본구조 덕분에 주택경기가 더 나빠질 때 방어력이 가장 좋은 회사 ​ 지금 주택경기가 나쁜 건 팩트입니다. 하지만 이런 시점일수록 회사 사이의 체력 차이가 눈에 보이기 시작하겠죠. 모두가 하하호호 웃을 때는 안 보이고요.