2030년까지 서울 아파트 씨가 말랐다, 폭락 기다리다, 진짜 벼락거지 된다 (고준석 교수)

[261012] 2030년까지 서울 아파트 씨가 말랐다, 폭락 기다리다, 진짜 벼락거지 된다 (고준석 교수) 김작가TV 판교에 일자리가 있기 때문에 집값을 이제 견인하고 있다라는 거죠. 수요가 많으니까. 네한일 그들은 지난달에 듣던 세제표 안 여쭤볼 수 없는데 세제 개표랑 발표 이제 한 달 정도 조금 더 지난 거 같습니다. 강나서초 하락하고 강북 중간는 강세인데이 집값을 잡는 효과인 건지 세제가 만든 키마축일까요? 직값 잡는 효과라기보다는 해제가 만든 키맞추기 효과로 보여지네요. 그래서 공급이 부족한 시장에서는 세금이라든가 대출 규제라든가 이런 것들이 잘 안 먹혀요. 그러니까 우리가 과거 예를 보면은 대출 규제가 처음으로 나왔을 때가 2002년 김대준 정부 때 LTV 규제를 처음으로 시작을 했거든요. 그다음에 2005년 노무현 정부 때 DTI 규제를 했어요. 총부채 상환 비율 이거 규제를 했었고 DSR 규제가 2018년 문재인 정부 때 이게 규제를 했었거든요. 이때 다 부동산 가격이 규제를 했음에도 불구하고 가격은 다 올랐다라는 거죠. 특히 어 노무현 정부 때 종부세 주제를 하기 시작했잖아요. 그럼에도 불구하고 가격이 올렸고 문재인 정부 때도 그럼에도 불구하고 가격은 무상향했다라는 거죠. 그래서 공급이 부족한 시장에서 규제일변도 정책이 시장에는 순기능을 한다기보다는 오히려 가격 상승에 이렇게 부작용으로 나타난 과거 사례를 볼 수 있었다라는 거죠. 이번에 또 비교주 1주택자를 투기로 보는 부분들이 있었는데 그거는 가행 일반의 오류라고 말씀하시던데이 가세가 집주인 시입주 불러 전올세 물량을 줄인 변화가 실제로 한 달 반 사이에 보이시나요?

우리가 임대차 계약을 뭐 전국민이 하루 1시에 하는 건 아니잖아요. 근데 이제 그런게 우리가 피부로 어떻게 나타세 가격 상승을 지금 하고 있잖아요. 그러니까 어 만기 임대차 계약 만기 계약 갱시는 안 되지만 만기가 돌아오는 이런 것들에 대해서는 감안해서 정가시키는 현상이 나타난다라고 볼 수 있는 거죠. 그리고 장기 보유 특별 공제 장기 거주 공제로 바꾸는 안이 이제 진행되는데 통과되면 시장이 어떤 연세 반응이 있을까요? 물량이 더 줄어들겠죠. 거주를 해야 되니까. 거주를 해야 되니까 본인이 들어가서 살게 살아야 되는 거니까. 네. 그래서 지금 사실은 어 임대 사업자가 우리가 임대 사업자를 내서 주택을 임대를 하면은 1년에 5%씩 10씩분이 가격을 못 올리잖아요. 전열세 가격을. 근데 임대차 계약 기간은 2년에 한 번이잖아요. 그러니까 2년에 한 번 5%푼이 못 올리거든요. 10년이면은 25%로 묶어 놓는 거거든요. 그래서이 민간 임대 사업자가 주택 임대 사업자가 시장에서 순기능하는 역할은 분명히 있는 거거든요. 그래서 이거를 다 우리가 투기로 보기는 정부에서 임대를 충분하게 공급할 수 없는 그런 상황이기 때문에 민간과 같이 협력에서 같이 하는게 좋지 않을까? 가격 안정에 도움이 되지 않을까? 이렇게 저는 어 생각을 합니다. 지금 보유세도 올리려고 하고 있는데 보유세 올렸다면 거래세는 확실히 낮춰야 된다고 말씀하셨는데 양도세수율 20%쯤 낮추면 매물은 실제로 나올까요? 많이 나오겠죠. 그래서 포유세를 감당할 수 없는 분들은 처분하겠죠.

오히려 예 지금이라도 오히려 더 우상향할 가능성이 높은 시장에서 떨어질 걸 감안하고 기다리면 안 되는 거죠. 제가 2022년 12월인가요? 11월 이때 뭐 2%는 아니고요. 3프TV에서 둔천주공 분양 받으라고 했다가 댓글로 욕을 한 4,000개 먹었어요. 그때 미분양 났었나요? 미분양 났어요. 1400개가 미 근데 두 번을 했어요. 그게 지금 올파가 된 거죠. 그렇죠. 저며 시즌 지나갔는데 올림픽 파크포 제가 거기 두 번 나가서 방송을 했는데 저 혼자 한게 아니라 둘이 같이 했어요. 한 분은 사지 말라고 하고 저는 무조건 사야 된다고 하고 그때 분양가가 3천만 원이었잖아요. 상승 돈저 하량 돈저의 포 같은 거 예. 그랬었죠. 예. 그랬었죠. 근데 [목을 가다듬음] 그게 미분양이 난 거예요. 1400. 그래서 또 한 번 가서 했는데 야이 미분양 얼마나 좋냐 이거도 무조건 사야 된다라고 했다가 그때도 요걸 3,000개 정도 먹었어요. 너부터 살라 시작을 했어요. 어떻게 됐나요? 그래서 그래서 지금은 어 지금 3년 반 정도 돼 있는데 59제곱m가 한 15억 정도 지금 자본 수익이 났고요. 84제곱m가 지금 20억 가량 수익이 나 있는 상태죠. 아파트가 20억인게 아니라 20억을 벌었다고 벌었죠. 예. 분양가 대비해서 와 84제곱이 그 당시 분양가가 얼마였는데 11억 정도였죠. 아 [웃음] 그 서울에서 그것도 강동구잖아요 거기가. 근데 강동구인데 송파구랑 굉장히 붙어 있는 그래서 지나면서 어 여기 잠시인가?

근데 강동이길 어 붙어 있어. 경계선에 있어. 경계선이구나. 거기가 강동 하남에 송파하고 경계선에 있어요. 네. 네. 그래서 이제 그런 적도 있습니다. 그래서 그렇게 좋은 가격이 있었거든. 예. 어떤 걸 사느냐? 작은 계획이서 있다라고 하면은 망설리지 말고 내집마련을 하는게 좋다. 네. 8월에 서울 전세가 0.95% 월세는 0.82% 올랐고 노동 전세값은 11년 만에 최고도인데 임대료가 매매가를 결국 앞으로 계속해서 올리게 될까요? 전세값이 이제 전세로 사는게 주거 비용을 전략할 수 있는 거잖아요. 그런데 이게 이제 월세로 나가게 되면은 내집마련 기간은 주거비가 증가하니까 내집마련 목돈마련 기간은 점점 길어질 수밖에 없거든요. 그래서 연끌해서 내집마련에 나서는 거죠. 그래서 결국은 전세 물량 감소가 전세값 상승을 부축이고 있고. 자, 이게 이제 뭐 월세나 전세나 사춘지간이잖아요. 이게 뭐 같이 물량이 부족하기 때문에 어 월세로 가도 월세를 올려주면서에 뭐 월세에 거주해야 되는 이런 상황을 지속해서 사는 거보다 이참에 내지 말은 해야 되는 거 아니냐. 그래서 자꾸 이제 어 매매값을 밀어 올리게 되는 거죠. 그러니까 전월세 수요자가 좀 더 살아도 되는데 매매 수요로 전환되는 거죠. 네. 서울 전세 매물 1년세에 12% 줄고 또 중남구는 71% 사라졌더라고요. 그 많은 전세는 결국 실거 의무 강화와 토저의 부작용으로 사라진 거겠죠. 그렇게 봐야죠. 지금은 그것뿐이 이제 진단할게 없거든요. 왜냐면은 매매하는 모든 지금 매매 거래 자체가 전세 기구는 못 하니까요.

그렇지 않으면은 집살 거 아니면은 사실은 월세하고 전세자금 대출 받는이 금리하고 비교를 해 봐야 되겠죠. 그래서 월세가 유리한지 전세자금 대출이 비용이 유리한지 보고해야 되겠죠. 우리가 주택 임대차 보호법에서는 기준 금리플 2%거든요. 월세 전환 비율이 전세. 그래서 이제 그거를 감안해서 이거보다 어 지금 그러면 지금 이제 3%니까 기준 금리 3%고 2% 플러스면 5%잖아요. 그러면 전세 자금 대출을 5% 이상으로 받으면은 월세 사는게 낫고 이하로 받으면은 유리하다라고 보는 거죠. 자, 전세 만개 1년 남은 세입자도 기다려서 좋을 건 하나도 없다고 말씀하시더라고요. 계약을 깨고라도 매수에 나서야 한다는 건가요? 그게 가능하다라고 하면 작은 계획이서 있다라고 하면은 1년 뒤에 만기 뒤에 가려고 하지 말고 지금 어 내집마련에 나서는 것. 근데 요즘은 임대인들도요. 세입자들이 나간다라고 하면 좋아해요. 전세 가격이 많이 올라가고 있는 추세라. 계속 있으면 5%밖에 안 되니까. 그렇죠. 예. 좋아합니다. 계약 행신 청구권 스는 어 다음번에 5%분이 못 올리는데 나가면은 주변 시세 1억 2억 올라갔는데 그금액만큼 올릴 수 있으니까 자 경기도란 GTX 좀 여쭤 보려고 하는데 경기도에서 한 곳만 꼽으라면 동탄이라고 말씀하시던데 동탄이 84제곱이 20억 안팎인데 용인 반도체 클러스 일자리 10만 개는 동탄이 어디까지 끌어올릴까요? 20억이라고 하는 숫자가 동탄역 주변 지역 시범 아파트 일부에 한정되는 거거든요.

그러니까 이제 동탄이 되게 커요. 그러니까 우리가 분당이라는 신도시가 590만 평거든요. 근데 동탄은 1700만 평이에요. 아, 예. 동탄 2가 1400만 평. 동탄일이 300만 평에서 1700만 평인데 여기가 굉장히 크기 때문에 동탄역을 중심으로 외곽 지역에는 활사 기준으로 10억 원이 안 되는 아파트들이 많습니다. 그래서 동탄이 지금 규제 지역으로 묶였는데이 규제가 동탄을 규제했다라고 해서 병점이나 오산이나 평택이나 이런데 풍선 효과가 나는게 아니라 동탄이 워낙 크고 인프라가 잘 갖춰지는 신도시기 때문에 중심부에서 외곽 지역으로의 풍선 효과가 지역에서 지역으로 난다 이렇게 보고 있고요. 그래서 이제 가격이 아마 점점 더이 10억 미만하던 것들이 점점 더 이제 우상향해서 70 80% 수준까지 올라갈 가능성이 높겠죠. 중심부 동탄역 중심으로 한 아파트 가격에 그리고 삼성전자 SK 성과분과 산위 대출은 주변 집값에 얼마나 영향을 주고 그리고 반도체 경기가 꺾이면 동탄이나 수지 영통 어떻게 되는 걸까요? 확실히 제가 지난주에 지난번에 하이닉스 강의를 두 번을 갔다 왔는데 확실히 선호하는 지역이 동탄이에요. 교통이 좋은 지역 이런선 반도체 경기가 꺾이면은 꺾였다고 그래서 실제로 사는 사람들이 다른 데로 이사 가기는 직장은 거기에 있는데 이사 가기는 감을 하지 않는 이상은 뭐 그대로 살 가능성은 높기 때문에 직값 시야 주춤하겠지만 거기에 뭐 공실 사태가 안 되거나 상가처럼 텅텅 빈대던가 이러지는 않을 것 같고요.

또 용인 남사 이동의 반도체 크러스트가 지금 들어설고 있잖아요. 거기에 또 일자리가 또 늘어나면은 충분히이 지역은 신도시로서 자족 기능을 갖춘 신도시로서의 기능을 충분히 하고 또 서울의 교통 환경이 너무 좋아지기 때문에 삼성력까지 이제 뭐 25분은 오니까요. 너무 좋아지죠. 그러면 뭐지가 없이 주변 지역까지 온기가 좀 퍼지지 않을까 이렇게 예상은 하고 있습니다. 근데 같은 일기 신도시인데도 분당 같은 경우는 가게 굉장히 많이 올랐지만 일산은 그렇게 많이 못 올랐잖아요.이 창릉이 일산을 능간다면 김포파주 운정 의정부는 아직 안 오르 것인가요? 못 오르는까요? 이게 조금 한계가 있는 거죠. 그러니까 치값이라는게 베드타운의 성격만 가지고는 오르기는 쉽지 않아요. 그러니까 일자리가 있어야 됩니다. 예. 배우의 일자리가 있느냐 없느냐라는 거거든요. 그래서 분당은 분당 구안에 판교라는 데가 있잖아요. 판교에 이게 이제 일자리가 있기 때문에 집값을 이제 견인하고 있다라는 거죠. 수요가 많으니까. 근데 이제 이런 대기 수요가 직장 수요가 없는 지역에서는 한계가 있다. 베드타운으로서는 그렇게 보고 있어요. 그래서 일산이나 지금 아까 얘기해 주신 그런 지역들은 베드타운 정도로 보시면 되지 않을까? GTS는 강남 접근성이 핵심이라면 AC 노선을 꼽으시던데 여의도 지나는 비노선 역세권 어떻게 평가하시나요? 비노선도 나름대로의 뭐 장점은 있죠.

어, 서울역 여의도로 이어져서 송도로에 가는 거니까요. 그래서 그런데 이제 강남만큼 학급 효과는 들하다. 근데 삼성력이 왜 중요하냐면은요.이 그냥 직주 근접의 의미를 떠나서 여기에서 내리면은 시문고까지 5, 6분이면 갑니다. 시문구 앞이 다 학원가예요. 대치동 학원가. 학원가가 1200개가 모여 있어요. 그러면이 통탄에서도 뭐 의정부에서도 수원에서도 파주에서도 다 이제 학원을 이제 이쪽으로 다닐 가능성이 높다라는 거죠. 예. 그래서 강남 삼성역이라는 그런 상징성은 앞으로 좀 더 커질 거다. 아, 삼성역 그럼 인근이 조금 더 훨씬 좋아질 수 있겠네요. 삼성역이 좋아지는 거보다는 거기에서 내려서 이제 어, 어디를 이용하느냐 직장을 가는 사람들은 편리해질 거고 학원을 가는 학생들은 대치동 쪽을 바라보겠죠. 아, 어떻게 보면 삼성과 그럼 연결된 지하철이 근처 있는 곳들이 좀 좋아지는 이겠네요. 자, 그리고 또 강명 실거래가가 서울 평균을 넘어섰고 하남 분당을 격차에 더 벌렸는데 서울 외곽 구축과 경기 신축 중에서는 어디를 선택해야 될까요? 그것도 이제 여러 가지 조건을 따져 봐야 되는데 뭐 악구정동이 구축이 했고 해서 가격이 싼 건 아니잖아요. 정동은 뭐 그래서 어느 입지를 가지고 있느냐 아 이거를 좀 먼저 봐야 될 거 같고요. 그게 또 이제 정비 사업 진행 중이라고 하면은 그런 것까지 고려해서 판단을 해야 될 것 습니다.