서울 변두리 vs 교통 좋은 경기도, 어딜 사야할까? 집값 오르는 3가지 조건 (김학렬 소장 / 스마트튜브 부동산조사연구소)

평탄화되고 있다고. 음. 평탄화 평탄화가요. 이게 두 가지인데 하나는 산을 깎아서 평탄을 하는게 있고 바다를 메우고 이게 바닥을 올리는게 있어요. 그걸 성토라고 보안하는데 지금은 성토를 하고 있죠. 그래서 지금 성토를 당하고 있는 하위권 지역들이 정부를 향 좀 성토하고 있죠. 막 이게 뭐냐 그러면서 막 예 죄송합니다. 유머 유머를 하셨네요. 아 어떡하지? 까야 되는데. 전세 물건이 줄어드는 건 네 왜 그러죠? 그니까 상상하면 음 세입자가 집을 사 버리면 음 어 전세로나 나올 일이 없으니까 그 집이 그죠. 네. 그러니까 전세 물건이 줄어드는 건데 그래서 없어지는 거라면 와이. 음. 즉 세입자도 하나 없어지고 전세 물건도 하나 없어진 거니까. 그렇죠. 근데 그게 아니면 네. 전세 물건이 예를 들면 외고하게 살던 집주인이 아유 뭐 꼭 거주하라고 하니까 서울에 와서 살아야 되겠네 하고서 서울에 와서 살면 네. 세 줬던 집에 들어와서 사니까 세 줬던 집은 이제 전세 물건이 아닌 건 이해가 되는데 네. 그 집주인이 살던 외곽은 요건 전세 주고 왔을 거 아닙니까? 월세나. 네. 네. 그러니 여기서 하나 생하고 생기지 않나요? 그러니까 집주인의 이동으로 인한 전세 물건은 하나 없어지면 하나 뿅 생기는 거고 두 집 살림하지 않는 그런 생각이 드는데 네. 그게 이제 정부 논리죠. 예. 근데 그건 정말 단일된 이게 좀 폐쇄된 시장에서선 그게 맞는데 우리나 시장이 이게 계층도 있고 분화도 너무 많이 돼 있고 서로 영향을 주는데도 있고 안 주는 데가 있는데 일단 결론부터 말씀을 드리면 서울은 대기 수요가 너무 많아요. 네. 매매든 전세든 월세든 그러니까 뭔가 매매가 생겨도 서울 자체적으로도 채우고요. 외제에서도 채우거든요. 근데 지금 문제는 인구는 오히려 감소하고 있다고 하는데 인구가 감소하는 이유는 집이 없어서 인구가 감소하는 것들이거든요.

서울 집은 서울의 예. 대가 분화가 되잖아요. 그러니까 이제 단순한 생각으로 한번 이렇게 생각해 보시면 되는데 어 제가 어렸을 때는 할머니, 할아버지, 엄마, 아빠, 자녀들 셋 한 집에 일곱 명이 살았거든요. 그런데 지금 이제 그 세대를 어떻게 되면 돼 있냐면 할머니, 할아버지 집이 따로 있고요. 어머니, 아버지 집이 따로 있고 형들 집이 세대, 삼대가 따로 있잖아요. 다섯 집이 필요한 거잖아요. 그러면 이제 저희 집 같은 경우는 어 한 채에서 다섯 집이 돼야 되니까 집이 네가 추가됐어야 되는데 어 그때부터 지금까지 집이 한 채 정도 추가된 거거든요. 나머지 세대는 돈이 있으면 서울에 있는 집을 사는 거고 나머지 세대는 돈이 없으면 경기인처로 나갔던 것들이죠. 아. 서울 인구가 줄어든 이유는 한 집에서 거주하는 가족 숫자가 줄어서 그렇다. 그렇죠. 그 세대가 분화되는데 분화되는 숫자만큼 주택의 숫자가 증가하지 않았죠. 거기다가 지방에서 또 서울로 올라오는 수요들이 많고 어뭐 단적인 예로 그리고 서울에서 밀려난 사람들은요. 어떻게든지간에 서울을 다시 들어오려고 해요. 예. 그러니까 무슨 얘기냐면은 어 서울 살다가 돈이 없어서 밀려놨다가도 돈이 생기면 반드시 서울로 옵니다. 네. 대기 수요 많아지는 거라서 이게 한번 밀려나면은 점점 수요가 더 많아지고 있다고 보시면 돼요. 그니까 서울은 오히려 인구가 많아지는게 대한민국 주부동산 안정에 도움이 될 거 같은데 줄어드는 것은 집이 없어 줄어드는 것이기 때문에 오히려 더 수요가 증가하고 있는 거죠. 아, 그러니 조금 전에 제가 드렸던 질문 왜 전세 물건이 줄어들고 있습니까? 대한 건 외곽과학에 있던 집주인이 실거주를 위해서 들어오면서 세입자를 내보내고 전세 물건 하나를 없앴기 때문게 많아졌기 때문이에요.

저는 안 오르는 주택들은 지금도 사지 말라고 말씀드리고 영원히 사지 마세요. 서울이라 하더라도 그렇습니다. 근데 올라가는 주택들이 있거든요. 그것들을 선별해서 사자는 얘기죠. 네. 그럼 이제부터 그 얘기부터 합시다. 경기도 주택 중에서는 그럼 안 오르는 주택이 60, 오르는 주택이 40이라면 그 구분 좀 해 주세요. 서울도 똑같은 기준으로 적용하시면 돼요. 서울도 다 오르는게 아니기 때문에 기준을 말씀해 주신 거죠? 네. 세 가지 기준을 말씀을 드리는데 부동산은 가장 중요한 기준은 일자리예요. 일자리. 음. 그니까 사람하고 짐승이랑 가장 큰 차이는 사람은 임문환경이 있는 곳에 사는 것들이고 어 짐승들은 자연환경이 좋은데 사는 것들이거든요. 그래서 무조건 어 자연환경이 좋은데 사는 사람들은 짐생에 가까운 사람들이고요. 공해가 많은 거 좋아하시는 분들은 인물환경을 좋아하는 사람이라고 보시면 됩니다. 아 그니까 뭐 그래서 우리 곰은 산에 살잖아요. 예. 그리고 물고기는 불에 살잖아요. 예. 우리 거기서 먹고 살게 없잖아요. 한 사람들은 뭐 공장을 다니든지 이런 또 여의도처럼 금융권에 오든지 그러니까 좀 공해가 많고 차가 많고 빌딩이 높은 데를 사야 된다는 말씀인데 그런 데가 직장인 거예요. 사람들이 필요한 거기에 제일 가까운 근처에 사는게 제일 좋은 것이죠. 그래서 지금 통계 자료가 여긴 지금 없는데 어 전국에 17개 광역 지자체가 있습니다. 제가 광주 전남은 합치지 않고 얘기를 할게요. 일단 그중에서 일자리가 제일 많은 곳은 서울과 경기입니다. 네. 그러면은 일자리 숫자만 놓고 보면은 서울과 경기에 사는게 제일 좋겠죠. 네. 어, 근데 이제 서울과 경기의 일자리 수는 똑같아요. 근데 경기도는 거주 인구가 100만이고 서울은 920만이거든요.

자체 일자리 좀 대적인 제체 일제가 어디냐면은 이것도 좀 아이러닉에도 과천과 분당이에요. 과천은 정부청사가 있고요. 지정타가 있습니다. 그리고 분당에는 판교 테크노밸리라고 하는 또 어마어마한 일자리가 있어요. 그 서울로 출택은 안 해도 된다면 오케인데. 네. 그러니까 과천과 분당은 자체 일자리도 많고 서울과의 접근성도 좋은 겁니다. 그러니까 과천과 분당은 서울보다 비싸요. 순위로 따지게 되면 서울 상위권입니다. 그러니까 비싼 인공 비싼 이유가 있다는 얘기고요. 그러면 그렇지 않은 이제 경기도냐 인천에서는 1번이나 2번 그러니까 서울 일자리 접근성이 좋거나 아니면 자체 일자리가 많거나 둘 중에 하나는 돼야 되는 거예요. 둘 중에 하나 돼야 되는 거. 예. 그러면 되는 거죠. 근데 서울 접근성이 그럼 좋다고 하면 네. 지하철로 몇 분까지가 좋은 거예요? 요것도 리서치 결과가 있는데요. 어, 그러니까 이제 기본적으로 한시간이 넘어가게 되면은 굉장히 필요로 합니다. 그리고 가장 이상적인 거리는 30분이더라고요. 도아투 도어로. 예. 그래서 어, 10분이나 20분이나 30분은 큰 차이가 나지 않아요. 그러니까 30분 이내만 되면은 만족도가 매우 높습니다. 예. 그래서 이건 S급이 되는 것들이고요. 그러니까 30분에서 1한시간 정도가 서울 주요 지역과 경기도 인천 주요 지역이라고. 내가 사는 아파트에서 전철력까지는 걸어서 15분을 가야 되고 마을 버스를 타든 버스를 타든 15분이고 거기서부터 30분을 지하철을 타고 가야 된다면 네 그 근처에서 회사 옮기면 되니까 전철력 3번 출고 앞으로 옮기면 되니까 네 그건 빼면 한 45분 걸리는 거잖아요. 그렇죠. 그 그러면 먼 먼 쪽이고 그런 거는 잘 안 오를 가능성이 있다.

갭투자요? 어, 갭투자는 가능한데 지금 말씀드린 대로 다주택을 못 하는 구조예요. 아, 그래서 예예. 갭투장 가능하죠. 처벌하진 않지만 세금이 무거우니까 저도 안 받을 수 있는 방법이 있습니다. 지금 비교제 지역들은 갭투자가 가능하잖아요. 예를 들어서 지금 대공력 뭐 고양시 덕양구 같은 경우는 내가 무주택자입니다. 제가 오늘 아침에 상담하고 온 것도 그런 건데 무주택자래요. 근데 지금 살 때는 딱 거긴데 지금 거기서 출퇴할 수 없으니까 출퇴하는 근처에 월세를 살고 원룸이나 오피스텔에 거기 그냥 전세 끼고 사더라. 왜냐면 전세가 더 대초보다 많이 나올 것 같거든요. 그렇게 할 순 있죠. 예. 그거는 똑똑한 젊은 친구들이 할 수 있는 것들이죠. 아, 근데 지금 집이 딴데 있으면 그걸 못 합니다. 투자를. 네. 음. 그렇구나. 네. 하여튼 앞으로 생길 교통을 고려해서 좀 경기 도건에서 찾으면 되겠네요. 그렇죠. 1번이 제일 좋은 거. 그리고 2번이 그다음 좋은 겁니다. 1번, 2번이 겹치게 되면 더 좋은 거죠. 그래서 GTX랑 혹시라도 일자리 호재가 결합이 되게 되면은 지금의 뭐 과천이나 분단급은 아니지만 그 준하게 가격은 올라갈 수 있죠. 동탄이나 그렇게 좀 이해하시면 됩니다. 음. 음. 그리고 이제 좀 조심할 거 3번이 조심할 건데 경기도는 아무래도 끝적이기 때문에 물량이 많으면은 수요를 뺏겨요. 그러니까 지금 파주나 고양치가 싼 이유는 뭔가 계속 들어옵니다. 계속 들어온 이유가 땅값이 싸서 그래요. 그러니까이 강남에 가까운 쪽은요. 경기도를 하더라도 땅값이 비싸니까 그 서리풀지고 이런 거 못 들어간 이유가 토지 보상비 때문에 못 들어가는 것들이거든요. 왜냐면 거기 토지 보상비 조금 살 거면은 경기 고양이나 파주나 긴포는 한 열배를 더 살 수 있거든요.

그러면은 요게 천안 아산에서 서울 가는데도 한 시간이 안 걸릴 거예요. GT 타면은 그럼 수요가 분산될 수 있잖아요. 천안에서 출퇴간 해준다. 예. 실제 지금도 1호선 타고 천원 안에서 서울 출퇴하는 사람들이 있거든요. 그러니까 1호선 급행을 타면은 용산년까지 한시간 때문에 오거든요. 근데 G텍스를 타게 되면은 30분 때문에 갈 수 있기 때문에 그 삼성전자나 SK한테 법인세를 그만큼 감면해 줄테니까 지라고 하면은 가능할 것 같거든요. 공국쌤 가서 이런 얘기를 하는데 아무도 얘기를 안 들어 줘요.이 방송이 좀 영향력이 있는 방송이니까 다시 한번 말씀드리겠습니다. 네네. 그럼 조심할 곳은 어떻게 되겠지? 예. 아까 입주 물량 많은 데라고 말씀을 드렸었고요. 어 그리고 또 하나가 뭐냐면은 아무거나 사면 안 되는 거죠. 어 그 단 아무데나 안 된다고 말씀을 드리는데 기본적으로 똑같은 겁니다. 그러니까 이게 서울까지의 연결성이 없는 상태에서 자체의 일자리가 없는 것은요. 음 이게 서울이라도 수요가 빠집니다. 예. 그러니까 서울 21년도가 고점이었었는데 그때 고점보다 2022년도 3년도에 빠진 다음에 더 빠지고 있는 지역들도 있어요. 서울때 어디가 그래? 어디가 그래요? 미안 미안 미안하지만 외국 서울 외곽 지역들이 그렇죠. 나올로 아파트들. 아, 외곽의 나올로들. 근데 그것도 오를 때는 올랐다는 거죠? 21년도에 다 올랐죠. 그때도 전세 올세가 없었거든요. 근데 그거 제가 사지 말라고 했었거든요. 좋은 거 사라고. 많이 올라간 것들. 많이 올라가는 것이 더 많이 빠지긴 했지만 그건 이미 전고점을 다 넘었는데 그 맨 끝에 올라갔던 것들이 있어요. 2021년도에만 올랐던 것들.

그런 말씀을 하시는 분인데 개발을 어떻게 할 수 있겠어요? 음 중간중간 자꾸 불끌하시네. 음. 음. 사람이 위험할 때는요. 음. 틀린 말 자꾸 할 때 위험할 때가 아니 위험한게 아니라 알겠습니다. 자꾸 맞는 말을 자꾸 할 때 그때가 위험한 때입니다. 자중하겠습니다. 죄송합니다. 네. 대출 규제 해야 됩니다. 궁금한 거 없어요? 백기자는 어 전세가율로 뭐 좀 볼 수 있는 힌트 같은게 있으면네 맞습니다. 이거 되게 중요한 포인트인데요. 어 저는 매매가는 안 봐요. 매매가는 그냥 시장이 저 정하는 거라서 그 저는 이제 사람들이 추천할 때 매매가를 추적할 수는 없습니다. 제가 얼마큼 올라갈지 정확히 예측도 못 하겠는데이 아파트가 올라갈지 떨어질지는 거의 100% 맞출 수 있는 이유가 전세가만 보면 돼요. 한 1년이나 2년 정도 전세가 추착해 보면요. 쭉 올라가는 지역들은 무조건 오릅니다. 전세가가. 그리고 전세가가 안 오르는 지역들은 매매가도 안 올라요. 빠지기도 하고. 그러니까 붙으면 하여튼 앞으로 더 오를 거다라고 그렇죠. 2년 동안 꾸준히 올랐으면 무조건 매매가 그동안 안 올랐어도 올라갈 수밖에 없다는 것들이고. 그지금 위험한 신호가 나온게 뭐냐면은 어 서울 강남구도 좀 빠지고 있어요. 그래서 그다음에 서초구도 빠지고 있고 송파구도 빠지는데 송파구는 지금 전세가 올라가거든요. 그럼 송파구는 지금 매매가 빠지는데 전세가가 올라가잖아요. 그럼 매매가가 올라갈 가능성이 높아요. 근데 지금 강남구는 전세가도 빠지고 있기 때문에 한동안은 좀 보합일 것 같거든요. 제가 지금 재밌고 있는 것 중이 뭐냐면은 지금 서울 전세보다 경기 전세가 더 많이 올고 있거든요.

특정 지역들은. 음. 그럼 경기도는 서울보다갭이 더 붙어 있어요. 서울은 전세가 50으로 와서 웬만큼 올라서는 위에 영향을 안 주는데 경기도는 거의 60% 70%거든요. 요런 지역들은 영향을 줄 수가 있죠. 강남은 전세는 왜 빠져요? 어 입주 물량이 많습니다. 그니까 천하의 잠 강남이나 서초구도 입주 물량이 많으면 빠지거든요. 재건축해서 그러니깐 지금 이제 레미안 트리뉴얼이라는 단지가 2,000세대고요. DH 방배라는 단지가 3,000세대입니다. 5,000세대가 지금 이주 장이거든요. 그래서 그 아파트들 말고 주변에 있는 아파트들 일로 옮겨 가야 되잖아요. 그러니까 이제 거기에 살던 원주민들이 한시로 살았다가 음 우르로 입주를 할 거잖아요. 좀 공실이 났으니까. 근데 거기 또 금액이 또 상당하니까 거기를 또 근데 지금 전세자금 대출도 안 나오고 어 그니까 지금 어떻게 바뀌고 있냐면은 어 보증금은 올리지 않은 상태에서 월세를 올려서 들어올 사람들을 찾아야 되는데 거기가 이분들이 돈이 많아서 그런지 보통 좀 집값이 싼 데들은 전세 배을 빼 빼 줘야 되니까 전세금을 받아서 빼 줘야 되는데 이분들은 전세금을 빼주고 그냥 비워둬요. 그 가격이 맞을 때까지 돈들이 많으니까 대출를 안 받으신 분들이니까. 그니까 여기는 어 맞춰지가 조금 이제 애매한 것들이죠. 뭐 그런 사연들이 좀 있습니다. 그리고 또 여기 사인이 또 뭐가 있냐면은 종부세가 올라갈게 확실 거의 확정이잖아요. 어 그것도 실제 사례해인데 제 주인 중에 이제 그 70대 중반인 형님이신데 선생님으로 은퇴하셨어요. 반포주공 1단지를 갖고 계신데 어 그분이 1천만 원 전후 종부세를 냈대. 지금까지 많이 낼 때도 1천만 원 넘어간 적은 없었고.

그게 부동산 아니어도 돼. 예. 금융 자산으로 현금을 확보했는데 부동산은 꼭 이런데 살고 이런데 부동산을 소유하자라고 쓴 것 책이 바로이 책인데 어 제일 좋은 중에 하나가 송도입니다. 음 전 지금 사실 거 추천드려요. 왜 그러는지 말씀드릴게요. 그러니까 지금이 책에서 제가 입지 강조했던 중에 뭐냐면은 은퇴를 하게 되면 필요한게 뭔가를 한번 정리해 보면 좋겠어요. 네. 어, 지금 3040은요. 제일 중요한게 교육 환경이에요. 솔직히 그렇습니다. 남자분들 죄송하지만 직주 군접은 핑계였고요. 아이들 학군이 더 중요해. 남자분들은 좀 멀어져도 엄마들이 용납을 해 주는데 우리 애들이 피곤해 하는 건 용납 못 하거든요. 그래서 대치동이 인기가 있는 이유가 그런 것들이죠. 학원단 멀리 다니는 꼴은 못 봐. 남편이이 두시간 출근을 하는 거는 뭐 즐겁게 볼 수 있는데 애가 근처가 너 살아. 이상 걸리면 엄마들은 초조해. 심지어는 제 지인 같은 경우는 남잔인데 직장 옆에 고시원는 혼자 살아요. 피곤해다고 집에 갔다 갔다 하면 아무튼 그런 분들이 있어요. 친구면 예 나이대가 이제 50대인데 회사에서는 이제 임원이실 거고 그렇죠. 예. 근데 회사 옆에 고시원에서 사신다고요? 네. 빠은 이제 집에서 왔다 갔다 한다고 하면서 잡은 곳 자더라고요. 예. 아무튼 뭐 뭐 그렇습니다. 근데 아무튼 어 은퇴를 하게 되면은 50대 중후반부터는 거기서 딱 가장 중요한 인료소가 빠지는 거잖아요. 교육 환경이 빼집니다. 그러면은 선택의 폭이 너무 넓어지는 겁니다. 그렇죠. 그리고 출퇴근도 은퇴를 할 수 자유로워지잖아요. 근데 은퇴를 한다 하더라도 기본적으로 이용해야 될 시설들이 있어요.

생활 편의 시설. 특히 어 60대가 넘어가면요. 70 특히 50대가 넘어가면부터 그렇게 한데 아파요. 네. 이유 없이 아파. 잘못한 것도 없거든요. 40대 잘못했기 때문이지. 아, 근데 아니 아무리 운동을 많이 해도 50대 가면 다 빠집니다. 그래서 병원 옆에 있어야 되거든요. 어, 그래서 이제 그런 환경들을 갖친 것들은 신도시가 되게 좋아요. 이미 세팅이 다 돼 있기 때문에 교육한 그리고 출택은 거리 상관없으니까. 네. 그래서 저는 제일 많 신도시예요. 제일 좋은게 과천, 분당 신도시들이 좋고요. 그리고 송도 너무 좋고 동탄도 좋고 광교도 좋고요. 아, 멀리 떨어져 있어서 저렴하고 서울 출퇴 아예 못 하는 동네라도. 예. 그리고 일산도 좋고 저는 다 좋습니다. 근데 이제 서울까지 왔다 갔다 했으면 더 좋죠. 왜냐면은 서울에서 우리가 할 수 있는 것들이 좀 있어요. 문화 시설을 이용한다든지 대형 병원을 간다든지 뭐 이런 것들도 필요하고 그리고 이게 교통이 너무 불편하면은 자식들이 좀 와야 되잖아요. 친속들 와야 되는데 대중 교통이 좀 있어야 되거든요. 그래서 저는 대중 교통 특히 광역 교통망이 좋은 곳에 넓은 평때 사라고 말씀드리거든요. 근데 그중에 제일 좋은 건 저는 송도인 거 같아요. 왜요? 송도가 지금 제일 저렴해요. 그 이기신도 씨 대 안 그래도 저도 여쭈려고 그러는데 송도가 요즘 부동산이 안 좋다고 그랬던데. 네. 그러니까 작년까지 안 좋았다가 어 올 하방에서 조금씩 조금씩 올라지고 있는데 아까 제가 너무 기가 막히게 그니까 이진호 대표님은 부동산을 잘 아는 게 송도랑 청나라 지금 같이 좋아지고 있거든요. 예. 그니까 거 지금 한번 어 인천은 살 곳이 없다라는 얘기가 나오는데 1등 지역이 연수구입니다.