서울 집값 판이 완전히 바뀐다, 반드시 '이 지역' 아파트 사세요 (서울대 김경민 교수)

비슷하고. 근데 이제 재밌는 트렌드는 뭐냐면 평단가를 봤을 때 이게 거의 붙더라고요. 이런 식으로 붙어 가지고 강복 같은 경우에 25평이 이제 어 주력 평행이 되는 거 같아요. 우리가 이걸 어디서 볼 수 있냐면 옛날에 분당 같은 경우에 50평대 매체 굉장히 많았거든요. 가구수가 줄어드니까 50평대 가격이 33평하고 거의 차이가 안 났어요. 분당은 33평이 애들 있는 가곡의 주력이었기 때문에. 네. 근데 비슷한게 지금 서울에서 나타나는 거 같아요. 가구원수가 줄 얻으니까 25평이 주력이 되는 거 같아요. 물론 어떤 분들 그겠죠. 어, 우리진다 키워보니까 좀 작아서 33평 가야지 뭐 그것도 가능하나? 제가 봤을 때는 데이터상으로 잡히는 트렌드는 평단가 기준으로 이게 거의 붙어요. 지금 많이 붙어 왔어요, 지금. 예. 제가 또 듣기로 이제 대형 평수 때가 별로 없어서 특히 주요 입지는 대형 평수가 기해진다라는 얘기도 있는데 요거는 또 반대 측면에서 맞는 이야기이기도 한가요?

그러니까 그니까 맨 처음부터 본인이 뭐 나 강남 25평 살 거야는 안 되잖아요. 그죠? 그러면은 이제 자본을 이제 축적하는 단계가 되게 중요할 것 같아요. 축적하는 단계고. 근데 저는 그게 처음부터 아파트여야 되는지 솔직히 잘 모르겠어요. 그러니까 예를 들어서 이제 그러니까 뭐 데이터를 본다고 하면은 6억원 대, 7억원 대, 11억대 아파트 단지가 존재를 하거든요. 그 부분도 한번 보는 것도 좋을 거 같고요. 두 번째는 사실은 서울 같은 경우에 특히 2호선 안쪽에 있는 빌라들은 2호선 아닙니다. 그 가격 상승이 일어나요. 토지 가격만큼 상승을 하고 있기 때문에 그 재개발 지역 아니어도 이호선 아는 경우에는 이게 아파트 가격이 오르고 아파트 가격이 오른다는 거는 이제 토지 가격이 오른다는 거잖아요. 그러면 그 주변에 토지 가격도 같이 오른다는 얘기 때문에 빌라가 지분을 갖고 있어서 빌라도 가격이 오른다는 얘기예요.

다만 아파트가 오르는 것보다 빌라는 한 절반 정도 올라요. 그럼에도 불구하고 자산 축적은 일어날 수 있기 때문에 처음부터 지난책에 뭐 아파트를 가기 힘든 분들은 뭐 뭐 여러 가지 투자 수단이 있겠으나 2호선 안에 빌라 같은 부분들은 사실은 그렇게 안전하니까 예 그런 데서부터 이제 본인의 신혼을 이렇게 시작하는 것도 나쁜 초이스는 아닌 거 같아요. 근데 빌라하면 안 팔린다는 인식도 있잖아요. 내가 사실 파는게 너무 힘들다. 그래서 이웃선 안을 말씀드린 겁니다. 그러니까 이제 빌라 같은 경우에도 저희가 보니까 책에도 나왔습니다. 는네 가지 유형 정도로 나눴어요. 유형 나눴는데 재개발 유형 같은 경우에는 뭐 엄청나게 상승을 하죠. 뭐 그걸 다 모든 분이 다 그걸 추구하는 건 아니니까. 그게 아니면은 2호선하고 강남권 같은 경우에도 빌라가 존재를 해요. 여기는 사실은 그래도 거래가 일어나요. 다만 이제 그 외곽 지역 같은 경우에는 사실은 거의 가격 상승이 없는 지역도 존재를 해요.

그러니까 제가 말씀드리는 부분은 본인이 이제 아파트 6억 원대 갈 수 있는 그분 좋은 초이 있을 것 같고 그렇지 않다고 했을 때도 조금씩 자가산 축적할 수 있는 부분들은 고민을 하시는게 좋을 것 같아요. 반드시 아파트가 아니어도 예. 자, 그리고 또 대장 단지 18곳 중에서 간학 드림타운 뭐 목동 신시가지 14가 33%로 가장 많이 올랐는데 중가 단지의 강세 부동산 트렌드 2027 내년에도 이어지는 건가요? 그러니까 작년에 제가 이제 강북 상승 도미를 말씀드렸던게 대부분이 이런 단지들에서 가격 상승이 더 많이 일어날 거라고 한 거였고 그게 일어났고요. 그리고 이제 제 책에서도 이제 키워드가 강남 약간 위축 강북은 일정 부분 상승인데 그 관점에서이 지역들은 사실은 여전히 거래량을 붙고 있어서도 강남보다 상대적으로 붙고 있기 때문에 상승 모멘텀은 여전히 존재하는 거 같아요. 예. 음.

그리고 또 서울 프라임 주택 상승률은 세계 4위인데 중소득가 살 수 있는 집은 7%뿐이라고 하는데이 개리는 서울에 어떤이 될까요? 아, 심각함 위험이죠. 사실은 이게 자기가 소득이 높으면서 가격도 같이 간다고 했으면은 사실은 그건 문제가 없는 거잖아요. 근데 소득이 오르긴 오르나 이렇게 오르는데 가격이 이렇게 올라버렸기 때문에 소득 대비 아파트를 살 수 있는 여력이 적어진 것이어서 저는 이거 상당히 심각한 문제고 제가 봤을 때 서울이 슈퍼스타 도시고 글로벌로 굉장히 훌륭한 도시이긴 마으나 저는 지금 서울 굉장히 위기 상황이라고 생각을 해요. 사람들이 좀 잘인지를 못 하시는 거 같은데 첫 번째는 서울이 지금 인구가 지속적으로 빠져요. 90년대 중반에 150만 대다가 지금 아마 곧 930만 등록 인구가 깨질 거예요. 이게 얘기하는 건 뭐냐면은 서울은 결국 노령화 도시가 될 수 있다는 얘기예요.

그리고이 노령화 도시가 되면서 어떤 특징이 나타나냐면은 서울에 상권들이 있잖아요. 지금 상권들 되게 안 좋아요. 사실은 되게 안 좋은데 괜찮은 데들이 어디냐면은 부가적인 수요가 붙은대요. 예를 들어서 관광객 수요가 붙은데 서촌, 북촌, 인사동, 동대문, 뭐 한남동 뭐이 정도의 홍대, 성수 뭐 이런 지역들 나머지는 되게 힘든 상황이에요. 그리고 이제 이게 어디서 또 나타나냐면은 사실은 GDP 경제 성장률에서도 나타나요. 많은 사람들이 17개 광역 지중에서 뭐 대구가 경제 성장률 제일 났네 뭐 이런 자조적인 말씀하잖아요. 서울의 GDP 경제 성장률한테 사람들은 물어보면은 다 1등 아니에요, 2등 아니에요, 3등 아니에요. 말씀을 하시는데 서울의 GDP 경제 성장률은 일곱 개 중에서 2024년에 11등했고요. 2023년에 10등, 2022년에 8등이에요. 8 10 11 10일로 낮아지는 추세예요.

우리나라 GDP 성장률에 절반도 안 돼요, 지금. 그러니까 서울은 지금 심각한 문제예요. 경제 성장도 문제고 더군다 인구가 빠지는 거. 네. 그래서 저는 지금 뭐 별배의 말씀입니다만 이번에 정부에서 특히 금융 관련된 공사들 뭐 이런 것들 지방 이전하는 거는 저는 제고했으면 좋겠어요. 솔직히 서울의 경쟁력이라는게 서비스업이고 그게 IT 금융인데 금융 섹터가로 가는 순간 지금도 서울이 경쟁력이 산업 경쟁력이 휘청이는데 음 이거는 좀 제고하고 산업 경쟁력이 휘청인데 지금 직감만 올라간다는 얘기는 뭐냐면은 나중에 이게 노령층 부자 동네로 되는 굉장히 재미없는 도시가 된다는 얘기예요. 서울이 그렇게 돼서 안 되죠. 우리나라 최고의 도시인데. 자, 그럼 그거 1위에서 뭐 10위 뭐 어떤 도시들이 있는 건데? 지금 2024년 기준으로 경계가 1등했고요. 네. 울산이 2등했어요. 음. 그리고 약간 사이즈는 작은데 전남, 경남, 인천.

그러니까 산업 베이스가 있는 데들이 지금 수위를 차지하고 있어요. 그러니까 지금 서울 같은 경우가 이렇게 낮은게 좀 제가 봤을 때는 조금 산업 경쟁력을 조금 더 키워야 될 때가 아닌가? 예. 이게 해당 국가의 수위 도시는 사실은 경제 성장은 약간 좀 낮으나 인구가 증가하는 측면들이 굉장히 많거든요. 대표적인게 동경 같은 경우도고. 근데 서울은 지금 인구도 빠지고 산업경 산업 성장도 빠진다는 거는 지금 서울이 위기인 상황인 것이지 우리가 여기서 서울에서 못 뭘 빼 가지고 지방에 유치할 단계가 지금 아니에요. 서울의 경제 성장률 어떻게 올릴까를 고민하고 근데 지금 이렇게 경제 성장률도 안 좋은데 집값은 많이 올랐잖아요, 사실은. 그럼 젊은 사람들이 누가 들어오겠냐고요? 집값이 많이 올랐기 때문에 서울에 있는 사람이 서울을 안 온다가 아니라 옆에 있는 경기도로 가고 있는 거 아닌가요?

그러니까 그게 제가 봤을때 그건 잘못된 거예요. 사실은 서울은 굉장히 큰 도시이기 때문에 서울 같은 경우에 이제 인구 구조를 봤을 때 연령대를 봤을 때 20대 초반만 들어오고 그다 빠져요. 그러면은 이게 도시가 재미없는 도시가 되는 거잖아요. 재미없는 도시가 된다고 했을 때 외국인들이 와 가지고 여기서 즐기했냐고요. 그러니까 주말에 여러분들 2호선을 한번 타 보세요. 2호선은 외국인들을 꽉 차 있어요. 특히 동대문부터 홍대까지는 외국인들이 강남 가진 않잖아요. 사실은 거기 재밌어서 가는 건데 젊은 애들이 거기서 빠져가지고 경기도나 다른데 간다고 했을 때 경기도가 재밌냐고요? 재밌는데 없잖아. 다 신도시니까. 그러면은 서울에서 산업도 중요하고 이런 젊은 층들이 살 수 있는 환경도 조성돼야 되고 하면은 서울 안에 직업이 괜찮은 직업이 존재를 해야 되는 거예요. 예. 그러니까 저는 이제 서울의 경제 성장률 그 서울의 상황에 대해서 사람들이 지나치게 낙관적이 보는게 아닌가?

위계의 서울인 거지. 지금 우리가 조금이 지방 균형 발전을 위해서 서울을 이렇게 손해를 보게 하면서 여기를 발전시킨게 맞냐 어 좀 좀 생각을 좀 다시 해야 될 것 같습니다. 네. 자, 마지막으로 그러면 이제 서울과 경기도 아파트 관련해서 현재 시점에서 가장 좀 잠재력 가진 지역 몇 개만 좀 얘기해 주신다면요. 우선은 빨리 여러분들이 이제 GTX부터 타 보셔야 돼요. 첫 번째 GTX 타 보셔야 되고 두 번째는 이제이 GTX가 서울 공간을 바꿀 거기 때문에 어 제가 이제 강남 하락이고 강북도 뭐 상승이긴 합니다만은 지금 봤을 때는 이게 뭐 2, 3년 쭉쭉 간다는 말씀은 아니기 때문에 지금부터 스터디를 해야 되는 거죠. 스터디를 해야 되는 것이고 그 관점에서 단기적으로는이 대속 역사권 안에서가 되게 중요해요.이 역삼각권 역상권에서가 되게 중요하고 그다음에는 이제 우리가 GTX는 곧 완벽하게 다 연결이 될 거고요.

GTX BC는 지금 공사 중이어서 이게 30년 초반까지 다 돼요. 그러면은 A가 A가 A 지역이 어떻게 변화하시는 거 보면서 본인이 나중에 결정을 하시면 될 거 같아요. 그러니까 지금 서울이 완벽하게 바뀔 거라는 거. 그리고 그 패러다임이 어떻게 되는 거에 대해서 여러분들이 이거를 진짜 가서 느끼셔야 돼요. 안 그러면은 늦습니다. 예.요 역사카학형 안에서 본인이 다니고 있는 직장과 가까운 곳단에서 노래 보면 좋은 걸까요? 뭐 그렇죠. 근데 이제 서울 같은 경우에 대중 교통방이 굉장히 촘촘한데 광교나 동탄방 가더로도 아까 말씀드 대중 경청방이 초첨하지 않잖아요. 그래서 서울 같은 경우에는 그 지역부터 좋은 아파트의 범역이 이렇게 되지만은 동탄 같은 경우는 요렇게 된 거예요. 사실은 같은 동탄이어도 그렇죠. 그래서 그거를 다 느끼셔야 되는 겁니다.

다 느끼셔야 돼요. 예. 그리고 무주택자나 1주택자분들은 어떻게 될까요? 내년에 뭐 그니까 우선 계속 마켓 공부하셔야죠. 공부하시고 아마 이제 사람들이 재밌는게 그거예요. 제가 예전 책에도 썼습니다만은 이게 대중은 사실은 인지하는게 굉장히 느려요. 그러니까 제가 우리 2024년 때 슈퍼 사이클 한다고 했을때 저 사람들이 비난했었잖아요, 사실은. 근데 이미 그거인지를 늦게 한 거예요. 그니까 2024년 중반되니까 어 상승이 됐는데 마찬가지로 이게 어느 시점에 하락이 된다고 했을 사람들은 여전히 어 하락 아니야라고 생각하실 수도 있어요. 그 대중은 약간 늦으나 그러나 시장에 참여하는 사람들은 또 되게 빨라요. 시장 참여자들은 그니까 시장 참여자로서 준비를 하는게 중요할 것 같아요. 준비를 하는데 그 무주택자분들은 내년에 지금 초에 집을 사는 걸 좋게 보시는 건가요?

다 느끼셔야 돼요. 예. 그리고 무주택자나 1주택자분들은 어떻게 될까요? 내년에 뭐 그니까 우선 계속 마켓 공부하셔야죠. 공부하시고 아마 이제 사람들이 재밌는게 그거예요. 제가 예전 책에도 썼습니다만은 이게 대중은 사실은 인지하는게 굉장히 느려요. 그러니까 제가 우리 2024년 때 슈퍼 사이클 한다고 했을때 저 사람들이 비난했었잖아요, 사실은. 근데 이미 그거인지를 늦게 한 거예요. 그니까 2024년 중반되니까 어 상승이 됐는데 마찬가지로 이게 어느 시점에 하락이 된다고 했을 사람들은 여전히 어 하락 아니야라고 생각하실 수도 있어요. 그 대중은 약간 늦으나 그러나 시장에 참여하는 사람들은 또 되게 빨라요. 시장 참여자들은 그니까 시장 참여자로서 준비를 하는게 중요할 것 같아요. 준비를 하는데 그 무주택자분들은 내년에 지금 초에 집을 사는 걸 좋게 보시는 건가요?

저는 아직은 아닌 거 같아요. 그 금리가 어떻게 올라가는지를 한번 보시고 예. 그 상황을 봐야 될 것 같아요. 금리가 어느 정도 단결에서 이제 동결 유지가 되는지 저는 그게 시점일 것 같아요. 어떻게 보면 이전에 25년 트렌드 책을 내실 때는 슈퍼사 오니까 집을 사라고 강력하게 얘기하셨던 거고 지금은 어떻게 보면 조금은 지금 간망해야 되는 타이밍인 거 같아. 어, 그렇게 봅니다. 개인적으로는 다음번에 좀 뭐 강북도 떨어지고 난 다음에는 다시 또 그 시점이 좋게 보시겠네. 아, 그렇죠. 기본적으로 서울이라 데는 상승 트렌드 안에서의 사이클이기 때문에 교수님과 함께 부동산 트렌드 2027 책 이야기 나눴는데 여기서 못 단 이야기 또 유튜브 하시잖아요. 그래야지 또 여기서 못한 자세한 이야기 아마 거기서 다 알려 주실 것 같습니다.