고금리 버티는 미국 한국만 이자 폭탄 (언더스탠딩 장순원 기자)

[260928] 고금리 버티는 미국 한국만 이자 폭탄 (언더스탠딩 장순원 기자) 언더스탠딩 2022년에 시장의 피크 시점 이후에 얼마나 주택 가격이 떨어졌나 보면 우리나라 서울이 한 전체적으로 보면 한 10% 가까이 빠졌어요. 잘 버텼던 나라들의 공통점이 있어요. 고정 금리. 그게 고정 금리요. 우리나라는 뭐 그냥 변동 금리의 나라고. 우리나라도 수치적으로 보면은 변동 금리가 40%고 고정 금리가 60%나 돼요. 고정 금리의 대부분은 혼합형 금리라고 해서 5년은 고정돼 있지만 5년 뒤에는 이제 변동으로 바뀌는 사실상 변동이 사실 변동 금리에요. 3억을 대출을 받았을 때 3.1% 금리로는 월 상한액이 128만 원 정도 돼요. 평균 금리는인 5.9%로 갈아타게 되면 월 178만 원을 내야 됩니다. 연간으로 치면 600만 원 정도 부담이 들어요. 간단치 하는 금액이고. 음. 이게 이제 금리가 점점 더 오르는 시점에서 부담은 더 커질 수 있다는 거죠. 세상의 모든 지식 언더스탠딩. 네. 자, 네. 이번에는 해외 부동산 시장. 해외 부동산 시장이자 우리나라 부동산 시장까지 조금 얹혀져 있는 음. 요즘 뭐 우리나라도 그렇고 다들 뭐 금리 올리고 날리잖아요. 어. 금리 올리고 날린데 그죠. 부동산 시장은 그럼 예상대로 죽을까요? 아니면 그래도 옛날에도 괜찮았을까요? 죽길 바라십니까? 그래서 글로벌 시장, 주택 시장도 요즘 금리 때문에 난리를 하는데 이게 어떤 나라는 사실 미국 같은 데는 고정 금리가 워낙 많으니까 뭐 그씨 대출금이 올라도 나 신경 안 써. 나 30년 동안 그냥 버티고 있어. 저 같은 사람이 그렇습니다. 그랬습니까? 제가 2.5% 어 고정 금리로 받았어. 고금 몇 년 전에 신경 쓰지 않습니다. 7년 전에 8년 전에 8년 전에 아무리 금 올려도 그냥 남의기고 그냥 나랑은 아무 상관없 전혀 상관이 없습니다. 어 그렇게 된다는데 또 변동 금리가 많은 나라는 또 타격 있고 우리나라는 또 변동 금리 대출 많잖아요. 대부분 그러니까 금리 올릴 때마다 다 타격인데 이게 나라마다 상황이 또 다 다르다고 합니다. 장순원 기자님한테 배워보죠. 어서 오십시오. 네. 안녕하세요. 네. 네. 안녕하세요. 글로벌 시장 금리 때문에 각국이 그냥 웃는데도 있고 타격을 받는데도 있다.

고정 금리. 그게 고정 금리예요. 맞습니다. 고정 금리. 뭐 미국이야 워낙 유명한 고정 금리의 나라니까. 거의 뭐 90%니까. 예. 그렇습니다. 여기 영국 같은 경우에는 보통 여기는 한 2년짜리 단기로 많이 돈을 빌린대요. 평소에 그런 이제 나라의 그 대출 시스템이 그런데 요때만 해도 거의 10년짜리 장기 모기지 금리가 시장에서 꽤 소화될 정도로 장기 모기지 시장이 좀 활성화됐었고요. 호주도 정말 우리나라와 거의 버금가는 단기 주담대 나라인데이 당시 예이 당시만 해도 거의 한 40에서 50% 정도가 고정 금리 대출로 이제 깔려 있기 때문에이 위기를 이제 버텨 수 있었습니다. 특이한게 노르웨이 같은데 노르웨이는 사실 변동 금리가 90% 이상인 나라거든요. 예. 지금까지 논리로 보면 노르웨이가 제일 박살이 났어야 되는데 그 2022년에 우리도 알겠지만 왜 러시아하고 우크라이나하고 전쟁 있었잖아요. 그때 이제 러시아 그가 그 우크라이나 침공하면서가 올랐어요. 예. 국제 휴가랑 뭐 가스 가격이 미친 듯이 올랐는데 노르웨이가 이제 유럽의 산유국이잖아요. 그러다 보니까 그 특수를 누리면서 이제 주택 시장 그리고 여기가 기본적으로음 주택 공급도 좀 부족하고 얘네가 좀 특이한 게 스트레스 테스트를 엄청 빡세게 한다고 해요. 예. 내가 금리를 3%에 빌렸더라도 금리가 갑자기 6%까지 뛰었을 때도 감할 수 있냐? 감할 수 있냐 이걸 통과해야지 돈을 빌려주다 보니까이 약간 외부에서 샥이 와도 이제 이렇게 특별히 이제 나라의 어떤 주택 시스템 그 주택 대출 시스템이 무너지진 않는 아 저기 고정 금리가 아니더라도 대출할 때 되게 빡세게 해주는 거네요. 이 저런 거 보면 저는 항상 미국이 부럽던데 그런 면에서 그러니까 고정 금리 대출이니까 사람들 30년 막 이렇게 빌린다면서요? 다 30년 빌려서 고정 금리로 하니까 저도 워낙 금리 쌀 때 빌렸을 거 아닙니까? 금리 쌀 때 빌려서 쭉 갖고 있다가 더 싸지면 갈아타고 아 또 높아지면 버티고 대신 이사는 못 가잖아요. 이사는 못 가지만 어쨌든 변동 금리에 취약한 상황은 아니잖아요. 우리나라도 제 기억에 항한 우리도 고정으로 좀 바꿔 보자. 그 사람들이 금리에 취약해지면 안 되니까 좀 안정적인 고정으로 바꿔보자.

바꿔보자 해도 안 바뀌잖아요. 잘 안 바뀌죠. 어. 왜 미국은 되는데 우리는 우리나라 뭐 스웨덴, 캐나다 등등등은 다 변동 금리에 다 노출돼 있고 저런 나라는 왜 고정 금리를 해서 안정적으로 금리 상황이 변하더라도 어쨌든 주택 시장은 굉장히 안정적으로 유지될 거 아닙니까? 네. 그러니까 변동 금리가 많으면 금리가 부동산에 미친 영향에 매우 세지는 거고 고정 금리가 많은 나라는 금리가 뭐 올라도 뭐 크게 그것 때문에 뭐 영향을 받지 않는다는 뜻이잖아요. 맞아요. 왜 우리는 안 되는데 미국은 되느냐? 사실은 거의 글로벌이 미국만 되죠. 미국만 되는 겁니다. 그 30년짜리 고정 금리 대출이 거의 절대적인 비중을 차지한 나라는 미국이고 뭐 영국이라든지 캐나다라든지 호주라든지 뭐 우리도 그렇지만 그렇게 고정 금리가 있더라도 거의 5년 이상을 넘어가진 않아요. 그 미국이 그렇게 이제 장기 고정 금리가 유지가 되는 이유는 뭐 페니메 프레디맥이라는 이제 정부 보증 기관이 이제 그 주택 그니까 민간 주택에 대해서는 보증을 서기도 하고 그렇게 보증을 쓴 대출 같은 경우에 MBS라고 해서 주택 모기지 증권으로 잘게 쪼개서가 묶어서 이제 시장에서 팔아. 그래서 이제 시장의 충분한 유동성이 거기 공급되고 팬의 프레디맵 같은 이제 보증도 거기 공급되고 하다 보니까 이제 시장이 장기 고정 금리 시장이 충분히 이제 형성이 될 수 있는 그런 어떤 베이스가 깔려 있는 거죠. 미국만 지구상에서 미국만 가능한 원래도 미국은 재기업으로는 1950년대 이전에 변동 금리가 훨씬 많았대요. 근데 본인들도 어쨌든 그렇죠. 금리가 왔다 갔다 하면서 이게 굉장히 금리가 망하게 되면 민생의 피해가 많이 가는 걸 고정 금리를 늘리기 위해서 굉장히 노력을 많이 한 거죠. 그래서 프레드맥도 만들고 다 만들고 그러면서 아 그러면 우리가 MBS로이 시장을 일단은 만들어서 크게 만들고 이제 기간 위험이라고 하는 걸 다 분산시켜 보자라고 해서 성공한 거죠. 정적 정책적으로 정책적으로 누군가 사 주는 사람을 만들었다. 달러가 있으니까 가능한 거죠. 음. 그리고 미국에서 발행된 MBS 같은 경우에 국제 다음으로 미국 국채 다음으로 큰 시장이고 글로벌 투자자들이 거기 이제 들어와서 그걸 사니까 유동성이 공 충분히 공급되고 우리나라 뭐 주근공이 MBS 발행하면요.

바꿔보자 해도 안 바뀌잖아요. 잘 안 바뀌죠. 어. 왜 미국은 되는데 우리는 우리나라 뭐 스웨덴, 캐나다 등등등은 다 변동 금리에 다 노출돼 있고 저런 나라는 왜 고정 금리를 해서 안정적으로 금리 상황이 변하더라도 어쨌든 주택 시장은 굉장히 안정적으로 유지될 거 아닙니까? 네. 그러니까 변동 금리가 많으면 금리가 부동산에 미친 영향에 매우 세지는 거고 고정 금리가 많은 나라는 금리가 뭐 올라도 뭐 크게 그것 때문에 뭐 영향을 받지 않는다는 뜻이잖아요. 맞아요. 왜 우리는 안 되는데 미국은 되느냐? 사실은 거의 글로벌이 미국만 되죠. 미국만 되는 겁니다. 그 30년짜리 고정 금리 대출이 거의 절대적인 비중을 차지한 나라는 미국이고 뭐 영국이라든지 캐나다라든지 호주라든지 뭐 우리도 그렇지만 그렇게 고정 금리가 있더라도 거의 5년 이상을 넘어가진 않아요. 그 미국이 그렇게 이제 장기 고정 금리가 유지가 되는 이유는 뭐 페니메 프레디맥이라는 이제 정부 보증 기관이 이제 그 주택 그니까 민간 주택에 대해서는 보증을 서기도 하고 그렇게 보증을 쓴 대출 같은 경우에 MBS라고 해서 주택 모기지 증권으로 잘게 쪼개서가 묶어서 이제 시장에서 팔아. 그래서 이제 시장의 충분한 유동성이 거기 공급되고 팬의 프레디맵 같은 이제 보증도 거기 공급되고 하다 보니까 이제 시장이 장기 고정 금리 시장이 충분히 이제 형성이 될 수 있는 그런 어떤 베이스가 깔려 있는 거죠. 미국만 지구상에서 미국만 가능한 원래도 미국은 재기업으로는 1950년대 이전에 변동 금리가 훨씬 많았대요. 근데 본인들도 어쨌든 그렇죠. 금리가 왔다 갔다 하면서 이게 굉장히 금리가 망하게 되면 민생의 피해가 많이 가는 걸 고정 금리를 늘리기 위해서 굉장히 노력을 많이 한 거죠. 그래서 프레드맥도 만들고 다 만들고 그러면서 아 그러면 우리가 MBS로이 시장을 일단은 만들어서 크게 만들고 이제 기간 위험이라고 하는 걸 다 분산시켜 보자라고 해서 성공한 거죠. 정적 정책적으로 정책적으로 누군가 사 주는 사람을 만들었다. 달러가 있으니까 가능한 거죠. 음. 그리고 미국에서 발행된 MBS 같은 경우에 국제 다음으로 미국 국채 다음으로 큰 시장이고 글로벌 투자자들이 거기 이제 들어와서 그걸 사니까 유동성이 공 충분히 공급되고 우리나라 뭐 주근공이 MBS 발행하면요.

우리나라 기간 투자자 만사 누가 사겠습니까? 음. 그러니까 이제 금리가 떨어지고 금리가 떨어지니까 고정 금리를 좀 싸게 경쟁적으로 이제 빌려 줄 수 있는 거죠. 외국에서 미국의 주택 담보 대출 보조를 해 주고 있는 셈이네. 어떻게 보면 어, 그 뭐 그럴 수 있죠. 음. 투자자들, 시장이 많은 투자자들이 미국에 이제 들어가니까 그렇게 되니까 중도상 중도상한 수수료 중도상한 수수료가 없으니까 완전 유리한 게임이죠. 예를 들면 금리가 낮으면 중도상한 수수료가 있으면 그것 때문에도 고민할 텐데 그냥 나 나한테 유리하면 버티고 상황이 좋아지면 그냥 갈아타고 중도상환 수수료는 없는데 우리나도 그래서 많이 없애고 있는 추세기도 하죠. 근데 뭐 예를 들면 뭐 하는데 어쨌든 비용은 들어간다고 하더라고요. 음. 선진국 천국에 사는 미국 국민들이 이제 누리는 혜택이네요. 우리는 다들 고정 금리가 안정적이라고 하더라도 변동 금리가 일단 금리가 싸고 그렇습니다. 또 나중에 고정 금리 했다가 상황이 변하면 그 중도 상환 수수료 또 내야 되니까 못 바꾸기도 하고. 우리나라 같은 경우에도 3년 정도까지는 이제 중도상한 수수료가 있는 걸로 알고 있는데 예전에는 거의 뭐 1에서 2% 사이에 좀 높은 편이었다가 최근에 많이 낮아지고 있는 추세이긴 해요. 한국 같은 경우에는 이제 정부에서 이제 비틀어서 없애라라고 해서 하는 거고 미국 같은 경우에는 우리나라랑 주 그 주택주 시장이 조금 달라서 거기는 완전 경쟁처럼 하다 보니까 예를 들면 내가 고정 고정 금리로 다무대출을 받고 있는데 금리가 더 나아서 더 낮은 고정 금리 갈아탈 수 있다. 그러면 모기지 대출 은행에서 뭐가 온대요 메일이 야네 거 보니까 요걸로 가르타면 돼 어 싸다. 어 싸다. 그렇죠. 근데 그런 운행들이 계속 영업을 하는 거죠. 서로 다른 은행들이 그 경쟁적으로 하다 보니까 중도상한 수술로가 사라진 거고 우리나라는 중도 상한 수술로가 있으면 안 된다라고 단국에서 판단을 해서 주리를 들어서 없애는 과정인 거고. 음. 그게 조금 많이 다르죠. 음. 야, 미국은 부럽네. 아무튼 미국은 그래서 금리 울려도 주택 시장 걱정은 안 한다. 대출 시장. 그 가게에는 좀 그런 영향이 덜하겠죠.

덜 하겠는데 사실 이게 제가 오늘 말씀드리는 핵심이기도 한데 예전에는 그랬어. 2022년도만 해도 그렇게 했는데 최근에 이제 한 5, 6년 지났잖아요. 최근에 전 세계적으로 보면 이런 고정 금리의 비중보다 변동 금리의 비중이 커지고 있어서이 금리 인상 리스크에 취약해지고 있다는게 이제 좀 걱정거리예요. 금리가 올라갔다 내려왔으니까. 예. 그 대부분의 나라에서 이제 2024년까지 거의 금리가 정점을 찍고 더 내려갈 거라고 보 봤거든요. 금리가 내려갈 거라고 보면 안 대표님께서는 어떤 변동 금리지금 지금도 싼데 앞으로도 내려갈 것 같아. 기본적으로 고정 금리보다 변동 금리가 좀 싼 데다가 앞으로 금리가 내려가면 더 내려갈 거라고 기대를 하지 않습니까? 아, 다들 변동에 배팅한 거예요. 그런 나라들이 많아요. 캐나다 같은 경우에 202년부터 25년까지 금리를 거의 아홉 번 내려서 거의 3% 가까이 내렸어요. 그렇게 되니까 이제 거기 있는 국민들은 어떤 선택을 할까요? 당연히 변동권 선택. 아, 이건 내려가는 거야. 계속. 아, 그렇습니다. 그 호주 같은 경우도 좀 호주는 좀 특이해요. 그때 2022년에 변동 금리가 거의 절반가 고정 금리가 거의 절반가량 많이 늘었다고 했잖아요. 근데 거의 보통 호주는 한 10에서 15%가 고정 금리 비중이었는데 당시가 조금 이례적이었다고 해요. 그 호주 중앙은행이 시중은행에게 3년에 거의 이자는 0.1% 음. 거의이자 없이 이제 돈을 고정 금리로 빌려 주니까 은행들도 3년짜리 고정 금리 만기에 맞춰 갖고 이제 그 운용을 한 거죠. 음, 그런 이제 3년 만기 고정 금리 주담대를 많이 하면서 어떻게 보면 금리 인상 리스크에 조금 해지가 됐는데 지금 그 프로그램이 끝났다 보니까 다시 원래대로 원위치하고 있습니다. 변동 금리가 확 늘어나는 다시 네. 그런 상황인 거고 그 뭐 대표님께서 좋아하는 미국 같은 경우에 보정 금리의 나라인데 여기도 변동 금리가 많이 늘었다고 해요. 네. 슬라이드 잠깐 보시면 요게 지금 미국 그 뱅크 오브 아메리카에서 갖고 온 건데요. 30년짜리 고정 금리로는 지금 금리가 7.25%입니다. 음. 근데 이제 5년만 거치하고 6개월마다 바뀌는 변동 금리 같은 경우에 지금 6.3%니까 3%니까 한 1% 포인트 정도 차이가 나잖아요.

미국 같은 경우에는 뭐 이걸 그러니까 이렇게 30년짜리 빌리고 뭐 5년 거치 6개월짜리 변동 금리를 빌리면 월 상환액이 완전히 달라지는 거잖아요. 30년짜리 금리가 워낙 높다 보니까 지금 금리 자체도 높고 고정이라 더 높고 그러니까 당장 부담을 낮추려면 뭘 선택을 해야 되 조금이라도 싼 걸로 아 워낙 그러니까 아무리 고정 금리에 나아여도 신규로 대출받을 사람이 있는데 신규 받을 사람은 7% 할래 6% 할래 그렇습니다. 아 그럼 아 난 모르겠고 일단 6%네 아 그렇게 선택을 할 수 있겠요 다만 이제 미국은 아까 넘네 김상원 기자님이 말씀해 주신 대로 보정 금리가 90%가 넘기 때문에이 변동 금리를 선택하는 사람들의 비중이 크진 않아요. 하지만 이제 추세적으로 변동 금리를 선택하는 사람들이 좀 늘고 있다. 미국도 이런데 다른 나라는 어떻겠느냐. 뭐 그런 사례죠. 미 내가 미국인이라면 일단 저렇게 변동 금리로 봤다가 금리가 만약에 내려가면 바로 갈아타면 되니까 무조건 싼 걸로 가는 거죠. 일단 무조건 그니까 그렇게 생각하는 사람들이 엄청 늘었다는 거예요. 미국에서도 그 당연히 뭐 캐나다니 호주니 영국인이 이런 데서는 그런 사람들이 훨씬 더 많이 늘었다는 거죠. 음. 그리고 당시에 이제 금리도 좀 금리였는데 2022년도에 선진국 주택 시장이 조금 견조하게 버텼던 이유 중에 하나가 그 정부에서 재정을 엄청 풀었잖아요. 어렵다 어렵다 하니까 뭐 직접 풀기도 하고 뭐 다른 간접적인 수단을 동원해서 풀기도 하고 우리도 왜 그때 무슨 지원금 받았잖아요. 그런 식으로 해서 가게가 갖고 있던 여유 자금들이 꽤 있었다고 해요. 당시만 해도 거의 음음 미국 같은 경우에는 오저 달러에 달하는 초과 조축이 이제 가게에 있었는데 그동안에 이제 이걸 많이 쓰고 정부도 지갑을 닫으면서이 초과 저축을 거의 다 썼고 이러다 보니까 대출을 더 받아야 되고 거가 없어진 거죠. 가게에 그러니까 대출 의존도가 커진 거죠. 가 예금이 2022년만 해도 GDP 67%였는데 지금은 한 10% 포인트 정도 하락했다고 하고요. 요게 이제 주택 공급도 엮겨 있는데 22년 23년만 해도 글로벌리 주택 공급이 되게 타이트하던 시점이었어요.

미국 같은 경우에는 뭐 이걸 그러니까 이렇게 30년짜리 빌리고 뭐 5년 거치 6개월짜리 변동 금리를 빌리면 월 상환액이 완전히 달라지는 거잖아요. 30년짜리 금리가 워낙 높다 보니까 지금 금리 자체도 높고 고정이라 더 높고 그러니까 당장 부담을 낮추려면 뭘 선택을 해야 되 조금이라도 싼 걸로 아 워낙 그러니까 아무리 고정 금리에 나아여도 신규로 대출받을 사람이 있는데 신규 받을 사람은 7% 할래 6% 할래 그렇습니다. 아 그럼 아 난 모르겠고 일단 6%네 아 그렇게 선택을 할 수 있겠요 다만 이제 미국은 아까 넘네 김상원 기자님이 말씀해 주신 대로 보정 금리가 90%가 넘기 때문에이 변동 금리를 선택하는 사람들의 비중이 크진 않아요. 하지만 이제 추세적으로 변동 금리를 선택하는 사람들이 좀 늘고 있다. 미국도 이런데 다른 나라는 어떻겠느냐. 뭐 그런 사례죠. 미 내가 미국인이라면 일단 저렇게 변동 금리로 봤다가 금리가 만약에 내려가면 바로 갈아타면 되니까 무조건 싼 걸로 가는 거죠. 일단 무조건 그니까 그렇게 생각하는 사람들이 엄청 늘었다는 거예요. 미국에서도 그 당연히 뭐 캐나다니 호주니 영국인이 이런 데서는 그런 사람들이 훨씬 더 많이 늘었다는 거죠. 음. 그리고 당시에 이제 금리도 좀 금리였는데 2022년도에 선진국 주택 시장이 조금 견조하게 버텼던 이유 중에 하나가 그 정부에서 재정을 엄청 풀었잖아요. 어렵다 어렵다 하니까 뭐 직접 풀기도 하고 뭐 다른 간접적인 수단을 동원해서 풀기도 하고 우리도 왜 그때 무슨 지원금 받았잖아요. 그런 식으로 해서 가게가 갖고 있던 여유 자금들이 꽤 있었다고 해요. 당시만 해도 거의 음음 미국 같은 경우에는 오저 달러에 달하는 초과 조축이 이제 가게에 있었는데 그동안에 이제 이걸 많이 쓰고 정부도 지갑을 닫으면서이 초과 저축을 거의 다 썼고 이러다 보니까 대출을 더 받아야 되고 거가 없어진 거죠. 가게에 그러니까 대출 의존도가 커진 거죠. 가 예금이 2022년만 해도 GDP 67%였는데 지금은 한 10% 포인트 정도 하락했다고 하고요. 요게 이제 주택 공급도 엮겨 있는데 22년 23년만 해도 글로벌리 주택 공급이 되게 타이트하던 시점이었어요.

근데 이제 밀레니얼 세대들이 결혼도 하고 뭐 분가도 하고 이래서 이제 주택 시장으로들이 들어왔는데 집은 별로 없어. 음. 그러다 보니까 어떤 선택을 하냐? 비싸더라도 집을 사는 그러다 보면서 주택 가격이 조금 받쳐줬는데 지금은 그 사이에 어쨌건 지금도 공급 부족, 공급 부족 얘긴 하지만 당시보다는 훨씬 더 공급이 많이 늘었다고요. 미국만 해도 한 지금 연 한 700만 채 정도 공급이 되고 있는데 당시만 당시하고 비교하면 600만 채 정도밖에 안 됐다고 하니까 공급은 좀 늘었죠. 이런저런 사정 아까도 말씀드린 대로 변동 금리의 확대, 변동 금리의 증가 그다음에 이제 그 주택 공급의 증가 그다음에 가게 저축의 감소 이런 것들이 맞물리면서 지금 금리가 가파르게 이제 오르고 있는 시장에서 집값을 안정적으로 버텨줄 버틴 목들이 이제 얼마나 남아 있는가 생각해 보면 좀 위험하다는 거죠. 금리 금리 변동 금리가 좀 더 많아진 추세였고 근데 다들 금리를 올리고 있어. 그러니까 주택 시장에는 뭔가 악영향이 있을 것 같아. 아면 실제로 지금 미국 주택 시장 같은 경우에 이제 주택 시장이 좋아질 거라고 보면 아무래도 건설업제 주가도 오를 거 아닙니까? 그렇겠죠. 6월 이후에 건설 주택 시장의 주택 관련 업체들의 주가가 평균 16% 하락했어요. 음. 영국도 그 정도고요. 안 좋다고 그냥 예상하는 거군요. 안 좋다고 예상하고 있는 거죠. 아. 우리나라는 우리나라 안 좋겠네. 우리나라는 뭐 그냥 변동 금리의 나라고 우리나라도 수치적으로 보면은 변동 금리가 40%고 고정 금리가 60%나 돼요. 지금 고정금 많이 늘었네요. 고정 금리 그때 정부에서 많이 확인을 했는데 이게 착시가 있어요. 그니까 우리나라에 이제 주로 고정 금리의 대부분은 혼합형 금리라고 해서 5년은 고정돼 있지만 5년 뒤에는 이제 변동으로 바뀌는 사실상 변동이 사실 변동 금리예요. 말장인 거 같아. 그렇기도 하고 또 글로벌리 똑같은데 우리나라도 지금요 금리 보시면 고정형하고 변동량하고 선택하는 추인데 확실히 변동형 금리가 많이 늘어났죠. 수밖에 없죠. 금리가 올라가고 또 고정이 또 조금 더 높으니까 말씀하신 대로 부담이구나. 막 7% 이런 거 보면 막 이렇게 되는 거구나.

그렇습니다. 그럴 수밖에 없죠. 사실적으로 금리도 많이 올랐고요. 예. 지금 보시면 5년 고정 같은 경우에는요 정도로 지금 금리가 형성되고 있는데 7% 그니까 진짜 비싸게 맞는 애는 7자도 그리는 거고 그렇습니다. 그니까 아직 많이 올라와 있는 상황인데 예 56% 대가 많겠군요. 그렇습니다. 평균으로 치면 그 정도가 제일 많고 지금 아까도 말씀드렸 우리나라 같은 경우 혼합형 주담대가 많다고 말씀드렸잖아요. 특히 이제 21년도 20년도에 혼합형 주담대를 받은 분들이 많거든요. 그때 금리가 완전 저점이었잖아요. 그 시장에서 파는 주담대도 2, 3%밖에 안 됐거든요. 금리가. 근데 5년이 지난 최근 시점에 이게 생각을 해 보시면 당시에 그고 한 1, 2년 상간에 주택 담보 대출이 13조원 정도 나갔다고 해요. 음. 근데 이제 그게 5년이 지난다면 지금 5년이 끝나면 다시 현재 금리로 바뀌어야 되잖아요. 지금 주담대 평균 금리가 한 5.9% 정도 된다고 해요. 두 배가 올랐죠. 거의. 그러면 금리 부담이 어떻게 되느냐? 13조원일 때는 한 5,억 6천억 정도 연간 이자를 냈는데 그게 이제 6% 정도가 되면음 거의 한 2, 3천억 원 정도의 부담이 늘어나요. 그러니까 부담이 꽤 늘어나는 거죠. 요게 안 안 잘 안 와닿하실 텐데 개인으로 좀 보면요. 여기요 슬라이드 잠깐 보시면 3억을 대출을 받았을 때 3.1% 금리로는 월 상한액이 128만 원 정도 돼요. 음. 근데 이게 지금 평균 금리는인 5.9%로 갈아타게 되면 월 178만 원을 내야 됩니다. 한 달에 한 50만 원 정도 부담이 늘죠. 예. 연간으로 치면 600만 원 정도 부담이 들어요. 그니까 간단치 않은 금액이고 이게 이제 금리가 점점 더 오르는 시점에서 부담은 더 커질 수 있다는 거죠. 그러면 우리나라 같은 경우에 가장 뭐 전세 때문에 이제 레버리지도 많은 데다가 집주인들이이 금리 부담을 느끼면 이제 집을 던질 수도 있죠. 음. 이런 상황이 오면 집값을 버틸 수 있는 뭐 집값이 떨어질 수 있는 아주 대표적인 나라가 될 수도 있다는 거죠. 우리나라가. 음. 쉽지 않겠네. 음. 그래도 요즘 부동산 시장 괜찮은데 서울만 괜찮은 건가요?

아 저거는 진짜 신내 한복판이고.네 맞아요. 뉴욕의 신의 항복판. 예. 저런 데는 진짜 비싸고요. 약간 외곽 같은 데도 보통 보통 요런 요런 식으로 이제 아파트들이 있는데 이제 우리나라 아파트를 분양하지만 미국은 그 업자들이 리츠라든지 뭐 사모 펀드라든지 보험사나 이런 데서 통으로 사서 임대하거나 통으로 매각하거나 해서 이제 수익을 올리는 식으로 이제 꾸려져 있는데 그게 당연히 건물 전체를 담보로 상업용 대출을 받는 구조인데요. 이제 아까 1조 8천억 달러 규모의 빛이라는게 이제 그분들이 받아는 업자들이 받은 상업용 대출의 합계가 그 정도고 예 올해 만기가 3,억 원 3,억 달러 그다음에 2028년까지 한 거의 한 8,억 달러 가까이 만기가 돌아온다는 거예요. 얘네들은 이제 만기 구조가 조금 얘네들은 장기 고정 금리 아닌가 봐요. 아, 얘네들은 장기 고정 금리도 있는데 장기 고정 금리로 대출 받는 경우에는 이제 저 아파트가 좀 오래되고 안정돼서 임대료 수입이 꾸이 나오는 데는 장기 고정 금리로 받고 요렇게 이제 셋이라든지 아까 보여 드린 요런 아주 낡은 건데 리모델링해서 예 이제 좀 바꿔 놓은 그렇게 대규모 자본이 투자된 애들은 뭐 2년에서 5년짜리 짧은 그 뭐 얘네 말로 뭐 브릿지론 우리나라 말로 하면 단기 변동금 금리 대출을 많이 받는다고 해요. 기본적으로 상업용 대출은 그 기업이 하니까 기업이 주거하니까 그 주거용 대출하고 좀 다르게 페니메나 프레디맥이 이렇게 대출 보증을 해 주지 않고 너네들끼리 알아서 굴려라 뭐 약간 이런 개념입니다. 우리가 대출해 주는 건 서민들 집주인들한테 해 주는 거지.네 기업들한테 우리가 왜 정부 보증까지 해 줘야 돼. 그죠? 뭐 그런 개념이 상당히 알아서 예. 아까 이제 은행에서도 취급하는게 조금 제한적일 테고요. 투자자들도 그렇습니다. 이제 뭐 한 2년 5년 내가 반짝 투자해서 여기 리모델링해서 신축해서 네. 이제 팔고 나가려 나가려고 하는데 그러려면 금리 고정으로 길게 빌리면 금리도 높을 뿐더러 그다음에 이제 얘네들도 고정 금리를 갈아탈 때 중도상한 예. 중도상한 수수료 중도상한 수수료가 높기 때문에 실무적으로 요런 단기 브릿지론 같은 형태를 선호한다고 해요.

어 아니 또 그런 것도 있대요. 미국 그 저 사업용 부동산 임대 할 때는 자기들이 예를 들면 말씀하셨던 대로 단기 대출 받아서 집 짓잖아요. 그래서 임대 돌리잖아요. 근데 상업용 부동산 시장이 예를 들면 망가져 가지고 자산 가치가 떨어졌어. 그건 그냥 파산 신청해 버린대. 그렇죠. 어, 파산신정 딱 해버리면 그냥 자산 넘기고 난 빚 없는 걸로 땡칩니다 하고 가버리니까 그 사람들은 위로 높아야지만 그냥 유지하고 음 가격이 자산 가치가 떨어질 것 같으면 파산 신청해 버리고 그냥 나가 버리니까 빌려주는 은행 입장에서 장기적으로 하기가 너무 불안한 거예요. 뭐 그럴 수도 있죠. 음. 그러니까 저런 데는 집주인들이야. 어쨌든간에 30년 하면 경기가 어렵다. 집 팔고 또 어딘가로 가야 되니까 안 나가는 경향이 많잖아요. 그냥 집값이 떨어져도 그냥 버티고 사는 경우가 많은데. 네.이 저런 상업 부동산 나가 버리니까 불안해서 30년 빌려주 잘 안 빌려준다. 뭐 그런 얘기도 들었어요. 어. 장기 고정 금리도 거의 뭐 5년에서 10년 정도의 그걸 재라고 하죠. 그니까 짧음 기본적으로 사장님 미국에 대해서 모르시는게 없으십니다. 예. 이거 요런 대출은 이제 매달 원금은 안 갖고 이자만내는 구조이기 때문에 평소에는 부담이 크지 않은데 만기가 되면 한꺼번에 갚거나 아니면 재자를 해야 되는데 그때 금리가 팍 튀잖아요. 그 못 하면 이제 퍼지는 거죠. 아, 근데 이게 그 사실 코로나 때도 비슷했잖아요. 금게 확 올랐으니까. 아, 근데 그 비슷했는데 지금은 뭐가 다른? 그니까 그때는 아파트 임배 사업자가 버텼는데 똑같이 금리가 오르잖아요. 근데 지금은 더 힘들 만한 이유가 뭐 당시에는 당시에는 이제 금리가 그니까 2020에서 22년 사이에는 그저 완전 저금리였잖아요. 그죠? 여기 보시면 요때 요때 낮은 금리로 금리를 빌려 놓은 사람들이 많았다는 거죠. 그럼 그때는 버티기 버티는 사람이 많았다. 2, 3년 정도는 버틸 수 있는 거죠. 음. 근데 지금은 이미 이제 금리가 조금 오은 상태에서 다시 이제 높은 걸로 갈아타려고 하니까 이제 버티기가 힘든 거죠. 아, 그 실제로 뭐 왜 되게 큰 거잖아요. 그 블랙스톤 같은 경우에도 말씀하신 대로 그냥 얼마 전에 6, 9천만 원 달러짜리 그 대출 받아서 이런 사업했다 그냥 디폴트 시켜 버리고 파산하고 나왔고요.

뭐 그런 경우들이 여기 너무 많은데 여기 보시면 이제 월스트릿 저널에서 갖고 왔는데 여기 이런 사업을 하는 이제 CEO인데 채권자들한테 개인적인 소송을 당했고 자기 집에 이제 압류 들어와서 4,500만 원 달러짜리 뭐 팔고 뭐 그런다. 지금 뭐 누구도 예외가 없다. 음. 음 대출금 상 어려움을고 있다. 지금 더버틸 수 없다. 이런 상황까지 몰렸다고 해요. 지금 특히 이제 그때는 말씀하신 대로 김기자님께서 말씀하신 대로 2022년에는 그나마 금리가 좀 낮았는데 지금은 차원하려면 금리가 많이 뛰기도 했고 왜 그때 사업자들이 돈 빌려서 제일 많이 들어간 데가 남부 선멜트라는 데예요. 뭐 피닉스라든지 그것 또 뭐죠? 오 오 오 오스틴 빅 텍사스 오틴 예 많이 넘어 들어갔는데 거기에 이런 사업자들이 몰리다 보니까 과잉 예 공급 과잉이다 보니까 지금 공신율이 그 지역이 한 10% 12% 이렇대요. 레이트가 잘 안 나오는구나. 예, 맞습니다. 그러니까 사업자 입장에서는 파산할 수밖에 없는 그런 구조로 가는데 지금 좀 흥미로운 게 얼마 전까지만 해도 은행들이 파산하려고 하면 아이 잠깐만응 금리 그렇게 안 올릴게. 한번 1%만 올리자. 그래 뭐 2, 3년 더 가자. 아니면 음 아 그냥 좀 있어 봐. 좀 있어 봐. 너네가 좀 갖고 있어 봐. 그럼 좀 좋은 시절 오겠지 뭐. 이런 식으로. 그러니까 웬만하면은 좀 좋은게 좋은 거다. 아, 우리나라처럼 약간 기간을 늘려 준다든지 금액 뭐 이렇게 해서 넘어갔는데 최근에 공격적으로 회수하고 있다고 해요. 왜요? 공급이니까 회수해야죠. 그렇기도 하고 이게 뭐 좋은 시그널이기도 하고 한편으로 안 좋은 시그널이기도 한데 은행이 일단 버퍼가 예전보다는 확실히 좀 늘어서 그런 걸 회수할 수 있는 버퍼도 있음. 예. 얼마 전까지는 공급 과잉이니까 내가 안고 있어도 나중에 시장이 매각하기가 좀 까리하다고 생각했는데 이제 이제 약간 공급가행이 해소되는 신호들이 조금씩 포착되나 봐요. 그러니까 아살이 내가 받아서 받아서 비싸게 팔 시장이 좀 정상화되면 팔겠다 뭐 요런 이제 생각도 있나 봐요. 그래서 최근 들어서는 은행들이 공격적으로 이제 압류하거나 대출 회수하거나 요런 것들이 늘어나고 있다고 합니다.

음. 음. 이게 이제 뭐 모르겠어요. 이렇게 되면은 이제 임대 아파트 임대 시장에 이제 집주인들이 어려워지면 당장 이제 하는 게 네. 뭐 임대료를 인상하거나 새로운 수수료를 추가하거나 아니면 엘리베이터 난방 이런 거 끊거나 뭐 이런 것들이라서 이런 것들이 이제 세입자들한테도 좀 위험이 전가될 수 있고 어려움들이 이제 넘어갈 수 있는데 뭐 샌프란시스코 같은 경우에는 최근에 뭐 재계약할 때 임대료를 20% 인상하고 함께 이제 음 그 소유권이 변경되는 과정에서 이제 쓰레기 수거 서비스 이런 비용까지도 끊어 갖고 그 세입자들이 막 쓰레 쓰레기를 집안에 보관하거나 막 이런 일도 있었다고 해요. 치 아프구나. 뭐 그런 것들은 뭐 어떻게 보면 이제 생활에 좀 불편함이긴 한데 모르겠어요. 지금 뭐 이런 임대 사업자의 위기가 2008년 같은 어떤 시스템 위기로 이어질 거냐. 사실 이게 우리한테는 저 제일 궁금한 거잖아요. 근데 지금으로 보기에는 뭐 그렇는 아닌 거 같은데 뭐 은행들이 이제 손실을 인정하기보다는 뭐 대출 연장하고 뭐 시간을 벌고 또 일부 은행들은 좀 공격적으로 대출 회수하기도 하지만 뭐 요게 아직은 이제 시장 안에서 소화되는 거 같아요. 시장 안에서 이런 리스 리스크한 것들이 시장 안에서 소화가 되는데 금리가 더 오른다면 이게 정말 시장 안에서 소화가 될 수 있는가 하는 이제 관전 포인트로 우리가 좀 지켜봐야 될 대목이긴 합니다. 음. 미국도 하여튼 고정 금리가 많아서 안전하지만은 않아. 고정 금리가 많아서 가게는 좀 안전한데 이런 상업용 예. 상업용 시장 특히 불안불안하다. 예. 상업용 시장 중에서 가장 안전하다는 임대 사업자 아파트 임대 사업자들도 지금 좀 불안불안하다. 뭐 그런 추세라는 겁니다. 금리가 무섭긴 무섭죠. 금리 올리는게 모든 사람들한테 부담이니까요. 그렇죠. 그 사실 금리가 올라서 시장이 박살난 경우도 많잖아요. 그 예전에 대표적인게 일본의 버블 1990년대 89년에 일본 중앙은행이 금리를 그때 거의 제로에서 한 3% 4%까지 급격히 올렸고 물론 이제 대출 총량 규제 같은 어떤 금융당국의 규제들 있으면서 버블이 터졌잖아요.

[260928] 고금리 버티는 미국 한국만 이자 폭탄 (언더스탠딩 장순원 기자) 언더스탠딩 2022년에 시장의 피크 시점 이후에 얼마나 주택 가격이 떨어졌나 보면 우리나라 서울이 한 전체적으로 보면 한 10% 가까이 빠졌어요. 잘 버텼던 나라들의 공통점이 있어요. 고정 금리. 그게 고정 금리요. 우리나라는 뭐 그냥 변동 금리의 나라고. 우리나라도 수치적으로 보면은 변동 금리가 40%고 고정 금리가 60%나 돼요. 고정 금리의 대부분은 혼합형 금리라고 해서 5년은 고정돼 있지만 5년 뒤에는 이제 변동으로 바뀌는 사실상 변동이 사실 변동 금리에요. 3억을 대출을 받았을 때 3.1% 금리로는 월 상한액이 128만 원 정도 돼요. 평균 금리는인 5.9%로 갈아타게 되면 월 178만 원을 내야 됩니다. 연간으로 치면 600만 원 정도 부담이 들어요. 간단치 하는 금액이고. 음. 이게 이제 금리가 점점 더 오르는 시점에서 부담은 더 커질 수 있다는 거죠. 세상의 모든 지식 언더스탠딩. 네. 자, 네. 이번에는 해외 부동산 시장. 해외 부동산 시장이자 우리나라 부동산 시장까지 조금 얹혀져 있는 음. 요즘 뭐 우리나라도 그렇고 다들 뭐 금리 올리고 날리잖아요. 어. 금리 올리고 날린데 그죠. 부동산 시장은 그럼 예상대로 죽을까요? 아니면 그래도 옛날에도 괜찮았을까요? 죽길 바라십니까? 그래서 글로벌 시장, 주택 시장도 요즘 금리 때문에 난리를 하는데 이게 어떤 나라는 사실 미국 같은 데는 고정 금리가 워낙 많으니까 뭐 그씨 대출금이 올라도 나 신경 안 써. 나 30년 동안 그냥 버티고 있어. 저 같은 사람이 그렇습니다. 그랬습니까? 제가 2.5% 어 고정 금리로 받았어. 고금 몇 년 전에 신경 쓰지 않습니다. 7년 전에 8년 전에 8년 전에 아무리 금 올려도 그냥 남의기고 그냥 나랑은 아무 상관없 전혀 상관이 없습니다. 어 그렇게 된다는데 또 변동 금리가 많은 나라는 또 타격 있고 우리나라는 또 변동 금리 대출 많잖아요. 대부분 그러니까 금리 올릴 때마다 다 타격인데 이게 나라마다 상황이 또 다 다르다고 합니다. 장순원 기자님한테 배워보죠. 어서 오십시오. 네. 안녕하세요. 네. 네. 안녕하세요. 글로벌 시장 금리 때문에 각국이 그냥 웃는데도 있고 타격을 받는데도 있다.

그 버블 터지고 거의 잃어버린 20년이 지났죠. 그보다 앞서 1980년대 볼커가 미국 기준 금리 20% 올릴 때 예. 물론 미국 집값은 한 10% 정도밖에 안 빠졌다고 해요. 뭐 그래서 뭐 그 뭐 그렇긴 하지만 여튼 한 10% 이상 빠지는 거니까 금리가 오르면 주택 시장은 충격을 받을 수밖에 없다는게 사실은 어떻게 보면 당연하고 음 우리나라 같은 경우에는 더 취약하다. 음, 기본적으로 고정 금리보다는 변동 금리에 많이 노출돼 있고 전세라는 어떤 이제 사적인 레버리지에도 많이 노출돼 있다 보니까 금리로 울리는게 더 문제일까요, 요즘? 아니면 대출을 안 해 주는게 주택 시장이 더 문제일까요? 주택 가격이 둘 다 그 압력으로 보면 뭐 둘 다 비슷하겠죠? 음. 어느게 더 많을지 모르겠습니다. 음. 우리는 그렇게 두 개 다블로 있는 거네. 그런 보다. 근데 이제 15억 이하의 중저가 시장에서는 6억까지는 대출이 되잖아요. 예. 근데 이제 고가 시장에서는 확실히 좀 그 효과가 있을 것 같긴 해요. 음. 뭐 하신 말씀 없습니까? 저도 고가이고 싶다라는 생각 중가 시장에 요즘 집값 많이 오르고 있다고 해서 어 동탄은 많이 모른다고 뭐 서민들이 더 힘들어지는 아이러니한 상황이 펼쳐지고 있다고 하긴 해요. 그쪽에 수요가 몰리니까. 아, 알겠습니다. 변동금리 우리도 좀 하여튼 우리도 아, 미국처럼 정도는 안 되더라도 조금 지금보다 중도상한 수수료가 좀 더 낮은 분위기 좀 고정 금리로 갈 수 있는 분위기가 조금 더 시스템적으로 어떻게 미국도 그 하여튼 어떻게 보면 프레디맥 뭐 파니메 이런 애들이 정부가 어떻게 보면 뒤에 있는 거잖아요. 그렇죠. 정부 정부가 그냥 보증해 주는 셈이잖아요. 미국은 정부 보증이 중요한게 아니라 그 어마어마한 자본 시장에 풀을 갖고 있다는게 핵심입니다. 그 풀이 그 풀도 사실은 프레디맥에게 우리 거의 국체처럼 보장해 줄게. 근데 뭐 우리도 하잖아요. 우리도 우리도 죽은 공이 해 주잖아요. 음. 하죠. 근데 우리 살이 없다. 그럼요. 그러니까 보증의 문제가 아니라 그걸 받쳐 줄 수 있는 그러니까 어쨌든가 기간 리스크를 서로 분담하는 거니까 그런 투자자들 있느냐 없느냐가 중요한 건데 미국은 있고 우린 없고 우리는 뭐 하긴 30년 해줘도 뭐 기본적으로 한 5년이면 판단하 미국은 저거는 저거는 진짜 달러가 기축 통화이기 때문에 가능한 구조인 겁니다.

우리도 저게 되려면 그 말씀도 맞고 생각해 보니까 지금은 집값이 올리면 그냥 갚아 버리잖아요. 팔아버리고 지금 30년 20년 30년 빌려도 20년 동안 감사면 누가 있습니까? 평한 7, 8년 저는 그럴 건데요. 보통 그냥 몇 년 갚잖아요. 그러니까 그게 안 되는 거죠, 뭐. 그니까 시장이 전체적으로 하여튼 굉장히 안정화된 상황이면 웬만하면 집사면 그냥 거기 쭉 살아. 뭐 그런 분위기가 되면 조금 더 금 대출 시장도 조금 바뀔 수도 있겠네요. 김태우 교수님이 부동산은 시세 차익을 노리지 마라. 그런 중요한 말씀. 아 그 진짜 매우 중요하신 말씀이죠. 저처럼 이렇게 시세 차익을 노리지 말고 시세 차익을 노리고 들어오는 사람들이 월급을 빼앗아서아 간 거다. 아 그런 말씀을 또 하시기도 했죠. 알겠습니다. 자성기 잘 들었습니다. 네. 어 자 언더스탠딩 요심 공식 공식 의류 무텐다드 무텐다드 니트 요즘 있고 열심히 팔고 있으니까 여러분들 가을에 한번 사님 근데 조금 색깔을 조금 뭐 예쁜 색깔로 옷을 좀 입으시면 안 되니까 아 저 이요 여기 있는 풀 중에 그냥 입는 건데 저도 다음에 버건디 이런 거 한번 도전해 버건디 버건 버건디 햄버거 색깔 어 소학이 드신 아니 근데 지금 입으신 것도 잘 어울려요 저는 원래 약간 진한색의 어울립니다. 저는 그래서 이상한 얼굴 까는 거 생각 빨간색 한번 사장에 입혀 보고 싶은데 진짜 안 오울 것 같습니다. 진짜 그걸 소화하시면 그 진짜 진정한 시니어 모델이요? 야 장난 아니게 됩니다. 판매량 100배 다음에는 제가 것도 한번 입어 보겠습니다. 저희 한번 다 단체로 이렇게 빨간 걸로 한번 입고 나와 볼까요? 무텐다드 저희가 링크 걸어갔으니까 많이 사주십시오.네 네. 고맙습니다. 고맙습니다.