2027년 부동산 시장 대전망, '이 지역 아파트' 무섭게 오른다 (서울대 김경민 교수 풀버전)

[261011] 2027년 부동산 시장 대전망, '이 지역 아파트' 무섭게 오른다 (서울대 김경민 교수 풀버전) 김작가TV

금리가 이제 올리기 시작을 했기 때문에 금리가 어느 정도까지 올라가느냐가 굉장히 중요할 것 같아요. 정체는 하락으로 간 거 같으나 하락 시점이라는게 뭐 과거처럼 3년 4년 되는게 아니고 우리가 생각하는 것보다 하락 사이클이 짧을 수가 있어요. 제 책에서도 이제 키워드가 강남 약간 위축 [음악] 강부근 일정 부분 상승인데 그 관점에서이 지역들은 사실은 여전히 거래량은 강남보다 상대적으로 붙고 있기 [음악] 때문에 상승 모멘텀은 여전히 존재하는 거 같아요. 예. 그럼 무주택자분들은 내년에 [음악] 지금 수초에 집을 사는 걸 좋게 보시는 건가요? 아직은 아닌 거 같아요. 우선 현재 시장부터 한번 좀 여쭤보면 서울 아파트가 38주 연속 올라 최장 기록 85주 경신 눈앞에 두고 있다고 하던데이 상승장의 본질 유동성인 건가요? 공급 부조인가요? 심리인가요? 뭐 정확한 오해 뭘까요? 어, 제가 봤을 때 세 개가 다 겹쳤던 거 같고요. 근데 우선은 이제 좀 뭐 제 책에도 썼지만은 우리가 여기서 좀 잘 봐야 될게 이게 그 강북하고 강남이 좀 다른 거 같아요. 강남 같은 경우는 이미 뭐 제 데이터에서도 보면은 이제 고점 찍고 이제 하락으로 반전한 거 같고 강부는 아직 상승 선상에 있는 거 같아서 그게 한쪽은 떨어지고 한쪽은 상승하면은 둘을 합중 평경하면 나오는게 서울 집값이잖아요.

사실은. 그죠? 그래서 지금 서울 집값이라는게 뭐 장기가 얼만큼 올랐다는 것보다 그 내부에서 어떻게 시장이 분화되는가를 보는게 더 중요한 포인트 같고 그 김작가님 질문에 답을 하면은 우선은 유동성이 굉장히 많았다가 지금 유동성 잡히고 있잖아요. 금리 울리면서 그게 있고 공급 부족은 사실은 이제 이거는 사람들이 다 아는게 돼 버렸어요. 많은게 돼 버렸고 그다음에 심리적으로 이제 인플레이션에 대해서 우리가 어떻게 대응할까 그리고 인플레이션 해지로서 부동산도 이제 사람들이 생각하고 있는 건데 지금 제가 봤을 때 아마이 유동성을 잡는 부분들이 유동성을 잡히면 실질적으로 집을 사는게 굉장히 조금 좀 힘들어지니까 예 그 관점에서 지금 뭐 지표 상은 계속 최장 기록이긴 하나 그 내부에서는 지금 변화가 있는 거 같다는 생각이 들고 있어요. 예. 그렇죠. 어 근데 세 개편함 발표한지 얼마 한 한 달 좀 지났잖아요. 서울 수도권 집값 잔대는 지금까지는 어떻고 앞으로 효과가 있다고 보시나요? 어, 우선은 세제 개편안의 이제 핵심적인 상황들을 보면은 첫 번째는 다주택자에 대한 중과 그조건 전 찬성하고요. 고가 주택에 대한 중과도 전 찬성을 해요. 근데 이제 1가구 2주택에 대해서 이제 비거주 요건까지 강화했던 부분이 좀 문젠데 근데 이제이 세 가지를 보면은 다주택자하고 국가주택에 대한 중과이 부분 때문에 실질적으로는이 세제 아니죠. 된 것도 아닌데 이게 이제 효과가 고가 주택 강남권하고 한강권에 나타나기 시작을 했어요.

네. 다만 저는 이제 얘 때문에 잡혔다라고 보기보다는 우리가 이제 올초부터의 흐름을 봤을 때이 강남권 어 뭐 제가 다른 데서도 말씀했습니다만는 이게 버블이 낀 상태가 외부에서 강력한 샥들이 계속 오니까 이게 버블이 지금 가라앉는 과정인 거 같아요. 예. 근데 세제 개편에 확정되면 이게 지금 아니라고 얘기해 주는데 확정은 언제 되는 거예요? 그니까 국회에서 뭐 통과 그니까 뭐 서로서로 얘기를 해 가지고 이제 확정시켜야죠. 지금 어차피 정보 아니라고 했기 때문에 지금도 조금씩 조금씩 변하고 있잖아요. 예. 이거 확정되면 강남 하락이 한강 벨트로 번진단 전망과 뭐 2, 30억대 마용성 1주택이 최대 수라는 분석이 맞었는데 어떻게 보세요? 아, 근데 지표상으로는 강남이 이제 하락했고요. 그다음에 문제가 뭐냐면은 그러니까이이 그래프를 보시면은 이제 여기서이 빨간색이 저희가 이제 강남 3구만 묶은 거예요. 강남 3구만 묶어서 저희가 만든 지수고 여기이 노란색이 이제 마영성을 비롯한 한강권이에요. 한강권인데 이게 이제 위에이 두 개는 강남과 한강권이 거의 공조화돼서 움직이는 걸 볼 수가 있어요. 사실은 2023년 1월을 기점으로 했을 때 누적 상승률이이 두 개가 거의 흡사해요. 그리고 지금 강남이 먼저 떨어졌고 여기도 이제 같은 관점에서 조정을 받지 않느냐라는 생각을 전 지금 하고 있어요. 왜냐면은이 한권 아파트 중에서도 고가 아파트이 존재를 하기 때문에 그것들이 조정을 받으면서 이제 가중적으로이 지수 자체가 같이 정체 또는 하락으로 가는게 아닌가 그렇게 생각이 돼요.

지금 강남 상구잖아요. 이게 빨간색 이게 그 앞으로 고점 찍고 확실 꺾여서 앞으로 많이 떨어진다고 봐요. 아닙니다. 저 그렇게 보죠. 아, 그건 아니에요. 그러니까 사실은 우리가이 과거의 패턴을 바는게 중요한데 우선 하나씩 하나씩 볼게요. 그러니까 이때가 2008년에 움직인 다음에 2010년부터 13년까지 쭉 빠져요. 이거를 좀 넓게 보면은 이때부터 이때까지가 사실 20%가 빠진 거예요. 사실은 확대에서 보면 2010년부터 12년 12월까지가 한 20%가 빠진 거예요. 네. 그리고 이때 있잖아요. 우리가 알고 있는 2021년 말 고가. 아, 그리고 이제 2023년 1월까지가 또 한 14개월, 5개월 동안 장기간 빠졌거든요. 이게 한 20%예요. 음. 여기서 20%는 사실은 굉장한 폭락입니다. 저는 그렇게까지 보진 않아요. 사실은. 예. 20%가 폭락이라고요? 아, 20%는 폭락 수준에 뭔가가 있는 거죠. 사실은. 아, 20%까지는 가지 않는데 뭔가 있으면 20%까지 갈 수 있다. 뭐 그런 의미인. 그니까 어마어마한 폭락적인 상황이 그니까 외부가 어마어마한 쇼크가 아주 큰게 온다고 하면 그렇게 될 수 있는데 자 제가 봤을 땐 그전 상황이 지금 올지는 않을 것 같아요. 다른 상황들은 본다고 했을 때 예 지금 20%가 뭐 맥스라 생각하면 뭐에 이제 강화 상고에 입주하고 싶으신 분들이라면 15에서 20% 떨어지는 때가 온다면 더 떨어질까 걱는게 아니라 그때는 좀 내 현금으로 여러다면 사야 된다는 의미로 들리네요.

어, 그러니까 이제 우리가 좀 봐야 될 부분들이 사실은이 사이클이 굉장히 짧아졌어요. 제 말씀 뭐냐면은 우선은 2010년부터 12년 말까지가 이게 하락이거든요. 이때 상당히 하락했습니다. 사실은요. 이때 아, 미안합니다. 이때가 3년 기간이었고 저는 이제 2020년부터 2022년 여기까지 전 버블러 봐요. 사실은 이거는 왜 그러냐면은 이때는 역대급 0%대 이자율이었기 때 그런 적이 없었거든요. 그리고 이제 2019년에 사실은 코로나가 없었으면 그때는 하락으로 반전하는 시기였어요. 그래서 그 상승장을 저는 한 7년으로 보는데 그럼 약간 재밌는게 이때 3년 하락이었잖아요. 그죠? 이때가 1년 반 하락이에요. 그리고 여기서부터 여기까지가 정확하게 3년 반이에요. 사실은. 그러니까 거의 사이클이 반으로 줄었어요. 반으로 줄어서 제가 뭐 저는 지금 조심스럽게 정체했던 하락으로 간 거 같으나 하락 시점이라는게 뭐 과거처럼 3년 4년 되는게 아니고 우리가 생각하는 것보다 하락 사이클이 짧을 수가 있어요. 예. 예. 그 하락 사이클이 그럼 언제 끝나는 거는 혹시나? 아, 그 제가 봤을 때 이제 금리가 이제 올리기 시작을 했기 때문에 금리가 어느 정도까지 올라가느냐가 굉장히 중요할 것 같아요. 예. 지금은 금리하고 공급 부적도 굉장히 중요합니다만은이 공급 부적은 기본적으로 이제 전월세 가격을 굉장히 건드리기 때문에 이게 이제 어느 정도 가격이 상승하느냐도 봐야 될 거 같고 우선은 그래서이 두 개가 되게 중요할 거 같아요.

지금 근데 한국은행에서이 기조가 금리를 가급적 빠르게 과감하게 올리자는 기조이기 때문에 어이 부분은 저는 과시하면 안 될 것 같아요. 예네. 앞으로 몇 번 더 올릴 수도 있겠네요. 아 더 올려야죠. 사실 인플레이션이라는게 사실 굉장히 높은 수준이잖아요. 인플레이션 미국은 인플레이션도 높은데 인플레이션 상승률도 높았으니까 이번에 올린 거고 그리고 연준에서도 한 번 더 올릴 것 같이 11월 달 얘기를 했고 사실 우리도 인플레이션이 굉장히 많이 왔기 때문에 상승률은 뭐 어떻다고 쳐더라도 아마 더 올려야 될 것 같은 생각 개인적으로는 좀 드는데 그 하는 메시지도 뭐 그런 메시지로 나오는 거 같아요. 예. 유동성을 잡자. 저희 세제가 대출 규제 속에서 뭐 주택을 가지신 분들이 굉장히 힘들다고 제가 들었는데 그럼 무주택자는 안전한 건지 무주택자가 이런 상황에서 취할 전략은요? 그러니까 저는 기본적으로 부동산하는 인간이니까 항상 주택을 소유할하는 마음은 좀 가졌으면 좋겠어요. 그 관점이 좀 중요할 것 같고 다만 이제이 무주택자분들은 이제 선택을 하는 거죠. 본인이 주택을 매매를 할지 아니면은 더 전올세를 살지에 대한 부분인데 지금 전올세가 가격이 상승을 하는 트렌드고 다만 이제 무득책자 같은 중에서도 이제 제가 단기간은 강북이 더 오를 룸이 있다고 했잖아요. 여여러기 그러면은 강북으로 간다고 했을 때 이게 본인이 생각하기에 조금 더 가격이 부담스러워도 있을 것 같아요.

근데 강남이 꺾 꺾인 거에서 알 수 있듯이 강북도 언젠가는 꺾여요. 사실은 그러면은 지금부터 강북 아파트도 꺾이는 뭐 한 1, 2년 후 안에 저는 기회는 있을 거라고 생각을 하고 그래서 본인이 이제 본인의 자산 상황 그리고 본인의 어떤 가구의 생애 주기 이런 걸 잘 보신 다음에 한번 조금 많은 스터디를 하는게 좋지 않을까 그렇게 생각이 듭니다. 강북도 당분간은 올라가지만 결국에는 일단 한번은 꺾인다는 거네요. 아, 그렇죠. 어, 이게 부동산이라는 거 사이클이 존재하기 때문에 사이클 봤을 때는 이제 언젠가는 꺾이는데 다만 여기서 이제 그래프에서 좀 보듯이이 강남 3구하고 한강권은 2021년 고점을 완벽하게 회복을 했어요. 근데 우리가 아는 뭐 노도성이라든지 아니면은 그로 금천 관 또는 이제 뭐 강서, 음평 이런 데를 보면은 사실은 거의 회복을 못 한 데들이 있어요. 거의 비슷했거나. 저는 2021년 고가는 다 회복한다고 봐요. 사실은. 네. 그다음에 이제 문제는이 금리가 얼만큼 본인 분들한테 이제 그 지역 수요자분들한테 부담이 되느냐일 것 같아요. 예. 그러면 서울에 지금 외곽 지역이 좀 가격이 오르고 있는데 그 지역을 사는 건 지금 좀 조심해야 되는 건가요? 그것도 제가 보니까 약간 조심해야 될 것 같은 생각도 있어요. 지금 나중에 제가 대속을 삼각 말씀을 드릴 텐데 우리가 보면은여 여기가 이제 그이 분당이고요. 분당은 이제 2는 고가를 완벽하게 넘어섰고요.

그죠? 네. 그다음에 나머지 지역들이 이제 뭐 수지라든지 평촌인데 거의 회복을 했어요. 사실은요. 그리고 이제 나머지 지역들인데 이거 보시면은 서울 강남 인접 지역이 상승을 한 거고 서울 강남과 다른 지역들 제가 얘기하는 대울 역삼각과 외부 지역은 그냥 평탄해요. 평탄한 모습이에요. 그래서 이게 어디에 따르냐 굉장히 다른 거 같아요. 빠른게 다른 거 같고 그래서 강남 인접에서 상승이 굉장히 많았던 분당이라든지 과천 같은 경우에는 지금 강남과 굉장히 비슷한 그래프가 나고 있어요. 정체에서 약간 하락 같은 분석 본석이 나오고 있어요, 지금. 예. 말씀하시네. 같은 일이 신도시인데 분당은 최상이고 일산는 후행이란 말이죠. 아 후행이 아니고 제가 봤을 때는이 그래프에서 보듯이 그러니까 이게 주택 시장이 완전히 재편됐어요. 우리가 그거를 이해를 하셔야 돼요. 그러니까 2010년대 중반 하더라도 신도시들이 유형이 굉장히 비슷했어요. 이것도 굉장히 확대해서 보면 비슷한데 멀리서 봤을 때 2010년대 중반을 기점으로 해서 어디는 쭉 올라가잖아요. 그죠? 그게 결국은 강남권 밑에 있는 신도시들이 쭉 올라가요. 네. 일산이라든지 아니면은 김포 이런 데가 사실은 그 살기가 나쁜 데가 아니거든요. 굉장히 잘 지은 그 신도의 시임에도 불구하고 그래서 가이 되게 좋던데요. 되게 좋아요. 수공은 너무 좋고 뭐 그죠. BTS RM인가요? 그 친구 일산 호수 일산 출신이니까 일산에 대해서도 노려하고 사실 저도 EBS 가끔 가는데 일산은 잘 계획된 도시가 맞아요.

근데 이제 가격만 봤을 때는 이렇게 굉장히 평탄한 모습이 2010년대도 보여줬기 때문에 지금도 나타나고 있다고 봐요. 다만 우리가 나중에 또 얘기하겠지만은 사실 이게 뭐랑 연결이 되냐면은 그 지역에 업무 지구가 거대한게 있 있는지 아니면은 가까운데 업무 지구가 거대한게 있는지가 굉장히 중요한 거예요. 분당 같은 경우에는 전 세계에서도 굉장히 특이하게도 신도시인데 업무 지구가 엄청나게 크게 성장을 했어요. 근데 일산은 굉장히 좋은 도시임에도 불구하고 업무 지구가 약하고요. 자체 가장 가까운 업무 지구가 광화문이에요. 근데 분당은 자체도 크고 강남도 있고요. 북쪽에 남쪽에 반도체 벨트까지 있어요. 그러니까 업무지구 접근성으로 지금 다 재편된 거기 때문에 어 강부권에서도 우리가 어디를 업무지구를 만들까 뭐 그런 고민이 좀 있어야 될 것 같아요. 예. 그러면 일산이나 김포 같은 곳은 아직 안 오은 건가요? 아니면 여기 보면 이제 하나씩 오르고 있으니까요. 아니면 앞으로도 좀 못 오른다고 봐야 되는 건가요? 저는 이제 2010년대 거의 비슷한 그래프가 나올 것 같아요. 이런 그래프. 과거에도 잘 안 놀랐기 때문에 아마 평평한 그래프. 근데 이제 여기서 특정 지역들은 좀 다를 수가 있는게 지금 GTX가이 수도권 주택 시장을 완벽하게 바꿔 놓을 거예요. 완벽하게 바꿔 놓을 거기 때문에 GTX ABC가 어디에 개통되는지 그리고 ABC에서 개통되는 지역을 정말 제대로 된 역세권 개발을 해야 돼요.

그렇게 되는 순간 그 지역은 바뀔 가능성이 커요. 예. 말씀 남부권 상승률이 북부권이 4.7배였다고 하던데 GTX BC 역세권 볼 때 확인해야 될 거요 그러면 아 우선은 그러면은이 우리가 봐야 될 부분들이 결국은 수도권에서의이 그니까 제가 이제 제 책에서이 격변이란 표현을 썼는데 결국은 이게 이대 역상권으로 바뀌어요. 그러니까 우리가 단순히 이제 어느 주택 시장이 뜨냐 이게 중요한게 아니고 중요한 부분은 사실은이 업무 지구가 어디에 형성되 있느냐예요. 업무 지구 자체가 그 우선 업무 지구를 보면은 우리가 다 아는게 서울 도심 그죠? 여유 광화문 그 여유도 YB 들어가고 이제 강남이죠. KB축이죠. 예. 이게 세 개 축입니다. 어, 지비 이렇게 세 개 축인데 단순히 이제 서울 같은 경우에이 세 개만 있는게 아니고 어, 뭐 예를 들어서 홍대 합정도 있고요. 그 옆에 상암도 있고 이렇게 나오다가면 구로 가산도 있고요. 가다 보면 잠실도 있고 2호선에 또 성수동도 있어요. 그러니까 지금 우선은 서울만 말씀을 드리면은 모든 업무 지구가 대부분이 2호선 축을 따라 있던지 아니면 9호선 축구 따라서 마곡 여기도 잠실까지 가는 거예요. 그니까 우리가 얘기하는 마영성이라는게이 한강권이 중요한게 아니고요. 사실 중요한 부분은 업무 지구의 정 중앙에 있다는게 중요한 거예요. 강남 3구는 강남 3구 자체가 업무지구인 거예요. 사실 그래서 지금 서울 안만 본다고 했을 때 이게 완전히 업무지구 접근성으로 재편됐기 때문에이 2 이호선 외곽 지역하고 이쪽하고 완전히 다르게 지금 진행되고 있는 상황이 존재를 해요.

그리고이 서울에서는 이제 지하철에서는 이호선이 제일 중요했던 거군요. 2호선이 이제 모든 업무 지구들이 존재를 하기 때문에이 2호선을 따라서도 있고 2호선 안에도 여유도 같은게 있기 때문에 가장 중요한 선사는이 순환선이에요. 사실은 순환선이 가장 중요하고 그건 우리 농경에서도야만 호텔 라인 보면 알 수도 있듯이 하여튼 이렇게 업무지거 형성돼 있잖아요. 우리가 근데 그거를이 왼쪽에 있는 지도는 뭐냐면은 이제 국민연금 사업장을 저희가 다이 빅데이터를 받은 다음에이 이제 회사별로 임금 수준이 어느 정도를 봤어요. 빨간색은 뭐냐면은 월 임금이 570만 원 이상인데요. 그럼 정확하게 이게 2호선 따라서 존재를 하고 딱 요거예요. 요거. 그리고 이제 이축이 되게 중요한데 이게 분당 판교 그리고 이제 광교 동탄이에요. 그러니까 이게 여기가 이제 반도체 벨트인 거죠, 사실은. 그리고 이쪽 벨트가 이제 뭐 구로가산이라든지 과천 금정력 주변인데 제가 말씀드리는이 그래서이 벨트가 되게 중요해요. 저는 이거 역삼각권이라고 생각을 하는데 이게 뭐랑 연결이 되냐면은 서울에 여기는 2호선하고 9호선이고요. 이쪽 축이 SRT 라인이자 GTX 라인이고 그다음에 경부축이기도 해요. 그래서 GTX가 여기를 어마어마하게 바 그니까이 원래 업무 지구도 있었으나 GTX 선상을 따라서이 축이 형성되는 거예요. 사실은. 그래서 이거는 이제 미래의 도시 계획을 어떻게 하느냐가 되게 중요할 것 같아요.

예를 들어서 지금 이쪽이 되게 잖아요, 사실은. 그죠? 이쪽도 요. 그러면은 GTX A선을 따 따라서 여기가 말씀드 여기 상승률이 굉장히 커요. 여기는 생각보다 덜하고요. 많은 분들 모르실 수 있으니까요. A와 B와 C는 어디서 어디로 가는 거예요? 대량 죄송합니다. [웃음] 그러구나. GTXA는 동탄이죠.이 라인입니다. 동탄을 통해 가지고 이렇게 가서 수설을 거쳤다가 저번에 사건 터진 삼성 이게 이게 됐어야 되는데 서울시의 실책 너무 안타깝고 쭉 가서 서울역 그다음에 연신내 이렇게가 가지고 이제 파주 운전까지 가는이 라인이에요. 그러니까 이게 굉장히 좋은 라인이죠. 이게 동탄, 분당, 수서, 강남, 서울역 일자리 다 지나가. 예. 다 지나갑니다. 다 지나가고 이제 파주 운전까지 가는이 라인인데 지금 이제 강부권에 사시는 분들은 꼭 시간 나면 서울역에서 GTX 8하고 킨텍스역 한번가 보시길 정말 강추해 강 이거를 경험을 안 하면 어떻게 될지 모르는 거예요. 사실은 왜 거기서 뭐 킨텍스 하는 거 아니 이게 이게 이게 이게 어마어마한 것이 엄청 빠른가요? 엄청 빨라요. 꼭 타셔야 돼요. 진짜 지금 김작가님도 왜냐면은 전 세계에서 지하로 달리는 열차 중에 제일 빨라요. 시속 180인데 최고속 찍을 때 더 찍을 수도 있어요. 원래는 200인가 220까지 가능한데 지금 180을 한 거예요. 지금 그 서울역부터 킨텍스역까지 17분 걸리는 거예요. 근데 이제 킨텍스역 주변에 EBS 있잖아요.

그죠? 그래서 EBS가 옛날에 도동에 있을 땐 다 편했어요. 가기 편하니까. 근데 킨텍스 간 다음에 사람들이 잘 안 가거든요. 멀어서. 그래서 EBX PD들이 어디서 사람들 만나냐면은 서울역 앞에 있는 서울스에서 만나요. 그 말씀 뭐냐면은 공간적으로 거리가 멀들어도 시간 거리가 되게 중요해진 거예요. 공간이 압축돼 버린 거예요. 근데 그거를 GTX가 해내고 있고이 동탄에서 수석까지도 지금 20분 안짝으로 가요. 거기 어마어마한 시간 거리의 축적이기 때문에. 근데 이게 이제 수서부터 삼성 서울역 연신내로 연결되는 순간 이거는 서울시가 완벽하게 바뀌는 일이 되는 거예요. 사실은 삼성 서울역 연신내거든요. 연신내는 서울 삼성역 동네가 돼 버려요. 우면동에서 삼성역 가는 것보다 연신내에서 삼성역 가는게 더 빠른 시대가 와요. 그러니까 이게 공간이 완전히 뒤바뀌 버리는 거예요. 그래서 GTX 라인은 굉장히 중요한 거고 GTX 거점에서 하는 것처럼 여기는 복합 개발 굉장히 높이고요. 주변하고 허브앤 수폭크를 연결을 시켜야 돼요. 사실은 제가 시장이라면 연신내 복합 개발해서 지금 올릴 거예요. B랑 C는요? B랑 C는 요깁니다. 이제 예를 들어서이 파란색이 B거든요. 이렇게 와서 이렇게 가요. 강화문과 여유가 예. 여유도 가요. 예. 그리고 이제 C라인이 C라인은 여기 양제 그니까 평촌 지나가는 건데 하여튼 여기서부터 해서 평촌 지나가서 양제로 해 가지고 이거 삼성 갔다가 그다음에 다시 북쪽으로 올라가는 겁니다.

그래서 지금 이게 앞으로 어떻게 바뀔 거냐면은 서울역의 위계하고 삼성역의 위계가 어마어마하게 높아져요. 삼성역이 예. 아마 거기 지나가기 때문. 예. GTX가 지나가기 때 A하고 C가 지나가기 때문에 그리고 서울역 같은 경우 같은 경우에는 이제 B하고 이제 A가 지나가죠. 그러면은 이게 어마어마한 효과를 일으킬 거예요. 저는 이거 100% 서울시 주택 시장 완벽하게 바뀔 거고 도시 계획도 완벽하게 바뀔 거기 때문에 제발 그 정부하고 국회의원들이 이거에 맞춰서 역세권 개발 제대로 할 생각을 하셔야 되는게 저런 데의 핵심이 주변에 나가자마자 아파트로 연결되는게 아니고 그러니까 우리가 시부야 가면은 마크시티라는 거대한 빌딩이 있거든요. 피부야가 엄청나게 큰 그 업무 지구이면서 거기가 이제 도쿄 부동산이 갖고 있는 도쿄 철도들의 핵심 기점이기도 해요. 그럼 거기서 이제 주변으로 이제 뭐 지하철력도 잘 돼 있을뿐만 아니라 그 여기서 나와 가지고 올라가면은 마크시티라 데서 광역 버스 타 가지고 딱 이동을 해요. 그러니까 그런 우리가 이거 허벌 스포크라고 하는데 거점별로 지금 개발을 어디다 할지를 지금 우리가 고민을 할 때예요. 사실은 예. 자, 그러면 2028년 삼성 계통의 최대 수진 그뭐 어디가 되는 거예요? 어, 삼성역이랑 연결되는 제가 봤을 때는 이쪽 라인이죠. 왜냐면은 아까 말씀신 대로 연시내에서 삼성력 가는게 15분에 가능한다고 하면은 우면동에서 가는 거보다 가까운데요.

사실은 예. 그리고 삼성동이라는데 그리고 서울역이 두 개가 가장 거대한 우리나의 오피스 직적 지구인데 그 두 개를 관통하는데 시간 거리상 굉장히 짧아요. 그러면은 이제이 GTX 라인과하고 연결된 역에서 그 역들은 이제 굉장한 수혜지가 될 수 있어요. 지금 사람들이 그걸 체감을 못 할 뿐이지 이걸 체감하는 순간 얘기가 달라지는 거예요. 근데 이게 거리가 말씀하신 거는 이제 물리적인 어떻게 보면 시간이 줄어드는 거잖아요. 근데 물리적이 거리 자체는 굉장히 멍은 부분은 바뀌지 않잖아요. 그로 인한 좀 한계는 없나요? 그렇죠? 아, 근데 제가 봤을 때이 지도하고 고가 아파트하고 거의 겹쳐요. 고가 지역 아파트하고. 그래서 만약에 이게 이쪽으로 어 말씀하신 것처럼 공간 거리가 멀다고 하더라도 제가 봤을 땐이 시간 거리가 중요한 것이 그러니까 이거를 설명을 드릴게요. 뭐 뭐냐면은 서울 안에 있는 사람들하고 수도권에 있는 사람들하고 교통 수단이 달라요. 서울 안에 있는 사람들이 통할 때 가장 많이 쓰는 교통 수단이 60%가 넘는게 대중 교터를 활용해요. 수도권에서는 반대로 60% 이상이 자동차를 해요. 그러니까 즉 서울 안에서는 사실은 공간이 멀더라도 시간 거리가 가까운 대중교통 라인, 특히 철도라인이 되게 중요한 거고요. 그 수도관내에 있는 사람들은 더 많은 사람들이 자동차를 이용하지만은 그 사람들이 그 주변에이 GTX라든지 광역 교통망이 있다고 하면 그 사람들은 철도를 이용하는 거예요.

따라서 급행 광역 철도가 된다고 했을 때 이거의 수요는 반드시 존재를 하는 거기 때문에 예를 들어서 영국같이 되는 거예요. 영국은 CEO도 사실은 외곽에 사는데 지하철 타고 출근해요. 자기 자기 차 데가 없기 때문에 도심으로. 일본도 마찬가지고요. 일본 아주 부자들이나 차 갖고 출근을 하는 거지. 일본은 사실 기본적으로 지하 주차장을 안 파기 때문에 그 주차를 하는 사람들은 아주 CEO급 아니면 안 돼요. 그러니까 우리가 럭키한 건데 아마 그런 식으로 될 거 같아요. 제가 봤을 때는. 예. 자, 다시 이제 좀 요책으로 좀 돌아와서 2025년에는 슈퍼사이클 26년에 상승 도미노 예고하셨죠. 실제로 어땠는지랑 이제 내년 시장 한마디로 진단해 주신다면요냐? 약간 자화자처럼 좀 웃기긴 하네. [웃음] 슈퍼사이클 상승 도미노가 되었나요? 그 그랬던 거 같아요. 그까 사실은 뭐 이게 슈퍼사이클 얘기는 제가 부동산 트렌드 2025에서 했을 거예요. 2024년에 우리가 맞아. 제가 매년 인터뷰를 하고 있기 때 저 기억하고 있습니다. 말씀하신 대도 됐죠. 2024년에 그때 제가 뭐 슈퍼사이크 했다고 했을때 사람들또 바지 많이하고 저 욕 먹고 그랬었는데 근데 이게 제가 이제 슈퍼 사이클 탄다고 했을 때 이슈 근데 여기서 약간 좀 조심하셔야 될 부분이 슈퍼 사이클 탄다고 했을 때 이게 뭐 567년 간다는 말씀은 절대 아니었어요. 그때도 제 말씀드려 보면 사이클이 짧아졌다는 말씀 분명히 들었고 대세 상승을 갔다는 그 말씀이고 근데 이제이 지금은 이제이 슈퍼 사이클에서 이제 사이클이 이제 전환되는 시점인 거 같아요.

그리고 이제 작년에 우리가 상승 도미노 말씀드렸던 거는 그 이제 강남이 많이 올랐고요. 사실은 그죠. 그래서 이제 강북이 이제 상승 도미로서 오른 거를 제가 말씀드렸는데 그게 나타나고 있고 그리고 강남은 그래프에 보듯이 사실은 올해 1월 1분기부터 사실 정체 네가 되고 1분기 정체가 되고 이거는 이제 강남 3구 음 이건 노도성인데 이게 정체가 되고 정체가 되는 와중에도 여기는 상승 도미가 일어났었죠 사실은요. 이거 여기는 이제 노도성 지역이긴 합니다만은 다른 데들이 더 상승이 일어났고요. 이제 강남 상구는 이제 약간 정체에서 꺾이는 부분은 나타난 건데 거기까지는 뭐 뭐 맞췄다가 중요한게 그렇게 흘러온 거 같아요. 예. 예. 내년은요? 아, 내년은 사실은 저희 키워드는이 부동산 시장 격변의 서막이에요. 격변. 예. 약간 좀 패러다임 지금 그래서 지금 중요한 되게 패러다임 같아요. 패러다임이 중요하고 그래서 아까 말씀드린 것처럼이 저는 이제 가격이 어떻게 되느냐를 떠나서이 부동산 시장에 판이 바뀌고 있으니까이 대울 역삼가권 왜 중요한지를 이해를 하시는게 전장 중요하다고 생각을 하고 이거를 이해를 하시면은 앞으로 GTX가 어떻게 서울 대서울권의 주택 시장을 바뀔까도 우리가 좀 이해를 할 것 같고요. 그리고 다른 키워드는 이제 강남이 좀 위축 그리고 강복은 상승의 가능성 뭐 여전한 상승 예 뭐 그렇게 보고 있습니다. 예. 자 교수님께서 2025년 2월 토재 해제를 정체 실패라고 평가하시던데 토재 풀계금 적제한 시점은 언제일까요?

아 우선은 우리가 우선 토재 해지 후에 2020년 2월 후에 우세현 신장님 본인도 생각보다 시장 영향 커 송구하다는 말씀을 하셨어요. 그러니까 이거는 그니까 부동산 가격이 상승할 때는 그 이런 토재 해제라든지 이런 마켓을 풀어 줄 수 있는 메시지가 나오면 안 되는 거죠. 사실은. 근데 그때 그 메시지 나온 거 좀 잘못됐다고 보고요. 다만 우리가 토고제 자체의를 본다고 하면은 저는 이걸 언젠간 없어져야 될 거라고 생각을 해요. 왜냐면 내가 물건을 살고 싶어 하는데 국가가 너 살아 말아 이걸 결정하는 거잖아요 사실은. 근데 결정한다고 했을 때도 이게 사실 굉장히 형식적인 거지. 준비 다 해서 가서 또 해 줘요. 그러니까 이건 사실 제가 봤을 때는 의미가 없는 거여서 저는 제가 생각하는 바는 이건 기본적으로 해지가 맞다. 다만 말씀하신 거 도대체 언제 할 거냐데 이게 토재라는게 1970년대부터 있던 거거든요. 이미 반세기가 돼서 관습화되 있어요. 일부 지역에는 이게 사람들의 뇌리 속에 있기 때문에 토재 해제를 하는 순간 가격은 오를 수 있다는 생각을 주니까 이거는 토재 해제를 한다고 하면이 시점이 되게 중요한 것이고 제가 봤을 때 그 시점은 뭐냐면은 이제 엄청난 공급 물량이 우리가 한다고 했으니까 엄청난 공급 물량이 나오면서 가격이 떨어지는 그 시점에 해야지 가격이 오르는 시점에 한다고 했을 때는 시장님이 사과한 것처럼 사실은 그 시점에 하서는 안 되는 겁니다.

사실. 예. 그리고 또 2027년 자우할 다섯 가지 변수가 있던데 어떤게 있고 그 중에서 가장 큰 변수는 뭐죠, 교수님? 아, 제가 봤을 때는 이제 우선은 우리가 인플레이션은 우리가 지금 여전히 경험하고 있고요. 근데 인플레이션을 원당했을 때 한국인에서 금리로 유동성을 줄이려고 하니까이 금리 부분이 두 번째고 그리고 이제 우리가 뭐 3전 닉스라든지 거기서 이제 근무하는 분들 이제 자산 효과가 나타났잖아요. 굉장히 큰 성과급 이런게 나타났고 세 번째 자산 효과고네 번째 우리가 다 알고 있듯이 공급 절벽 이게 아파트 빌라 다 나타나고 있고요. 그다음에 정부 정책이 굉장히 세요. 제가 봤을 때는. 예. 그래서 이게 다섯 가지 효과인데 제가 봤을 때는 이제 공급 절벽을 이제 다 느끼고 있고요. 근데 공급 절벽이 왔다고 했을 때 효과는 매매 가격에도 영향을 주지만 가장 직접적으로 하는 건 사실은 임대차예요. 전월세 가격 그거고 그리고 우리가 매매 가격 측면으로 본다고 했을 때는 아까 말씀드린 것처럼 이게 강북하고 강남이 약간 다른 거 같아서 지금 이제이 세제라든지 정보 정책은 강남 위축으로 들어가게 했고요. 솔직히 그다음에 금리 같은 경우에는 강북이 상승을 하곤 있습니다만은 금리 수준이 굉장히 부담 수준이 되면은 강북도 아마 정체식으로 갈 가능성이 높아요. 그래서 제가 지금 봤을 때는이 전월세 시장에서는 공급 절벽이 크고요. 그다음에 이제 금리하고 정부 정책인데 금리가 아마 강북 시장 그리고 정부 정책의 강남 시장에 굉장 영 그럼 앞서 교수님 말씀해주신게 강남이 이제 조정을 앞으로 당간 좀 받을 때 얘기해 주셨는데 그럼 강북의 상승은 언제까지 좀 이어지는 걸까요?

아 근데 지금 봤을 때는 이게 이제 2021년 신고가가 전 되게 중요하다고 봐요. 예. 왜냐면 다 거기를 다 돌파를 했고 사람들이 봤을 때 그 가격이 기준선일 될 것 같은 생각은 커요. 그래서 그 가격은 다 넘대요 가격대 말하는 거겠죠. 그렇죠.요 가격대가 아직 안 지나간 데들이 존재를 하잖아요. 그죠? 아마 거기까지 충분히 갈 거고 우리가 그걸 어디서 볼 수 있냐면은 그니까 나중에 시점은 이제 금리가 어느 정도 그분들한테 부담이 되느냐가 되게 중요할 것 같아요. 근데 그 스케줄은 우리가 함부로 예단할 수 없을 것 같고요. 다만이 거래량 패턴에서 보면 좀 재밌는게 나타나는게 이게 강남 3구하고 노도성원 노원 도봉 성북구예요. 이거 사이즈가 두 개가 다 비슷해요. 근데 강남 3구가 고가 주택이고 여기는 중산층과 서민 지역이잖아요. 이게 가격이 비싸니까 실질적으로 하면 여기가 더 거래량이 많아야 되거든요. 근데 2023년 가격이 상승할 때 보면은 강남 상부가 더 많아요. 지금 계속 그죠? 2024년도 강남 상고가 다 많아요. 연 그 분기별 이렇게 비교를 해 보면은 근데 강남 상고 같은 경우에 작년 2분기부터 하락 트렌드로 들어가요. 그러니까 2025년 1분기 때 4,400원 한 다음에 2,600 2천 2,600 1800 뭐 이렇게 돼요. 그래서 거래량이 줄면서 여기는 상승했던 거고 전 그래서 약간 버블이 껴 있다고 보고요. 노도선 같은 경우에는 이게 거래량이 지속적으로 붙고 있어요.

그러니까 2024년 4분기부터 계속 지속적으로 붙어요. 거래량이 거래량 붙고 있어서이 정도 거래량 붙는 걸 봤을 때는 사람들이 아직 더 주택 시장으로 들어갈 여력은 있는 걸로 저는 보여져요. 예. 2026년 2월 강남 보블 가능성을 언급하실 때가요 데이터 때문이었던 건가요? 예. 예. 그러니까 사실은 이거를 저희가 분기인데 월별로 본다고 했을 때 외부에서 쇼크가 크게 오면은 갑자기 거래량이 한번 흔들려요. 근데 그때 한번 흔들렸고 지금 3분기는 없으면 3분기도 흔들렸어요. 이미 우리가 뉴스에서 보듯이 호가 굉장히 떨어지고 거래량이 떨어지는게 잡히기 때문에 제가 제 유튜브 채널에서 제가 그 말씀하고 딴 데서도 몇 번 말씀을 드렸는데 이게 버블의 징조라는 거는 버블이 없다고 하면은 외부에서 뭐라고 하던간에 그건 쭉쭉 가요. 강북처럼. 근데 버블이 존재하는 경우에는 외부에서 어떤 메시지가 시장에 반하는 메시지가 들렸을 때 그게 굉장히 흔들려요. 그게 올해 초 그다음에 중반에 나타난 거 같아요. 예. 음. 요때는 왜 증가했던 거예요? 저게 지금 분기잖아요. 우리가 1, 2, 3, 4, 5 월별로 하면은 2, 3월 달에 떨어졌다가 4, 5, 6월 달에 쭉 상승을 했어요. 근데 우리가 정보 메시지가 7, 8월에 나왔잖아요. 그 이후에도 달라진 거예요. 8, 9월 달부터. 네. 예. 그니까 거래량 그래프가 이런 식으로 돼요. 이런 식으로. 아, 원래 2분기 때가 보통 좀 거래량이 늘어나나요?

꼭 그렇지도 않아요. 사실은. 예. 이게 사실 예전에이 우리가 계절성이라는게 존재를 했는데 반드시 그렇지도 않더라고요. 예. 그럼 강남이 폭나가진 않지만 정치와 조정 가능성은 크다고 보셨는데 어느 정도 기간과 폭을 말씀하신 걸까요? 아, 그거는 되게 예측하기 힘든데요. 근데 제가 봤을 때 어, 우선은 2021년 고점 찍고 2023년 1월까지 기간이 한 1년 반밖에 안 됐기 때문에 지금 그게 뭐 그 기간을 넘어설 것 같지는 않아요. 제가 봤을 때는요. 근데 이제 물론 그 가정은 다른 조건들이 다 본질적이라 가정인데 여기서 또 금리가 정말 엄청나게 더 높아진다든지 아니면 뭐 이란하고 미국 전쟁이 더 길어져서 글로벌 공급방에 심각한 문제가 생긴다. 그런 외부 변수가 생기면 또 그거는 이제 모르는 일이죠. 예. 자, 강남은 또 소수의 고가 거래로 올랐고 노도 강성은 거래량이 붙으면 올랐는데 가격보다 거래량 봐야 하는 이유 뭘까요? 그러니까 예를 들어서 네. 우리가 많이 아는 분들이 이제 2023년부터 가격이 올랐단 말이에요. 그죠? 가격이 올랐는데 그니까 바닥을 찍고 오를 때는 여기 밑에가 거래량인데요. 거래량이 올라가면서 가격이 오르는 건 괜찮아요, 사실은. 근데 거래량이 떨어지면서도 가격이 오를 수가 있어요. 왜냐면 지나치게 높은 수준이 됐다고 했을 때는 사람들이 거래량이 떨어지면서 고가 거래가 일어나는 거죠. 근데 강복 같은 경우에 아까 말씀드린 것처럼 거래량이 지금 여전히 붙으면서 가격이 상승하는 단계여 가지고 강남 가격은 좀 다른 거예요.

제가 봤을 때는. 그 관점에서 봤을 때 강부권에서의 그 거래량 패턴 그리고 가격 상승 패턴을 보면은 여기 여전히 약간 상승할 룸이 있다고 보여져요. 그리고 또 더 이상 금강구는 없다고 하시던데 간학구가 그로 금천과 갈라진 이유를 모고 다음으로 분할 지역은 어디인가요? 결국은 얘랑 연결이 되는 거 같아요. 이거하고. 음. 이게 뭐냐면은 이게 이번 책의 약간 핵심 같은 거군요. 어. 예. 예. 예. 이게 업무지국 접근성이 얼만큼 좋느냐가 제일 중요한 거예요, 사실은. 관학구 같은 경우에는 이제 구로 금천구하고 관학을 우리가 세 개를 묶지만은 데이터를 보면은 이게 2020년 이후로 보면은 그때부터 이게 갈라져요. 관학고가 굉장히 빠르게 상승을 하고 구금처는 이제 조금 평평하게 상승하는 아이 중에서는 간나구가 조금 더 좋은 입지인가요? 아 그렇죠. 왜 그러냐면은 관학구 같은 경우에는 뭐 서울대도 있긴 합니다만은 2호선을 따라서 그니까 서울대역부터 강남역까지가 지하철 일곱 개예요. 금방 가요. 15분용 가는 자리고 관학구에서 북쪽으로 차타고 조그만 가면 여기도예요. 서쪽으로 조그만 가면 구루 가산이기 때문에 관학구는 사실은이 세 개의 업무 지구에 돌려싸이는 지역이에요. 근데 구로하고 금처는 사실은 지하철을 타고 가서 구로가산도 있지만 거기서 여의도로 가든지 강남을 가든지가 약간 좀 상대적으로 멀죠. 그래서 이제 아까 말씀드린 것처럼 업무 지구 적분성 차원을 봤을 때 관학구가 어 좀 더 우위에 있는 시장이라고 볼 수 있고 그게 주택 시장이 좀 투영된다고 보여져요.

예. 그리고 요즘에 또 이제 반도체 경기가 굉장히 좋잖아요. 물론 주간 약간 조정을 겪었지만 이쪽에 이제 또 경기 남부 쪽이 반조체 때문에 많이 뜨거웠잖아요. 자, 동탄 수지 영통. 만약에 반도체 경기 꺾이면 어떻게 되는 거죠? 요즘에 이제 반도체 고점 이런 얘기도 많이 나오고 하니까요. 뭐 오래 안이지만 내년에 꺾일 수 있다. 주가는 주가고. 네. 이제 반도체 이제 당국자들하고 얘기를 했을 때 반도체 매출이라는게 앞으로 2, 3년을 간다고 보잖아요. 사실은 2, 3년을 간다고 하면은 주가와 상관없이 거기 종사자분들한테 들어 성과이 여전히 존재를 할 거라고요. 그리고 이게 매출이 했다고 반도체를 보면은 여태까지 상승을 하면서 거기 안에서 사이클이 존재했던 거고 우리가 AI 같은 걸 영하는 걸 보 보면은 지금도 더 많이 사용을 하고 있잖아요. 그러니까 주가의 사이클은 존재할지 모르지만은 회사가 망하지도 않더 회사에 대한 수요는 저는 여전히 존재를 한다고 봐요. 근데 이제 그 관점에서 봤을 때 우리가 세권이라고 해 가지고 셔틀 버스 또는이 권역에 있는 주택 시장은 사실은 주가랑 상관없이 여전히 이분들이 안정적인 그 업무환경 아니면 안정적인 그 잡이 여전히 보장되어 있기 때문에 주가가 떨어졌다고이 지역의 어 주택 시장이 굉장히 조정받을까 뭐 그거 그거는 보지는 않습니다. 다만 이제 동탄 같은 경우를 보면은 이런 건 있어요. 동탄에서 동탄역 주변부터 한 2km까지만 굉장히 아파트 가격이 존재 세고 그다음부터 사실 그렇게 많이 안 올라요.

음. 그니까 모든 동탄이 중요한게 아니고 동탄역부터 해가지고 그 주택 가격에 우리가이 기울 기울기라고 하는데이 기울기가 굉장히 가파르지게 이렇게 돼 있어요. 서울 같은 경우에는 삼성역부터 이런 식으로 돼 있어 가지고 법역이 굉장히 넓은데 동탄은 굉장히 좁아요. 그래서 모든 동탄이 다 같이 올랐다고 지금 생각하시면 안 되는 거고 GTS 동탄력 주변을 해서 2km 이내가 조금 오른 거고 근데 거기서 만약에 특정 지역이 거기서도 어 월등이 오는다고 했을 때는 그 지역도 약간의 버릴 가능성도 존재를 하는 거죠. 예. 서울과 다르게 동탄 같은 곳이 기울게 가파른 이유 뭐예요? 예를 들어서 이거죠. 서울 같은 경우에는 삼성역부터 해서 지하철 2호선이라든지 다른 지하철 또 버스 라인이 굉장히 촘촘히 잘 돼 있잖아요. 동당 같은 경우 동탄 GTX 여기에서 주변을 가는 사실은이 대중 교통방이 그렇게 잘 돼 있지가 않아요. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 동탄에서 허브앤 스포크식으로 대중 교통방을 지금부터 잘 정비를 해야지이 주변 지역이 더 활성화될 수 있을 것 같아요. 예. 교통망이 좀 한계가 있다는 거군요. 아, 그렇죠. 그렇죠. 그래서 나중에 GTX 여기 이제 경기권으로 간다고 했을 때는 그 역을 중심으로서 역세권 개발하고 동시에 대중 교통방을 어떻게 연결시킬지가 되게 중요할 겁니다. 예. 그럼 교수님 말씀 지금까지 들어보면 강남의 집값은 이제 어느 정도 꺾인 상태고 그다음에 아직은 강북도 오르고 있지만 강북도 좀 어느 시점이 지나면 이제 꺾일 수 있다는 얘기 같은데 어쨌든 강북은 아직 좀 더 오를 여력이 있다는 건데 서울도 오르면 이제 지방도 오른다라는 기대감도 있을 수 있잖아요.

그런 거 어떻게 보시나요? 지방은 또 슈퍼스타 동네만 보여 봐야 한다고 하시던데. 아 아 슈퍼스타 동네만 봐야 되는게 맞습니다만은 그게 어떤 의미일까요? 아, 그러니까 뭐 거기서 좀 잘 나가는 구들 있잖아요. 그런 걸 보는 건 맞는데. 어, 대구의 수성구. 예, 맞습니다. 부산에 해운 대구 같은 예. 예. 예. 네. 이게 좀 조심해서 아파트 시장이 그래프에 보듯이 아파 이게 다 광역시거든요. 서울 뭐 경기 인천 광주 대구 대전 부산 이런데 이게 과거에는 오르는 트렌드가 좀 나타났는데 우선은 이쪽이요 2020년부터 2022년 저는 그냥 전체가 다 버블로 봐요. 왜냐면은 2020년 전만 하더라도 뭐 인천도 마찬가지 인천, 광주, 대구, 대전, 부산 광역 굉장히 평평했어요. 평평했고 그다음에 이제 서울은 상승하나 나머지 여전히 평평해요. 나머지 일부가 지금 가격이 빠지고 있는 추세예요. 서울 같은 경우에는 경기도권에 대기 수요가 존재를 하고 소득이 올라가잖아요. 근데 지방 같은 경우에는 인구가 빠지는 데들이 태반이고 그다음에 미분양이 있는데도 있어요. 그리고 서울만큼 소득이 확실하게 오르는데도 아니기 때문에 서울이 오르는데 우리 동네는 왜 안 올라? 옛날에도 안 올랐어요. 대게 죄송한데 지금 그걸 기대하시면 안 될 것 같아요. 그니까 이게 보시면은 서울 경기 인천도 서울은 겉파르게 우르지만은 2010년대 중반입니다. 이때 2010년대 중후반에 경기 인천은 거의 안 올랐어요.

지금 경기가 안 오르는 거, 인천이 안 오는 거는 우리가 인정하고 들어가야 되는 거고 뭐 대전도 마찬가지고요. 부산은 심지어 2010년대 중후반에 서울 급등할 때 여기는 빠졌어요. 그때 이제 울산을 포함한 지역 경제 안 좋으니까 이때 빠진게 굉장히 많이 빠진 겁니다. 사실 따라서 다른 점들도 마찬가지고요. 사실은 그래서 제가 봤을 때는 지방 광역시는 사실 살기 좋은 동네인 건 맞아요. 근데 그렇다고 주택 가격이 서울만큼 오르느냐를 우리가 상정하면 안 될 거 같아요. 돌은 굉장히 다르다. 그럼 저 요거 데이터 보니까든 생각이 어쨌든 지금 어느 데이터를 봐도 서울은 집값이 오르는데 지방은 잘 안 오르는 거잖아요. 근데 많은 분들이 그러면 이걸 알고 있기 때문에 서울에 당연히 집에 사고 싶은 심리와 투자 수요가 있었기 때문에 서울에 더 올랐겠죠. 당연히. 근데 지금 정부에 사는 정책이나 이런 것들 봤을 때는 서울에 이제 못 사게 하고 있는 걸 하고 있잖아요. 그럼 이게 뭐 닭이 먼저냐 알이 먼저냐일 수 있는데 이걸로 인해서 서울 집값이 안정화가 되면 뭐 좀 괜찮을 수도 있겠지만 또 반대로 얘기하면 그렇게 되지 않거나 한다면 뭐 자산차가 벌어지는 그까 서울과 뭐 대구나 이런 거 샀을 때 벌어지는 구도에서 서울을 못 사는 지금 정책이나 세제 개편나 그런 식으로 하고 있잖아요. 지방에 있는 분들은 뭐 전에도 힘들었지만 예전에는 그래도 선택권이 내가 뭐 무리를 해든 하든 선택권이 있는 상태에서 내가 선택하지 않음으로 인해서 변화져야 되는 느낌이라면 앞으로 만약에 집값이 오른다면 나는 선택 뭐 일자리를로 가지 않는 이상 살 수 없는 거니까 선택할 수 없는 상황에서 벼락거리가 될 수 있는 상황이 벌어질 수도 있는 거 아닌가요?

한 국가에서 슈퍼스타 도시 그니까 1등 도시가 가격이 오르는 건 사실 정 지금 글로벌 패턴이에요. 그렇죠. 어, 글로벌 패턴이고 그러니까 우리나라에서 수포드사 슈퍼스타시는 서울이고 일본에서도 슈퍼스타시는 동경이에요. 도쿄 많은 사람들이 착각을 하시는데 일본은 인구가 줄지만 도쿄 도하고 도쿄 23권씩 지금 인구가 늘고 있어요. 그리고 도쿄 같은 경우에 작년 기준으로 전 세계 도시 중에서 부동산 가격 상승률 1등이에요. 그러니까 슈퍼스타 도시는 지금 전 세계 도시 중어요. 예. 작년에 굉장히 많이 올랐어요. 그러니까 전 세계 주요 도시 중에서 굉장히 주요 도시 중에서 그러니까 이거 이게 지금 경 산업 패라다임 자체가 국가에서 지금 슈퍼스터 도시로 몰리고 있는 건 현실이어서 우리가 이거는 인정을 해야 될 거 같아요. 인정을 해야 되는 거고 두 번째는 저는 이거 같아요. 우리가 지금 그분들이 이제 투자를 투자의 관점에서 서울부동산보다 더 투자 수익률이 높은게 있다면 그걸 하실 수 있는 거잖아요. 사실은요. 그러니까 투자 포트폴리오 차원에서 여러 샘플이 있으면 되는 것이고 그 관점에서 우리가 저는 약간 좀 그런 질문에서 조금 약간 좀 답답한게 리츠라 제도가 있잖아요. 리츠. 위치라는게 실질적으로 보면은 위치는 그냥 주식회사입니다. 부동산 주식회사라고 보시면 돼요. 사이먼 프라폴티 그룹 같은 경우에는 그냥 그 리테일 쇼핑몰만 개발하는 주식 회사고 그거는 이제 미국에서 구글 파이낸스 가면 나오고요.

아발론베이라는 회사는 미국에서 도시별로 임대 아파트해서 엄청나게 돈 버는 회사예요. 임대료 뭐 4,000불 5천불 해요. 비싼데 매나탄 같은 데는. 그리고 이제 물류창만 투자하는 회사도 있고. 그러니까 리츠 같은 회사가 서울 요지에 아파트 같은 것들을 짓고 거기서 수익률을 그 임대 수익률 같은 것들을 이렇게 취하고 일본은 매각을 한다고 했을 때 그 회사의 주식 가치는 사실은 서울의이 아파트 가격 상승률과 굉장히 매치할 가능성이 높아져요. 그러면 그런 투자 상품들이 나오면 되는 거라고요. 굳이 본인이 서울에 집을 안 사더라도 그래서 투자 포트폴리오가 많으면 좋겠고요. 그리고 이제 두 번째는 뭐 뭐 뭐 잘 사는 분들은 주변에 어느 지역에 의사가 서울에 있는 아파트를 샀네 그러지만은 데이터를 봤을 때 그 수체는 굉장히 미미해요 사실은요. 그래서 우리가 이거를 뭐 서울에 있는 아파트는 상승하는데 내가 우리 지역은 왜 그래라고 하는 부분들은 저는 이제 새로운 투자 포트폴리오 같은 것들을 정부해서 금융 상품을 좀 많이 만들어 줘서 했으면 좋겠다는 생각이 들어요. 예. 음. 자, 이번에 그럼 전원수 좀 여쭤보면 서울세는 15년간 2022년만 빼고 매년 물가보다 약 4% 포인트 더 올랐는데 전세가가 가장 정직한 신혼 이유는 뭘까요? 어, 우선은 매매하고 전세를 봤을 때 매매 시장은 실거주 수요도 있지만은 매매한다면 자기가 본인이 들어가서 살잖아요.

근데 어떤 사람들은 투자 수요도 존재하거든. 그죠? 근데 전세는 투자 수요란게 없잖아요. 제가 가서 그냥 사는 거니까. 전세 가격에 상승한다는 얘기는 뭐냐면은 그 지역이 이제 괜찮은 지역이고 그 지역에 수요가 있다는 거잖아요. 그래서 가격이 상승하는 거기 때문에 전세 상승률이라는게 제가 봤을 때는 그 지역이 어떤 정말 좋다는 거에 대한 바로미터인 거 같아요. 예. 근데 전세 월세가 빠르게 오르고 있어. 세입자가 피할 곳이 점차 사라지고 있다고 하던데 이거는 매매 어떤 영향을 줄까요? 당연히 집값 상승에 영향을 줄 것 같은 느낌이 아, 그렇죠. 이제 저는 사실은 그래서 전세 폐지론자긴 한데 전세라는게 기본적으로 4%씩 상승을 하잖아요. 그죠? 그러면 전세 상승하는 거하고 매매가 꺾인다고 했을 때 매매가 꺾였는데 전세 가격 밑으로 하락은 안 하잖아요. 그죠? 그러니까 전세는 강력한 하방 역할을 해요. 하방 역할을 하는데 얘가 1년에 평균 서울 같은 경우에 5%씩 상승을 한다고요. 그러면 이건 말이 어떤 얘기가 되냐면은 어느 시점에 샀어요. 그죠? 뭐전세가 매매 가격이 한 반 정도 된다고 치고 이게 만약에 10년 15년 상승한다고 하면이 사람은 어떤 걸 취하게 되냐면은 전세 가격 상승으로 자기가 매매 가격 했던 것들을 다 커버하게 돼요. 그거에 대한 무한대 수익률이 나온다는 얘기예요. 그러니까 갭 투자를 했잖아요.

전세 본인이 갭 투자를 했는데 전세가 계속 올라가요. 이런 식으로. 그럼 자기는 자기가 투자했던 부분들은 계속 이제 줄어드는 거죠. 그니까 사실 그래서 저는 전세가 사는 많은 사람들이 이게 뭐 순기능이 있다고 하는데 저는 전세의 순기능이 이제 거의 없다고 생각을 해요. 기본적으로 봤을 때는 자기 돈으로 전세 100% 다 한 사람 없잖아요. 10억 20억인데 그 돈이 어디 있어요? 결국 외부에서 파이낸스 끼고 오는 건데 그럼 이거 자체가 자기도 언니가 외부 파이낸스가 끼워 있다는 거 자체가 위스키한 거고 전세는 전세 사기라는 그 단어가 있는 것에서 알 수 있듯이 물론 빌라에 한정되긴 하지만은 법적으로도 지금 보장을 못 받아요. 따라서 전세는 저는 반전세와내는게 우선은 맞다고 봐요. 개인적으로. 예. 그 이런 나에서 지금 월세도 당연히 더 가파르게 오르고 있겠죠. 요즘에 강북도 뭐 평수 넓은 데는 500도 나온다고. 네. 제가 이제 그게 약간 좀 무서운 건데 월세 저희가 이제 서울에 있는 30평대 아파트만 뽑은 다음에 월세 추위를 봤어요. 2010년대 월세가 안 오르다가 2020년부터 코로나 터진 다음에 유동성 많아지고 하니까 그때부터 급격하게 올라서 지금 2020년 대비 지금 80% 올랐거든요. 매년 계속 지속적으로 올랐는데 사실 그래서 이게 그럼 이걸 잡을 수 있느냐부터 말씀을 드리면 지금 이거 잡기 굉장히 힘듭니다.

솔직히 전월세 잡는 거 그 무슨 대한 얘기했으면 저 국회의원들 지금 너무 무능하다 보는데 대한 내 대항 갖고 오라고 저 얘기하고 싶어요. 뭐 임대 아파트 진다고 하는데 임대 아파트 지금 접봤자 사원 후에 나오는 거기 때문에 예 그동안은 저올세계속 오를 거예요. 제 말씀 뭐냐면 현실을 인정해야 되는 건데 두 가지죠. 인플레이션이 왔기 때문에 인플레이션에 해찍어서 전월성하게 오르는 거는 우리가 인정하고 들어가야 되는 거고 지금 공급 절벽 이거 심각한 문제 제가 3, 4년 전부터 말씀드렸죠. 여기서도 말씀했었는데 지금 와가지고 사람들이 지금 정치권에서 난리 치자는 작년부터 앞으로이 계속될 거기 때문에 공간이 없기 때문에 저서 가격 오르는 거는 디폴트고 이거 막을 수 있는 방법은 알아서들 저한테이 말씀을 했으면 좋겠어요. 만약에 그렇다고 하면은 뭘 해야 되냐면 정치권에서 할 부분들은 전월세 가격이 상승을 했기 때문에 주거 복지 차원에서 주거 월급 바구처를 현실화시켜 줘야 돼요. 사회적 약자한테 사회적 양자한테 사실은 400만 원, 500만 원 월세내는 분 사회적 약자는 아니어서 정말 죄송한데 그분은 여외하라고 하고 사회적 약자들 뭐 지금 뭐 제 주변 학생들 보면은 뭐 서울대 주변, 왕심리 주변에서 학생 원룸 가격 좀 폭등했거든요. 얘네들한테는 이게 굉장한 부담이에요. 자기 소득의 30%가 아니고 50% 60%가 지금 주거 비용 됐기 때문에 그러면은 이제 그 지역에 어떤 우리가 중위 월세 수준을 알잖아요.

그 그 중위 월세 수축하고 자기 소득이 30%까지 본인이 되고 나머지 부분에 대해서 정부에서 내주는 정률로 지금 가야 돼요. 사실은. 그렇게 되면은 월세가 폭등한다고 하더로또 정부에서 내줄 의미 있고 저는 이제 많은 분들이 그 말씀하실 거예요. 그럼 정부 이제 재정으로 감당하냐? 그럼 다행히 우리가 이번에 3전 닉스 때문에 세수가 몇십조가 더 거치잖아요. 그 몇십조를 더 거치는게 오래만 그런게 아니고 앞으로 3년 동안 나올 거라고요. 사실은. 그럼 그중에서 10%나 20%만 주거복지로 활성할 수 있는 목적세로 거뒀으면 좋겠어요. 딴데 쓰는게 아니고 그 목적세로 기금화 한다고 해서 제가 대충 계산을 하니까 10조에서 20조가 나와요. 그럼 그걸로 우리가 그것도 다 쓰는게 아니고 4% 유자한다고 했을 때 한 1조 정도를 매년 굴릴 수가 있어요. 그 많은 사람들은 도움을 줄 수가 있겠더라고요. 제발 이거라도 좀 했으면 좋겠어요. 안 그러면 심각히 문제가 발생하니까. 예. 자, 그럼 교수님께서 인플레이션과 공급 얘기해 주셔서 뭐 공급이 부족하다는 얘기 많은 분들이 듣고 있는데 내년부터 입주물량 언제까지 어느 정도 되고 얼마나 부족하고 얼마나 심각한 상황인가 이건 뭐 정해진 거잖아요. 정해진 거죠. 우리가 좀 둘로 나눌게요. 그니까 서울은 아파트 도시가 아니에요. 서울은 아파트 물량이 한 45%고 나머지가 비아파트고 거기서 빌라가 강력하게 많고요.

그러면 이제 아파트만 본다고 했을 때이 그래프에서 보듯이이 왼쪽은 이제 전국 아파트고 오른쪽은 이제 서울입니다. 우선은 전국 아파트도 입주량 취입하면이 쭉 떨어져요. 그죠? 2027년부터 쭉 떨어지는게 나타나고 이게 그만큼 시공하기 힘들다는 거고요. 근데 우리가 이제 서울 작금의 문제 서울만 본다고 했을 때 우리가 이제 경제학에서 뭐 다연치 한 10몇년치의 평균을 보면 그게 대략적인 그 균형 공급 수준이라고 생각을 해요. 그게 한 35,000채 정도 되거든요. 33,000에서 35천. 근데 올해가 이제 대략 23,000으로 그 깨졌고요. 그다음에 이거 굉장히 언더플라이인 거죠. 내년이 17천, 내후년이 13천, 2029년 이후가 한 6천인데요. 그러니까 이게 줄꺾게요. 그러니까 이게 뭐 2022년부터 한 25년까지 뭐 착공이 안 들어갔으니까 이때 쭉 꺾이는게 나타나는 거고요. 근데 이거는 이제 우리 아파트가 이렇다는 것이고 이제 빌라 같은 경우에는 사실은 2023 빌라도 아파트랑 비슷한 물량이니까 거기도 한 균형이 한 35,000 되거든요. 근데 2023년부터 매년 6,000채밖에 안 나와요. 그 33,이 나와야 되는데 6,차게 안 나온 거예요. 2023년부터. 사실 이게 전월세 빌라 가격 폭등하는 것. 빌라도 지금 그 전세 가격하고 이게 오르고 있기 때문에 오르는 것들이 다 같이 연관이 된 겁니다.

사실은요. 예. 그래서 이게 제 생각에 이거는 굉장히 잡기 힘들다. 그래서 이렇게 공급 물량이 없다고 하면은 실질적으로 매매로 먼저 가는게 아니고 첫 번째로 이제 전월세를 건드리기 때문에 전월세 상승은 이거는 그냥 디폴트로 보셔야 돼요. 제가 봤을 때는. 예. 와, 이게 지금 계속 떨어지는 거잖아요. 예. 그러니까 여기는 서울이고요. 왼쪽은 이제 빨간색이 서울 경기도가이 색깔 나머지 6대 광역시가 노란색 비슷한 거 예 30년은 잘못된 겁니다. 여기서 보시지 마시고 여기까지만 보시면 돼요. 여기까지만 보다 했을 때 그래도 굉장히 많이 떨어진 거 저거는 29년이어 가지고 괜찮고요. 예. 네. 그럼 서울 같은 경우 이게 이렇게 떨어지고 여기서 이렇게 갔다 이렇게 떨어지고 있는데 언제 다시 이렇게 올라가는 거예요? 이거는 뭐 지금 뭐 하고 있는 것들로 인해서 어쨌든 정확히 알 수 있는 거 아닌가요? 사실은 힘들어요. 올라가는게 올라가는게 아 이제 예전처럼 이렇게 못 올라가나요? 아 저렇게 하려면은 기본적으로 빨리 국공유지를 기반으로 해 가지고 토지 작업을 빨리 끝내 가지고 져야 돼요. 그러니까 제가 계속 말씀드린게 이게 이제 재건축 재개 아 그니까 이게 지금너무 정치 프레임으로가 있어 가지고 지금 말씀드리 되게 애매한데 그러니까 야당 쪽에서는 재건축 재개발 힘들다 그러면 막 뭐라 그러고 그리고 이제 국공유지 기반으로 뭐라고 하면 또 솔루션 안 된다고 그 제가 둘 다 잘못되고 제발 그런 거대한 착각 좀 버렸으면 좋겠어요.

그니까 저는 지금 둘 다 해야 된다고 보거든요. 재건축 재개만 솔루션도 아니고 그리고 이제 재건축 재개발을 당연히 해야 되는 거고 국공유지 기반으로 빨리 공급하는 것도 둘 다 동시에 해야 되는 거예요. 사실은 그니까 그거 둘 다 동시에 안 했을 때 저거는 그냥 끝장나게 계속 없어져요. 그러니까 우선은 첫 번째 재건축 재개발만 유일한 해법이라고 한번 해 보자고요. 그럼 재건축 재개발이 예를 들어 가지고 뭐 신통 계획이 2021년부터 나왔어요. 서울시. 그럼 그때 강남에서 최초로 된 데가 대치동에 있는 M파트예요. 대치동에 있는 M파트 단일 단지예요. 단일 단지. 옛날에 개나리 아파트라 데는이 쪼개나 가지고 하기도 힘들었는데 근데 여기서 전 됐으면 좋겠거든요. 제 친구들도 많이 살고 하니까 여기서 올해 5월까지 그러니까 2021년에이 말에 이제 최초로 선정이 됐어요. 신통 기획 강남 1호단지로 2026년 5월에 추진가 결성이 됐어요. 4.5년 걸렸어요. 강남에서 지금 조합도 아니에요. 사실은 조합된 다음에도 문제잖아요. 그죠? 뭐 사업 인허가 하는데 또 한 2년 걸리고 또 뭐 하는데 2년 걸리고 철구하는데 2년 걸리고 짓는데 4년 앞으로 지금 10년 남았다고요. 10년 재건축 재개발 강남에서 제일 빠른 데가 강남은 그래도 이분들 분당금 될 여도 있잖아요. 강북에서 그냥 정말 빨리 해서 10년이라고 치자고요.

문제가 뭐냐면은 10년 이내에서 발생할 문제는 뭐냐면 거대한 멸실이 발생해요. 거대한 멸실. 거대한 멸실이 발생한 다음에 10년 후에 나타난다고요. 그렇죠. 그럼 지금도 입주량 없는데 몇 시까지 발생했다고 치자고요. 그때는 전월 가격 대폭등이에요. 그러니까 재건축 재개발 전면 좋겠는데 이건 해야 되는 건 맞아요. 동시에 국공유지 기반으로 5년 안에 빨리 져야 돼요. 그래야지 나중에 멸실 나왔을 때를 커버를 하고 재건축 재개발이 나오는 거기 때문에 이거 둘 다 지금 같이 가야지이 둘이 싸우면 안 돼요. 그러니까 저는 지금 제일 짜증나는게 뭐냐면은 미국이랑 보자고요. 도날드 트럼프가 뉴욕 시장 만단이 그렇게 욕해요. 사석에서. 네. 근데 오늘 둘이 만났잖아요. 만나 가지고 서로서로 칭찬하고 뉴욕에 있는 뉴욕어커들의 어떤이 삶의 어for더빌ity티를 어 우리가 어떻게 할지 논의했다. 그런 논의를 할 실점인데 지금 양쪽에서 둘이서 사가 안 좋으실 사이가 안 좋아 가지고 한쪽은 얘만 맞다 그러고 한쪽은 얘해야 된다 그러고 얘는 또 임대 주택만 한다고 하고 그럼 솔루션이 뭐냐고요? 도대체가 지금 양 그까 맘단이하고 트럼프 트럼프 정말 이상한 사람인데 가서 그래서 하할 때는 하하고 화합하고 맘단이한테 욕할 때 저 사회주의자 공산주의자라고 하는데 지금 같이 하는 걸 보면은 우리가 그거보다 간격은 좁잖아요. 사실은 그 빨리 공이 만나서 조금 서로 이렇게 알 때가 아니고 저저 심각한 거기 때문에 좀 문제를 빨리 좀 같이 풀었으면 좋겠어요.

그럼이 공급 부족은 앞으로 몇 년간 계속 될 텐데 지금 강남 지값은 이제 지금 조정 겪고 있고 강북은 아직 여전히 오르고 있는데 강북도 조정을 이제 겪을 것이라고 나중에 보시는데 그렇게 떨어지고 난 다음에 다시 오르는 시점은 언제로 보시는 건가요? [웃음] 근데 제가 봤을 때는 우선은 공급 저별 저렇게 오는 것들 아까 말씀 저건 무조건 전올세 가격 상승이 상승 트렌드는 가는 거고 그리고 이게 우리가 어마어마한 쇼크가 올 것 같지 않잖아요. 2022년처럼 그때는 지나치게 폭등을 했었으니까 그러면 이제 여기서 어느 정도 조정을 겪을 텐데 제가 말씀드린 것처럼 과거보다 하락폭 사이클도 좁아졌기 때문에 뭐 뭐 그게 뭐 2, 3년이라고 보진 않아요. 개인적으로 1년에서 2년 정도 하락이 있을 수 있다. 네. 예. 정확하진 않지만 하여튼 한국 은행이 유동성을 얼만큼 잡느냐와 굉장히 괴를 같이 할 것 같아요. 예. 기 금리금의 향방을 눈여 봐야 되겠죠. 예. 그렇죠. 그렇죠. 예. 자, 이번에 또 보유세 양도세 개편 여쭤 보려고 하는데 종부세 폐지 재산세 실호세율 0.3% 양도세 인하를 제한하시던데 그럼 당연히 부자 감세 비판 이런 거 받으실 텐데 요거 어떻게 답변하실까요? 아, 우선은 저는 사실 이번에 고가 주택 과세한 건 전 찬성해요. 사실은. 그 외국에서도 그런 데들이 있기 때문에 고가주택에 대해서 우리가 보유했을 때 부담 가능한 보유가 돼야 되는데 우리가 너무 낫기 때문에 저 이거 찬성이고 다만 좀 더 양쪽 정당이 공이 모여서 세제 개편에 대해서 좀 합의를 봤으면 좋겠어요.

그러니까 종부세 같은 걸 제가 싫어하는 이유는 뭐냐면은 첫 번째 지나게 증벌적이다. 그 대상이 누구건간에 두 번째는 이거는 계산도 못 해요. 계산도 못 하잖아요. 사실은 그러니까 우리가 가장 갖고 있는 재산 중에 제일 비싼게 주택인데 그렇죠. 예측 가능성이 있어야 되잖아요. 저도 이제 세금을 내려면은 준비를 하고 내야 되는 건데 그러면은 제가 계산을 못 하더라도 저희 집 세무사는 계산을 해야 될 거 아니에요. 그죠? 근데 저희 집 세무사한테 물어볼 때하고 제 친구 회계사한테 물어보고 지인한테 물어봤을 때 셋시 다 다른 얘기를 한다고 하면은 골치 아픈데 그 근데 다 그래요. 정보세 계산하는 거 보면은 진짜로 어떤 사람 어 교수님 잠깐만요. 교수님 하면 안 되겠네. 아, 잠깐만요. 한 다음에 여기서이 시점에 정부에서 이런 거를 했기 때문에 이거를 적용하면 정부세가 싸져요. 뭐 이런다고요, 사실은. 그래서이 세제 측면에서 봤을 때 예측 가능성도 그 징벌적이고 해서 종부세 전 폐지를 하되 재산세율이 우리가 실료세율이 너무 낮기 때문에 실료세 창면에서 우리가 높이고 저는 딴 거 다 없다고 하더라도 저는 공정 시장 가액 비율만 없으면 된다고 생각해요. 그거 3년 내 페이지. 대신에 그거 지금 60%인데 60% 70% 80% 90% 100% 양정당에 해 가지고 그것만 폐지하면은 다른 거 안 건드려도 돼요.

솔직히. 예. 공정 시장 가입은 폐지해야 된다. 그건 폐지해야죠. 왜냐면 계산하기가 그거 갖고 장난을 쳐요. 그게 시형령이기 때문에 시행령이기 때문에 그러니까 우리가 이거 세제 재산세 계산할 때 우선은 시가가 아니고 감정가로 하잖아요. 그죠? 시가에 대해서 60%고 그다음 여기서 때리는 것도 아니고 공정 시장 가액을 또 곱해요. 60% 곱하면 여기서 또 이만큼 낮아져요. 거기서 0.4를 곱하는 거잖아요. 그 실질적으로 실효세이 0.1%예요. 근데 노무현 때는 또 과세 제대로 한다고 원래 80% 했던 거를 90% 100%까지 한다고 했는데 윤성열 정권이 되면서 이걸 다시 60% 낮췄어요. 그죠. 지금도 60%인데 그럼 이거 갖고 장난을 치는 거예요. 사실은 이거 갖고 그니까 이거 없애야 돼요. 제가 봤을 때 이것만 없애고 감정 갖고 거기에다가 때리면은 그냥 편할 것 같아요. 예. 그리고 또 10억원 아파트 재산세야 자동차 두 대의 세금이 비슷하다고 지적하시던데 보유스 인상의 근거가 직값 작기서 안 되 이유가 예. 예. 그러니까 이게 사실은 저는 이게 조세 형평 차월에서 재산세를 바라봤으면 좋겠어요. 그러니까 그랜저 두대 갖고 있을 때 1년에내는 재산 그것도 이제 자기가 소유한 물건에 대해서내는 거고 10억짜리 주택도 다 자기가 소유한 물건에서내는 건데 10억짜리 주택이 비싸지 그랜드 두 대가 더 비싸겠냐고요?

그죠? 차는 여러 사람들이 갖고 있어요. 그죠? 주택은 그래도 한정된 사람들이 갖고 있다고요. 이거이 사람보다 수가 덜한 거죠. 그죠? 근데 더 큰 고가 주택, 더 큰 물건에 대해서 재산세가 높은데 작은 것보다이 사실 조세 형평상 안 맞는 거예요. 제가 봤을때 조세 형평상 예 그렇기 때문에 조세 형평 측면에서 그렇다고 이걸 갑자기 많이 올려 버면은 이제이 사람들이 이제 조수에 대한 저항이 너무 세지니까 제가 봤을 때는 실세 0.3%까지 3%까지 지속적으로 올리고 대신에 이거를 양쪽 정당이 공이 딱 확정을 했으면 좋겠어요. 정권 받기 때마다 어느 때는 뭐 유회해 주고 넘어가고 언제 또 세게 해주고 그러면은 예측 가능성이 빵이 되는 거기 때문에 사람들은 정부를 신뢰를 안 하죠. 그때는 그 또 고령자 장기 거주자에게 재산세 가세 이원을 허용하자고 하셨는데 그 이유 뭐고 미국 일본과 비교할 때 한국 세제 가장 큰 문제는 뭘까요? 우선 첫 번째는 뭐 제 친구들도 그러고 부친도 그러면은 뭐 80년대부터 대치동 역사동 산 분들이 집값 올린게 아닌 거거든요. 그리고 이제 집값에 이제 새로 들어오는 사람들이 높은 계약을 하면서 올린 거니까 그러면은 뭐 뭐 이런 분들이 지금 연세가 80대 중반이란 말이에요. 사실은. 근데 본인들이 집값을 올리지 않았어요. 단순히 어쩌다가 거기가 부자 동네가 됐고 좋은 동네였으나 더 부자 동네가 됐고 재산서가 늘어나는 건데 이분들이 과연 그거 낼 현금이 있냐고요.

근데 우리가 이거를 이게 이제 도시 계획적인 이제 철학의 하난데 에이징인 플레이스라고 해 가지고 그 지역에서 늙어서 죽을 때까지 조놈을 갖고 살 수 있는 환경을 만들어 주는게 좋은 거예요. 그러면 에이징 인플렉스 관점에서 강북에 있는 분들도 재개발 제거축으로 쫓겨놔서도 안 되는 것이고 들어올 수 있는 환경이 조성돼야 되는 거예. 마찬가지로 부자도 그거에서 그냥 죽을 수 있는 환경이 마련되는게 맞아요. 그러면은 본인이 이제 고가 주택인데 소득이 연 그 캐시가 많이 없다고 했을 때 그러면 이게 감정가에 연동되거나 아니면은 시가에 연동되다 했을 때 자기 본인이내는이 보유세보다면 계속 늘어날 거라고요. 그게 아니고 나이가 65, 65세 딱 해서 그 시점에 가격을 딱 정한 다음에 캘리포니아 같은 경우에는 2%씩 올라가거든요. 뭐 산 시점에서 2%씩 올라가고 뭐 뉴저지인가 거기는 6%씩 올라가요. 그럼 우리가이 사이에 어느 정도 룸을 주고 예를 들어 뭐 3% 4% 아니면 인플레이션만큼 그럼 여기서 이제이 가격을 바탕으로 해서 조금씩만 올리는 거예요. 대신에 원래대로 하면 이만큼 내야 되는데 그래서 이만큼을 나중에 과세 이연을 시켜 주자는 거죠. 그래서 이분이 돌아가시면 어차피 정리를 해야 되니까 그때 한 번에 낼 수 있도록 그럼 그분이 이제 적당한 수준의 재산세를 내면서 본인이 이제이 여생을 마무리하실 때까지 살 수 있는 환경은 되는 거죠.

이분들 얘기가 나와 가지고 하나 더 여쭤고 싶은게 특히 강남상구의 고가 주택에 이제 보유세나 재산세 이런 것들이 많이 올라가는 거잖아요. 그러면서 어떤 분들은 이제는 그걸 못 버티는 분들은 나가게 될 것이고 이제 버틸 수 있는 사람만 들어오다 보니까 옛날에도 모집이 당연히 지자의 역할을 했지만 이제 개층화가 너무 심해지고이 벽이 너무 높아질 것이다. 옛날에는 그냥 시세 차익을 노르면서 어떻게든 뭐 갭이든 뭐든 여러 가지 해서 들어올 수라도 있었는데 이제는 그 보여수 자체가 너무 부담서 못 들어오는게 이게 좋은 현상으로 봐야 되나요? 나쁜 현상으로 봐야 되나요? 너무 딱 개칭화된 느낌이 있는 거 같아서 두 개를 접근을 다시 해야 될 거 같아요. 그러니까 이제 첫 번째 질문은 소셜 믹스에 대한 거예요. 소셜 믹스. 소셜 믹스에 대한 거고 그리고 이제 두 번째 부분은 이제 그럼에도 불구하고 실효세는 높여야 되는 건데 이게 약간 좀 다른 거 같고요. 그 소셜 믹스 차원에서 우리가 뭘 해야 되냐면은 사실은 미국에서는 이제 뭐 뉴욕 같은 경우에 이제 80 20 룰이란게 있어요. 그러니까 디벨로퍼가 아파트를 진다고 했을 때 자기가 정부에서 어느 정도 인센티브 받고 싶으면은 그 인센티브만큼의 어폴더블 하우징이라서 적정 주택이라고 하는데 민간에게 중산층과 서민에게 임대 아파트를 제공을 해야 돼요.

그리 얘네들은 임대료 규제를 받아요 사실은요. 그리고 어폴더블 하고 임대료 규제 등 받는 것도 있고 이걸 나중에 매각할 때도 규제를 받아요. 즉 그 80%는 시장과대로 해요. 비비싸게. 근데 20%를 사회적 약자 중산층과 서민한테 주는 거예요. 제공해야 되는 겁니다. 그러면 이제 소셜 믹스는 그런 식으로 풀릴 수가 있을 것 같아요. 제가 봤을 때는. 그리고 이제 두 번째는 사실은 이제 이분이 보유세가 힘들어서 나가고 누군가 들어온다고 했을 때 이제 부자들이 들어오는 거잖아요, 사실은요. 그래서 말씀하 지위제가 된다는 부분인데 그거는 어 제가 봤을 때 없을 수는 없으나 지금 제가 봤을 때 가장 큰 문제는 뭐냐면은 지금처럼 LTB 규제를 무시하면서 고가 주택에서 딱 2억, 5억 뭐 이렇게 하는 순간 현금 부자만 들어가는 거예요. 사실은 자기가 농천에서 아버지가 농사 짓는데 의사가 됐단 말이에요. 근데 이분이 현금을 많이 모았었어요. 그 즉 흑수저 출신에 자수가 자수 성가한 사람들이 못 들어가는 상황이 되는 거죠. 그러니까 저는 그게 더 불평당하다고 보거든요. 그니까 LTB 같은 규제들, 주택 담보 대출에 대한 규제 같은 것들은 사실은 그건 선택의 문제기 때문에 이거는 그냥 다 열어놔야 된다는게 제 생각이에요. 지금처럼 한다고 했을 때는 말씀하신 것처럼 금수저 출신만 들어가게 되는 거예요.

그게 아니고 흑수자 출신 자수가 들어가는 것도 맞고 동시에 일부 우리가 그 아파트 같은 거 건설한다고 했을 때 특정 유형에 대해서는 좀 조금 더 많이 그 이런 적정 주택 같은 것들을 좀 더 많이 제공해야 될 문제가 존재를 하는 거 같아요. 예. 소셜 믹스기 위해서 제가 최근에 며칠 전에 개포동에 DH 아파트를 지인이 거기 살아서 거의 아파트 단지 장가 보는데 거기에도 공공주택 아파트인가 임대 주택 아파트가 있잖아요. 근데 보니까 다른 단지 다른 아파트 갔을 때도 보면 그 색깔이 다르거나 층이 좀 많이 낮거나 구분을 좀 하는 경향이 있더라고요. 그걸 하는 이유는 제가 또 물어보니까 그런 것도 거기 사신 분들은 굳이 이렇게 해야 되는 거냐 이런 얘기 하시는 분도 있고 또 어떻게 보면 거기 비싼 돈을 주고 들어가신 분들 입장은 아니 우리가 이렇게 비싼 돈을 줄 것 같는데 아무런 차이가 없어 우리는 이렇게 생각하는 분도 있을 것 같고 정말 나쁜 사람들이죠. 사람을 하는 거니까 그거는네 미국에서 그렇게 되면 그건 고소당해요. 그런 식으로 디벨로퍼가 만약에 외부에서 보이는 식으로 차별적인 공간을 만들어도지 예 그건 굉장히 잘못된 거고 그건 부끄러워할 줄 알아야 되는 거예요. 제가 봤을 때는. 그러니까 역으로 이명박 시장 때 예를 들어서 음평 노타운 같은 경우에는 그니까 제가 말씀드리는 그 이런 적정 아파트 임대 아파트는 반드시 들어가는게 맞고 소설 맥스 차원에서 그때 넣을 때 똑같은 주택 유형인데 이런 식으로 넣었어요.

어디가 어딘지 모르 식으로 다 넣어 버렸다고요. 누가 누군지를 몰라요. 아파트 중간중했었다 버렸어요. 예. 그래서 우리가 이미 그런 사회적 실력을 했고서 그게 성공했단 말이에요. 사실 그게 벌써 20년 전인데 왜 이상한 짓을 또 하냐고요? 그 얼마나 부 그렇게 생각한 사람들 부끄러운지 알아야 돼. 사실은 본인이 옛날부터 얼마나 잘 살았다고. 우리나라가 625 담다음에 8, 90%가 극빈이었어요. 완벽하게 망했다고요. 그다음부터 자기가 본인은 얼마나 돌 벌었다고 그런 생각을 해요. 예. 어, 지금 그 말씀해주 궁금한 가지야. 저도 이제 막 소셜 미스 이렇게 섞이면 이게 누가 봐도 잘 모르고 가니까 좋을 것 같은데 또 이게 현실에 들어가면 예를 들면 저도 이제 뭐 주변에서 강남 상구에 사는 그 학부모들이 있잖아요. 지인들이 있는데 애들도 뭐 자가냐 뭐 임대냐 그다음에 뭐 전세냐 월세냐 이거를 따라서 학부모업들도 조금씩 그룹이 나닌다고 하더라고요. 제가 여쭤보고 싶은 거는 그 안에서 이제 이게 섞여 있으면 당연히 그 집주인의 소득이나 자산 격차가 당연히 날 거잖아요. 거기서 오는 뭔가 이질감이라든가 이런 것들이 좀 있을 수 있는데 요런 것들 실제 아까 시험했을 때 요런 것들도 괜찮았나요? 아니죠. 사실은 나중에는 알게 되긴 하는데 그러니까 미국 같은 경우 명확하게 알아요.

왜냐면은 히브 색깔로 구분이 되기 때문에. 예. 근데 우리는 사실은 그래도 그렇게 구분이 안 될뿐만 아니라 그러니까 이거죠. 그건 사실 그분들이 감내할 몫시예요. 감내할 몫시라고요. 그러니까 차별적으로 행위를 하는 사람들은 정말 나쁜 사람이고 근데 거기서 사실은 부자도 있고 부자는 아니나 약간 좀 중산층 이하도 있을 거 아니에요. 서민도 있을 거죠. 섞여 있는 거니까 그럼 되게 죄사인데 그건 본인이 감내하셔야 돼요. 이것까지 우리가 감내하지 말고 저 그건 안 돼요. 현실상 예 지나치게 극단으로 안 갔으면 좋겠어요. 예. 자 8산 세제 개편하는 보유에서 거주로가 핵심인데 장특공제 축소 비거주 1주택 불리익은 어떤 부작용으로 좀 나을 수 있을까요? 아 저는 이제 이게 우리가이 이번에 과세 방향이 다주택자에 대한 중과 그리고 이제 고가주택 중과 그리고 비거주에서 거주의 패러다임 전화인데 실질적으로 1가구 1주택자가 굉장히 많이 당하는 케이스가 돼 버렸어요. 지금 그죠? 저는 일가고 1주택자에 대한 모든 거 다 원복했으면 좋겠어요. 기본적으로. 예. 왜냐면은 비거주하고 거주의 케이스를 구분한다는게 정말 지난 거예요. 정말 지난 거고 이거 행정 부담 및 뭐 이런게 어마어마할 거기 때문에 현실적으로 원복했으면 좋겠고 장특공 같은 경우에도 이번에 뭐 코메디였지만은 부부를 부부가 양쪽에 다 소유하는 걸 장료에다 갑자기 이걸 이주택으로 본다는 코미디도 있었고 아까 저는 제 생각에는 이게 개혁을 한다고 해도 이런 식으로 개혁을 하면 안 될 거 같고요.

저는 이번에 저는 사람들이 다주택자하고 고가주택 중가도 엄청나게 조세 저항할 거라고 생각하는데 이게 생각보다 저항이 없어요. 이거 두 개만 해도 이번 단계 전 충분하다고 봐요. 나머지 일가고 1주택에 대해서 다 원복했으면 좋겠어요. 기본적으로. 음. 그거는 원복하자. 자, 그리고 다주택자 양도세 중가가 다시 2년 유회됐는데 2017년 5월 말 가세 기준의가 연말 전으로 매물은 어떻게 움직일까요? 아니, 그러니까 이거는 아까랑 약간 비슷한데 이게 정부 정책을 이제 신뢰하지 않는 거죠. 아니 이게 사실은 이거 나오기 전에 미리 판 분들은 또 뭐가 되냐고요. 그래서 그분들은 정부 믿고 했다가 손해보다고 보이는 생각할 수 있는 거잖아요. 많지 않겠지만은. 근데 정부 정책 의외로 다른 사람들이 많아요. 생각보다. 자, 순수한 서민들이 그러면은 이런 식으로 해 버리면 그분들을 그러면 계 계약 계약했던 거 취소시켜 줄 거냐? 그것도 아닐 거고 결국 이런 식으로 나오면은 첫 번째는 제가 봤을때 이거 금융이 작품 같은데 그러니까 이런 부분들에 대해서 좀 더 자세한 시나리오를 체크를 해서 나와야 되는게 첫 번째고 근데 그거 안 했다. 두 번째는 이런 식으로 해서 자꾸 원 조금씩 조금막씩 바꿔 버린다고 하면은 그 누구도 정부 정책 신뢰하지 않는다. 왜냐면은 우리가 솔직히 지금 정권이라는게 계속 바뀌 왔잖아요.

다음 정권이 민주당이 안 될 수도 있는 거 아니에요. 그때 이거 다 바꿔 버리면은 그렇게 생각할 수 있는 거고 그죠. 그러면 사람들은 그냥 기다려요. 하님한 한 한한 한 두회 정도만 내가 좀 감내하고 내고 좀 기다리지 그럴 수도 있는 거라고요 사실은. 그러니까 제가 계속 말씀드리는데 부동산 세제의 경우에는 야당하고 여당하고 같이 뭉쳐 가지고 한 번에 해결 보고 그걸 바꾸면 안 되는 거예요. 예. 그게 주택을 사는 LTB 문제도 그렇고 주택을 보유한 보유세도 안도 그렇고 이거 갖고 언제까지 싸움질 할 거냐고요? 사실은. 예. 그래서 저는 이거는 이제 조금 더 양이 좀 정향적으로 좀 잘했으면 좋겠어요. 자, 부동산 트렌드 2020 김겸민 교수님과 함께하고 있는데 20평형대가 이제 새로운 국민 평형이 됐다고 말씀하시더라고요. 30평형대 가격 차이가 줄어든 지금 실수요자분들은 어떤 평형대를 골라야 하는 걸까요? 그러니까 이게 제가 봤을 때는 33평이 이제 국민 평형이었으나 사실은 데이터를 보면은 물량 자체는 그니까 25하고 33이 거의 다 비슷해요. 비슷하고. 근데 이제 재밌는 트렌드는 뭐냐면 평단가를 봤을 때 이게 거의 붙더라고요. 이런 식으로 붙어 가지고 강북 같은 경우에 25평이 이제 어 주력 평형이 되는 거 같아요. 우리가 이걸 어디서 볼 수 있냐면 옛날에 분당 같은 경우에 50평대 매체 굉장히 많았거든요.

가구수가 줄어드니까 50평대 가격이 33평하고 거의 차이가 안 났어요. 분당은 33평이 애들 있는 가격의 주력이었기 때문에. 네. 근데 비슷한게 지금 서울에서 나타나는 거 같아요. 가구원수가 줄어 얻으니까 25평이 주력이 되는 거 같아요. 물론 어떤 분들 그렇게 어 우리진다 키워 보니까 좀 작아서 33평 가야지 뭐 그것도 가능하나? 제가 봤을 때는 데이터상으로 잡히는 트렌드는 평단가 기준으로 이게 거의 붙어요. 지금 많이 붙어 왔어요 지금. 예. 제가 또 듣기로 이제 대형 평수 때가 별로 없어서 특히 주요 입지에는 대형 평수가 기해진다라는 얘기도 있는데 요거는 또 반대 측면에서 맞는 이야기이기도 한가요? 그럴 수도 있죠. 근데 그거는 이제 럭셔리 아파트 소수의 부자들을 거고 아 그건 그 마켓대로 전 존재해야 된다고 생각해요. 존재하고 세금 잘 때리면 되는 거고요. 예 그럼 되잖아요. 아니 수요가 있는데 이것도 질자라면 짓고 근데 디벨로퍼가 이렇게 졌다가 황당하게 망하면 망하는 거고 예를 들어 재기에 맞으면은 봉원사 앞에 삼성 아이파도 크거 있잖아요. 그 제가 알기에 그게 IMF 때였나 그런데 처음에는 100평대로 아마 분양을 했다가 나중에 그 수요가 없어 가지고 지금처럼 50평, 80평 이렇게 했을 거예요. 그러니까 그거는 그 디벨로퍼의 몫신인 거예요.

서울에 아직 6억원 때 20평대 아파트가 남아 있다고 말씀하시던데 그게 어딘지랑 자 신혼부부 생일 최초 구입자 같이 고준 좀 알려 주신다면 그 6억원대가 그렇게 많지는 않고요. 사실은 뭐 보니 관학구하고 음평구 노원구에 실림 2차 푸르지 이런 데가 있어요. 그런데 이제 제가 봤을 때 6억 원도 6억 원인데 의외로 이제 7억 원이나 8억 원대 아파트들도 있고 해서 이게 줄어 있는 데는 사실은 아까 말씀드렸던이 강남 3구하고 한강권은 아니고요.이 서남하고 북동이죠. 이쪽에 아직 저렴한 가격대 아파트들이 존재하는 거 같아요. 예. 양 그니까 약간 좀 이런 식으로 돼 있는 거죠. 예. 서남과 강부. 예. 그런 지역은 봐도 되는 건가요? 어 나쁘진 않죠. 서울은 왜냐면이이 지역들도 다 나중에 GTX들이 들어갈 지역이기 때문에 그러니까 지금 예 통군이 약간 힘들긴 하지만은 본인의 이제 통근이라는게 예를 들어서 동북 쪽이라고 하면은 뭐 광화문 출근 같은 경우에는 사실은 뭐 사호선이라는 것도 충분히 갈 수가 있으니까 저는 사실 서울 아닌 경우에 그렇게 뭐 나쁜 초이스라고 보지는 않아요. 기본적으로는. 그럼 그걸 포함해서 생애 최초나 신흥부 집을 살 때 좀 고려야 되는 기준들은 어떤 것들이 있을까요? [콧방귀] 그러니까 그니까 맨 처음부터 본인이 뭐 나 강남 25평 살 거야는 안 되잖아 사실.

그죠? 그러면은 이제 자본을 이제 축적하는 단계가 되게 중요할 것 같아요. 축적하는 단계고. 근데 저는 그게 처음부터 아파트여야 되는지 솔직히 잘 모르겠어요. 그러니까 예를 들어서 이제 그러니까 뭐 데이터를 본다고 하면은 6억원대, 7억원 대, 11억대 아파트 단지가 존재를 하거든요. 그 부분도 한 보는 것도 좋을 거 같고요. 두 번째는 사실은 서울 같은 경우에 특히 2호선 안쪽에 있는 빌라들은 2호선 아닙니다. 그 가격 상승이 일어나요. 토지 가격만큼 상승을 하고 있기 때문에 그 재개발 지역 아니어도 이호선 아는 경우에는 이게 아파트 가격이 오르고 아파트 가격 오른다는 거는 이제 토지 가격이 오른다는 거잖아요. 그러면 그 주변에 토지 가격도 같이 오른다는 얘기 때문에 빌라가 지분을 갖고 있어서 빌라도 가격이 오른다는 얘기예요. 다만 아파트가 오르는 것보다 빌라는 한 절반 정도 올라요. 그럼에도 불구하고 자산 축적은 일어날 수 있기 때문에 처음부터 지나에 뭐 아파트를 가기 힘든 분들은 뭐 뭐 여러 가지 투자 수단이 있겠으나 2호선 안에 빌라 같은 부분들은 사실은 그렇게 안전하니까 예 그런 데서부터 이제 본인의 신혼을 이렇게 시작하는 것도 나쁜 초이스는 아닌 거 같아요. 근데 빌라하면 안 팔린다는 인식도 있잖아요. 내가 사실 파는게 너무 힘들다.

그래서 이호선 안을 말씀드린 겁니다. 그러니까 이제 빌라 같은 경우에도 저희가 보니까 책에도 나왔습니다. 는네 가지 유형 정도로 나눴어요. 유형 나눴는데 재개발 유형 같은 경우에는 뭐 엄청나게 상승을 하죠. 뭐 그걸 다 모든 분이 그걸 추구하는 건 아니니까. 그게 아니면은 2호산하고 강남권 같은 경우에도 빌라가 존재를 해요. 여기는 사실은 그래도 거래가 일어나요. 다만 이제 그 외곽 지역 같은 경우에는 사실은 거의 가격 상승이 없는 지역도 존재를 해요. 그러니까 제가 말씀드리는 부분은 본인이 이제 아파트 6억원대 갈 수 있는 그분들이 좋은 초 있을 것 같고 그렇지 않다고 했을 때도 조금씩 자가산 축적할 수 있는 부분들은 고민을 하시는게 좋을 것 같아요. 반드시 아파트가 아니어도 예. 자, 그리고 또 대장 단지 18곳 중에서 간학 드림타운 뭐 목동 신시가지 14가 33%로 가장 많이 올랐는데 중가 단지의 강세 부동산 트렌드 2027 내년에도 이어지는 건가요? 그러니까 작년에 제가 이제 강북 상승 도미노를 말씀드렸던게 대부분이 이런 단지들에서 가격 상승이 더 많이 일어날 거라고 한 거였고 그게 일어났고요. 그리고 이제 제 책에서도 이제 키워드가 강남 약간 위축 강부근 일정 부분 상승인데 그 관점에서이 지역들은 사실은 여전히 거래량을 붙고 있어서도 강남보다 상대적으로 붙고 있기 때문에 상승 모멘텀은 여전히 존재하는 거 같아요.

예. 음. 그리고 또 서울프라임 주택 상승률은 세계 4위인데 중소득가구가 살 수 있는 집은 7%뿐이라고 하는데이 계리는 서울에 어떤 위험이 될까요? 아, 심각함 위험이죠. 사실은 이게 자기가 소득이 높으면서 가격도 같이 간다고 했으면은 사실은 그건 문제가 없는 거잖아요. 근데 소득이 오르긴 오르나 이렇게 오르는데 가격이 이렇게 올라버렸기 때문에 소득 대비 아파트를 살 수 있는 여력이 적어진 것이어서 저는 이거 상당히 심각한 문제고 제가 봤을 때 서울이 슈퍼스타 도시고 글로벌로 굉장히 훌륭한 도시이긴 마으나 저는 지금 서울 굉장히 위기 상황이라고 생각을 해요. 사람들이 좀 잘인지를 못 하시는 거 같은데 첫 번째는 서울이 지금 인구가 지속적으로 빠져요. 90년대 중반에 150만 대다가 지금 아마 곧 930만 등록 인구가 깨질 거예요. 이게 얘기하는게 뭐냐면은 서울은 결국 노령화 도시가 될 수 있다는 얘기예요. 그리고이 노령화 도시가 되면서 어떤 특징이 나타나냐면은 서울에 상권들이 있잖아요. 지금 상권들 되게 안 좋아요. 사실은 되게 안 좋은데 괜찮은 데들이 어디냐면은 부가적인 수요가 붙은대요. 예를 들어서 관광객 수요가 붙은데 서촌, 북촌, 인사동, 동대문, 뭐 한남동 뭐이 정도의 홍대, 성수 뭐 이런 지역들 나머지는 되게 힘든 상황이에요.

그리고 이제 이게 어디서 또 나타나냐면은 사실은 GDP 경제 성장률에서도 나타나요. 많은 사람들이 17개 광역시중에서 뭐 대구가 경제 성장률 제일 낮네 뭐 이런 자조적인 말씀하잖아요. 서울의 GDP 경제 성장률한테 사람들은 물어보면은 다 1등 아니에요, 2등 아니에요, 3등 아니에요. 말씀을 하시는데 서울의 GDP 경제 성장률은 일곱 개 중에서 2024년에 11등했고요. 2023년에 10등, 2022년에 8등이에요. 8 10 11 10일로 낮아지는 추세예요. 우리나라 GDP 성장률에 절반도 안 돼요, 지금. 그러니까 서울은 지금 심각한 문제예요. 경제 성장도 문제고 더군다 인구가 빠지는 거. 네. 그래서 저는 지금 뭐 별의 말씀입니다만 이번에 정부에서 특히 금융 관련된 공사들 뭐 이런 것들 지방 이전하는 거는 저는 제고했으면 좋겠어요. 솔직히 서울의 경쟁력이라는게 서비스업이고 그게 IT 금융인데 금융 섹터가로 가는 순간 지금도 서울이 경쟁력이 산업 경쟁력이 휘청이는데 음 이거는 좀 제고하고 산업 경쟁력이 휘청인데 지금 집값만 올라간다는 얘기는 뭐냐면은 나중에 이게 노령층 부자 동네로 되는 굉장히 재미없는 도시가 된다는 얘기예요. 서울이 그렇게 돼서는 안 되죠. 우리나라 최고의 도시인데 자 그럼 그거 1위에서 뭐 10위 뭐 어떤 도시들이 있는 건데 지금 2024년 기준으로 경계가 1등했고요.

네. 울산이 2등했어요. 음. 그리고 약간 사이즈는 작은데 전남, 경남, 인천 그러니까 산업 베이스가 있는 데들이 지금 수위를 차지하고 있어요. 그러니까 지금 서울 같은 경우가 이렇게 낮은게 좀 제가 봤을 때는 조금 산업 경쟁력을 조금 더 키워야 될 때가 아닌가? 예. 이게 해당 국가의 수위 도시는 사실은 경제 성장은 약간 좀 낮으나 인구가 증가하는 측면들이 굉장히 많거든요. 대표적인게 동경 같은 경우도고. 근데 서울은 지금 인구도 빠지고 산업 산업 성장도 빠진다는 거는 지금 서울이 위기인 상황인 것이지 우리가 여기서 서울에서 못 뭘 빼 가지고 지방에 유치할 단계가 지금 아니에요. 서울의 경제 성장률 어떻게 올릴까를 고민하고 근데 지금 이렇게 경제 성장률도 안 좋은데 집값은 많이 올랐잖아요, 사실은. 그럼 젊은 사람들이 누가 들어오겠냐고요? 집값이 많이 올랐기 때문에 서울에 있는 사람이 서울을 안 온다가 아니라 옆에 있는 경기도로 가고 있는 거 아닌가요? 그러니까 그게 제가 봤을때 그건 잘못된 거예요. 사실은 서울은 굉장히 큰 도시이기 때문에 서울 같은 경우에 이제 인구 구조를 봤을 때 연령대를 봤을 때 20대 초반만 들어오고 그다음부터 다 빠져요. 그러면은 이게 도시가 재미없는 도시가 되는 거잖아요.

재미없는 도시가 된다고 했을 때 외국인들이 와 가지고 여기서 즐기겠냐고요. 그러니까 주말에 여러분들 2호선을 한번 타 보세요. 2호선은 외국인들을 꽉 차 있어요. 특히 동대문부터 홍대까지는 외국인들이 강남 가진 않잖아요. 사실은 거기 재밌어서 가는 건데 젊은 애들이 거기서 빠져가지고 경기도나 다른데 간다고 했을때 경기도가 재밌냐고요? 재밌는데 없잖아요. 다 신도시니까 그러면은 서울에서 산업도 중요하고 이런 젊은 층들이 살 수 있는 환경도 조성돼야 되고 하면은 서울 안에 직업이 괜찮은 직업이 존재를 해야 되는 거예요. 예. 그러니까 저는 이제 서울의 경제 성장률 그 서울의 상황에 대해서 사람들이 지나층에 낙관적이 보는게 아닌가? 위기의 서울인 거지. 지금 우리가 조금이 지방 균형 발전을 위해서 서울을 이렇게 손해를 보게 하면서 여기를 발전시킨게 맞냐 어 좀 좀 생각을 좀 다시해야 될 것 같습니다. 네. 자, 마지막으로 그러면 이제 서울과 경기도 아파트 관련해서 현재 시점에서 가장 좀 잠재력 가진 지역 몇 개만 좀 얘기해 주신다면냐? 우선은 빨리 여러분들이 이제 GTX부터 타 보셔야 돼요. 첫 번째 GTX 타 보셔야 되고 두 번째는 이제이 GTX가 서울 공간을 바꿀 거기 때문에 어 제가 이제 강남 하락이고 강북도 뭐 상승이긴 합니다만은 지금 봤을 때는 이게 뭐 2, 3년 쭉쭉 간다는 말씀은 아니기 때문에 지금부터 스터디를 해야 되는 거죠.

스터디를 해야 되는 것이고 그 관점에서 단기적으로는이 대속 역사권 안에서가 되게 중요해요.이 역상권 역상권에서가 되게 중요하고 그다음에는 이제 우리가 GTX A는 곧 완벽하게 다 연결이 될 거고요. GTX BC는 지금 공사 중이어서 이게 30년 초반까지 다 돼요. 그러면은 A가 A가 A 지역이 어떻게 변화하시는 거 보면서 본인이 나중에 결정을 하시면 될 거 같아요. 그니까 지금 서울이 완벽하게 바뀔 거라는 거. 그리고 그 패러다임이 어떻게 되는 거에 대해서 여러분들이 이거를 진짜 가서 느끼셔야 돼요. 안 그러면은 늦습니다. 예.요 역사학형 안에서 본인이 다니고 있는 직장과 가까운 곳단에서 노래 보면 좋은 걸까요? 뭐 그렇죠. 근데 이제 서울 같은 경우에 대중교통방이 굉장히 촘촘한데 광교나 동탄방 가더도 아까 말씀드 대중 경청만 초첨하지 않잖아요. 그래서 서울 같은 경우에는 그 지역부터 좋은 아파트의 범역이 이렇게 되지만은 동탄 같은 경우는 요렇게 된 거예요. 사실은 그래서 같은 동탄이어도 그렇죠. 그래서 그거를 다 느끼셔야 되는 겁니다. 다 느끼셔야 돼요. 예. 그리고 무주택자나 1주택자분들은 어떻게 될까요? 내년에 뭐 그니까 우선 계속 마켓 공부하셔야죠.

공부하시고 아마 이제 사람들이 재밌는게 그거예요. 제가 예전 책에도 썼습니다만은 이게 대중은 사실은 인지하는게 굉장히 느려요. 그러니까 제가 우리 2024년 때 슈퍼 사이클 한다고 했을때 저 사람들이 비난했었잖아요, 사실은. 근데 이미 그거인지를 늦게 한 거예요. 그니까 2024년 중반되니까 어 상승이 됐는데 마찬가지로 이게 어느 시점에 하락이 된다고 했을 사람들은 여전히 어 하락 아니야라고 생각하실 수도 있어요. 그 대중은 약간 늦으나 그러나 시장에 참여하는 사람들은 또 되게 빨라요. 시장 참여자들은 그 시장 참여자로서 준비를 하는게 중요할 것 같아요. 네. 준비를 하는데 그 무주택자분들은 내년에 지금 초에 집을 사는 걸 좋게 보시는 건가요? 저는 아직은 아닌 거 같아요. 그 금리가 어떻게 올라가는지를 한번 보시고 예, 그 상황을 봐야 될 것 같아요. 금리가 어느 정도 단결에서 이제 동결 유지가 되는지 저는 그게 시점일 것 같아요. 어떻게 보면 이전에 25년 트렌드 책을 내실 때는 슈퍼사 오니까 집을 사라고 강력하게 얘기하셨던 거고 지금은 어떻게 보면 조금은 지금 간망해야 되는 타이밍인 거 같아. 어 그렇게 봅니다.

개인적으로는 다음번에 좀 뭐 강북도 떨어지고 난 다음에는 다시 또 그 시점이 좋게 보시겠네. 아 그렇죠. 기본적으로 서울이란 데는 상승 트렌드 안에서의 사이클이기 때문에 교수님과 함께 부동산 트렌드 2027 책 이야기 나눴는데 여기서 못 다 이야기 또 유튜브도 하시잖아요. 그래야지 또 여기서 못 다 자세한 이야기 아마 거기서 다 알려 주실 것 같습니다. 아 예. 제가 이제 김경민의 노트라고 조그만 채널을 예전부터 했는데 네. 지금부터 약간 열심히 하려고요. 왜냐면은 제가 국제 정세 이거 볼 때 그 시카고 대학교의 그 존 미어 샤이머 교수라 분 거를 좀 잘 봐요. 유튜브를 봤는데 이분이 유튜브를 시작하셨더라고요. [웃음] 그래서 저런 훌륭한 분도 하는데 본인이 벤치마킹 하시는 분이 예예. 그래서 나도 해 열심히 해야겠다. 앞으로 더 열심히 잘 만들어 보신다고 하니까 부도산 트렌드요 책 보시면서 그 영상도 보신다면 훨씬 큰 도움 받을 수 있지 않을까 싶습니다. 오늘 만남의 손님은 김현민 교수님이었습니다. 지금까지 여러분 소중한 시간 함께 해주셔서 정말 감사합니다. 오늘도 김작가했습니다. 고생 마셨습니다. 사랑합니다.