한국 아파트 싹다 물갈이 된다, 집값 내년부터 무서울 겁니다 (고준석 교수)

[261012] 한국 아파트 싹다 물갈이 된다, 집값 내년부터 무서울 겁니다 (고준석 교수) 김작가TV 삼성역까지 강남으로 출퇴근이 이제 2028년에 개통이니까 이게 15분이면 온다라는 거죠. 예. 그러니까 할 만하죠. 서울로의 교통환경이 완전하게 인프라가 정비되어 있어야 된다. 자, 지금 이제 교수님 뵙고 앞으로 부동산 시장 좀 여쭤 보려고 하는데 서울 아파트값 지금 기사 찾아보니까 83주 연속 올라 역대 최장 기록 85주 경시 눈앞에 뒀던데요. 이번 상승장의 본질의 유동성인지 공급 부족인지 심리인지 현재 부등 시장 일단 가볍게 진단 한번 해 주신다면요. 한 가지 원인에 의해서만 이렇게 83주 84주째 지금 오르고 있는데요. 한 가지 원인이요? 어, 한 가지 원인에 의해서만 렇게 올릴 수는 없거든요. 첫 번째 중요한 이유는 수요 대비 공급이 부족한 시장이다. 서울 수도권 일부 지역은 그래서 이제 가격이 오르는데 금리 상승에도 불구하고 통화가 너무 많이 풀리고 있어요. 돈이 너무 많이 늘어나고 있어서 이게 또 하나의 원인이고 또 정부에 이제 실거주를 중시하는 이런 정책 또 비거주 일주택자에 대한 세제 강화 어 이런 안들이 확정되지는 않았지만 이런 안들이 지금 시장에서는 매물을 자꾸 줄어들게 하는 요인으로 작용하고 있고 이런 것들이 8 3주 4주 이렇게 이제 상승세가 이어지고 있는 거 같아요. 8월일 서울 거래량이 한 달 한 50% 극감했는데 매물은 치껏 넘었고 호가는 안 내려가는이 거래 절벽이 하락 존조였던 각오와는 좀 뭐가 다를까요? 지금 현재 팔려고 해도 팔 수 없는 그런 상황. 또 살려고 해도 살 수 없는 그런 상황. 아, 그니까 대출 규제 때문에 수요 억제가 지금 되고 있는 이런 시장이거든요. 그다음에 이젠 다주택자들은 처분하고 싶어도 지금 세금이 어 뭐 2주택자는 20% 포인트, 3주택자는 30% 어 포인트 이렇게 추가적으로 어 양도세를 더 내야 되기 때문에 거래 절벽 매물은 늘어났는데 거래 절벽 상황이 이어지고 있다 이렇게 보는 거죠.

근데 부동산에서 금리가 또 굉장히 중요하잖아요. 하은이 두 번 녀석 금리 올려 기준 금리 지금 3%인데도 집값에 오르고 있단 말이죠. 상반기만 120조 늘어난 M2 때문인 건지 아니면 다른 원인이 있는 건가요? 이게 이제 금리가 상승한 것은 일단 주담대를 받는 일반 내집마련하는 실수여자들을 지금 금리가 너무 비싼데 나중에 좀 더 금리 떨어지면 사야지 이런 이제 수요 억제를 할 수 있는 기능을 가지고 있거든요. 그럼에도 불구하고 공급이 부족한 시장 그다음에 실거주 임무 토 전 지역이 토지 거래 허가 구역 서울 또 경기도 15개 지역이 토지거래 허가 구역으로 묶기다 보니까 매물이 줄어드는 거예요. 또 전 매물이 줄어들다 보니까 전세 가격이 오르겠죠. 또 전세 가격이 오르니까 월세 가격도 오르는 거고. 자, 이러면 안 되겠다. 이참에 내집마련 해야 되겠다. 이렇게 돌아서기 때문에 금리 상승에도 불구하고 공급이 부족한 시장에서는 수요를 억제하는데 한계가 있다. 이렇게 지금 보고 있는 거죠. 그러면 지금 금리가 중요한데 실수요자가 버티기 어려워지는 주가 주담대 금리는 어느 정도 수준이 될까요? 그 수준은 이제 뭐 개개인마다 다 차이가 있겠지만 은행에서는 지금 현재 스트레스 DSR를 적용하잖아요. 금리 상승하는 걸 감안해서 어 소득에 한돌를 줄여서 일단 대출 해 주기 때문에 지난 5월 대비 지난 6월 달 금융권 가게 주담대 연체율은 줄어들은 걸로 나타나고 있거든요. 그래서 아 은행에서 리스크 관리는 지금 현재 이제 안정적으로 하고 있다 이렇게 봐야 될 거 같아요. 그래서 어 지금 우리나라 이제 평균 저축률 총 저축률을 보면은요. 33%에서 37% 사이 왔다 갔다 하거든요. 그러니까 소득의 30% 정도는 저축을 해도 가정 경제는 문제가 없다라는 거거든요. 그래서 집을 살 때 월 소득이 300만 원이라고 하면은 100만 원 정도는 월리금 상환 금액으로 쓰더라도 가정 경제에는 문제가 없다라는 신호인데이 100만 원 원리금 상환하는요 한도마저도 은행에서는 금리 상승기에 대비해서 한도를 줄여서 대출 해 주고 있기 때문에 어 큰 문제는 없어 보입니다.

근데 부동산에서 금리가 또 굉장히 중요하잖아요. 하은이 두 번 녀석 금리 올려 기준 금리 지금 3%인데도 집값에 오르고 있단 말이죠. 상반기만 120조 늘어난 M2 때문인 건지 아니면 다른 원인이 있는 건가요? 이게 이제 금리가 상승한 것은 일단 주담대를 받는 일반 내집마련하는 실수여자들을 지금 금리가 너무 비싼데 나중에 좀 더 금리 떨어지면 사야지 이런 이제 수요 억제를 할 수 있는 기능을 가지고 있거든요. 그럼에도 불구하고 공급이 부족한 시장 그다음에 실거주 임무 토 전 지역이 토지 거래 허가 구역 서울 또 경기도 15개 지역이 토지거래 허가 구역으로 묶기다 보니까 매물이 줄어드는 거예요. 또 전 매물이 줄어들다 보니까 전세 가격이 오르겠죠. 또 전세 가격이 오르니까 월세 가격도 오르는 거고. 자, 이러면 안 되겠다. 이참에 내집마련 해야 되겠다. 이렇게 돌아서기 때문에 금리 상승에도 불구하고 공급이 부족한 시장에서는 수요를 억제하는데 한계가 있다. 이렇게 지금 보고 있는 거죠. 그러면 지금 금리가 중요한데 실수요자가 버티기 어려워지는 주가 주담대 금리는 어느 정도 수준이 될까요? 그 수준은 이제 뭐 개개인마다 다 차이가 있겠지만 은행에서는 지금 현재 스트레스 DSR를 적용하잖아요. 금리 상승하는 걸 감안해서 어 소득에 한돌를 줄여서 일단 대출 해 주기 때문에 지난 5월 대비 지난 6월 달 금융권 가게 주담대 연체율은 줄어들은 걸로 나타나고 있거든요. 그래서 아 은행에서 리스크 관리는 지금 현재 이제 안정적으로 하고 있다 이렇게 봐야 될 거 같아요. 그래서 어 지금 우리나라 이제 평균 저축률 총 저축률을 보면은요. 33%에서 37% 사이 왔다 갔다 하거든요. 그러니까 소득의 30% 정도는 저축을 해도 가정 경제는 문제가 없다라는 거거든요. 그래서 집을 살 때 월 소득이 300만 원이라고 하면은 100만 원 정도는 월리금 상환 금액으로 쓰더라도 가정 경제에는 문제가 없다라는 신호인데이 100만 원 원리금 상환하는요 한도마저도 은행에서는 금리 상승기에 대비해서 한도를 줄여서 대출 해 주고 있기 때문에 어 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만 우리나라 지금 가게 대출 총 총량 자체가 2,조원을 넘어서고 있어서 우리나라 GDP 지난해 2,600조원 대비해서 지금 89% 거의 90% 가까운 지금 수준을 보이고 있는데요. 아무래도 OECD 기준은 65% 수준이거든요.이 수준 자체가 가게 대출 총량은 많기는 많아요. 이렇게 가게 대출이 늘어난다라고 하 하면은 사실은 경제 조금 안 좋죠. 어, 우리 실물 바닥 경제. 왜냐면은 소득을 가지고서 소비를 해야 되는데 소비할 돈을 줄여서 대출 이자를 내야 되니까 그만큼 경제에 부담이 되는 거죠. 경제가 안 돌아가는 거죠. 그래서 정부에서는 어, 익스포저 한두 관리하는 거는 맞다라고 보여집니다. 그럼 22년 23년 전 앞으로 연끌 매물과 뭐 경매가 쏟아질 가능성은 없나요? 정매물건이 올 초 대비에서 서울 아파트가 매물이 그렇게 많지 않거든요. 300권 내외에서 움직이는데 요번 달는 400건이 넘고 있어요. 한 100권 정도가 늘어났는데 이게 그러면은 이제 경매는 두 가지 종류가 있잖아요. 임의 경매가 있고 강제 경매가 있는데 임의 경매에서 늘어난 거냐? 임의 경매는 주택보 대출이거든요. 강제 경매에서 늘어났느냐. 근데 임의 경매보다는 강제 경매에서 늘어난 비율이 높다. 그러니까 금리가 올라가면은 자영업을 안 되거나 이렇게 돈을 신용으로 빌려서 은행으로부터 빌린 이런 사람들이 더 압박이 더 심하다. 이런 걸로 이제 시장 흐름은 읽혀지고 있습니다. 그러면 지금 현재 9월 말인 지금에이 집값에 앞으로 서울 집값 기준했을 때 상승과 하락을 봤을 때 하락을 할 수 있는 이제 재료들은 어떤 것들이 있고 상승을 할 수 있는 재료들은 어떤 건지 있는 요인들이 있는지 좀 확인을 해 볼게요. 좀 만약에 서울 집값이 2027년에는 하락을 할 수도 있는 재료들은 좀 어떤 것들이 있을까요? 일단은 공급이죠. 공급인데 신규 공급은 단기적으로는 비탄력적이에요. 이루어질 수가 없죠. 근데 공급은 신규도 있고 기존 물량이 시장에 나와주는 것도 공급이거든요.

근데 시장의 매물이 다주택자들이 팔려고 해도 못 파는 이유는 세금 때문에 못 팔고 있거든요. 그래서 거래세를 좀 낮춰야 된다라는 거죠. 그래서 규제보다는 오히려 세금을 낮춰서 매물이 늘어나게 하면은 매물이 매물의 가격을 잡아서 시장 가격을 고정시키거나 떨어뜨릴 수 있다라는 거죠. 그래서 방법은 단기적으로 어떤 효과가 지금 정부에서 공급 대책이 계속 나오고 있지만 단기적으로는 시장에 영향을 안 미치는 이유가 비탄력적이기 때문에 그래요. 중장기적으로 가야지만 탄력적으로 변하는이 성격 때문에 지금 당장은 시장에 영향이 없다라는 거죠. 그렇다라고 하면은 거래세를 좀 인하해서 매물이 많이 시장에서 순환이 될 수 있도록 출해돼서 가격 안정에 도움이 될수록 하는 이런 정책. 그래서 규제보다는 완화 정책이 절실히 필요한 시점으로 보입니다. 완화 정책이 나오게 되면 집값이 좀 떨어질 수 있다는 의미 매물이 많이 출가 될 수 있으니까 아 그 외에는 집값이 떨어질 요인들이 지금은 많이 안 보이시나요? 어, 지금 상태로는 지금까지 이제 규제 일변도였잖아요. 규제를 많이 했었잖아요. 그럼에도 불구하고 83주째 84주를 향해서 달려가고 있는데 이런 상태가 지속될 가능성이 높고 올해 입주 물량은 지난해 47,000원으로 올해 지금 24,원, 또 내년에 18,원, 내후년에 15,000원으로 이렇게 줄어드는 걸로 돼 있거든요. 수유는 꾸준한데 이런 걸 감안하면은 아무리 금리가 어 우상향을 한다 하더라도 전월세 가격이 상승하는 한이 시장을 잡지 못하는 한 가격은 우상향할 가능성이 높다. 이렇게 예상을 하는 거죠. 다른 영상 보니까 좀 간다가 많이 간다고 하시던데 외부 변수가 없다면 이번 상승 시장 언제까지 이어진다고 보시나요? 공급이 이제 확실이 되고 규제가 완화되는 시점까지는 가지 않을까 이렇게 보여지네요. 규제가 완화되는 시점까지는 이제 정부가 완화를 할지 규제이 기조로 밀고 나갈지 완화를 할지는 지켜봐야 되겠지만 과거에 문재인 정부에서 사실은 집값이 가장 많이 올랐었잖아요.

그런데 윤성열 정부 들어와서 가격이 떨어졌단 말이죠. 그때 공급이 확 늘어나서 떨어진 건 아니거든요. 수요가 확 감소해서 떨어진 건 아니거든요. 규제 정책에서 정책 기조가 바뀌었기 때문에 기존 매물이 시장이 많이 나왔다라는 거예요. 그래서 가격은 떨어졌다. 조정을 받았다 이렇게 보는 거거든요. 네. 오히려 정부의 정책이 완화가 돼야지 직값이 떨어질 것이다. 네. 지금까지 그런 기조로 말씀드렸죠. 그럼 만약에 그 완화가 없다면 앞으로 계속 좀 오른다고 완화가 없다라고이 기조로 간다라고 공급을 해야 되겠죠. 신규 공급을 해야 되겠죠. 그런데 신규 공급을 어떠하느냐도 중요하죠. 예. 실수자들이 원하는 지역에 그러니까 원하지 않는 지역에 지금 전국의 미분양 아파트가 65,000원가 넘고 있어요. 그러면은 미스매칭되는 거잖아요. 사람과 주택이 미스매칭되는 건데 자 매칭될 수 있는 지역에 공급할 수 있느냐라는 거죠. 그거는 정비 사업을 통해서 분이 안 되는데 이게 한계가 있다라는 거예요. 그러면은 기존 매물이 시장에 추될 수 있어야 된다라는 거죠. 시장에서 원하는 지역에 실수자들이 원하는 지역에 매물이 출해될 수 있는 정책이 지금은 절실해 보이는 그런 시점으로 보이네요. 자, 그럼 곰이 얘기나? 서울은 매년 5만에서 6만 가구가 필요한데 입주는 올해 2.4만, 내년 1.8만 가구인데 8산 달에 23만5도 8에서 한 13년이 걸린다면 당장 쓸 수 있는 공급 카드는 뭐가 있는 거죠? 없죠. 그게 이제 없기 때문에 완화 정책으로 기존 매물이 나와야 된다라는 거. 그렇죠. 그러니까 지난 정부에서 갑자기 공급을 시장에 한 건 아니잖아요. 신규를 대폭적으로 한 건 아닌데. 근데 가격이 떨어졌던 이유는 규제 완화 기조가 시장에서 읽혔기 때문에 가격이 안정이 됐었고 떨어졌었거든요. 네. 그럼 공급은 언제부터 좀 신규 공급은 언제부터 늘어나는 거예요? 2030년까지는 거의 없다는 걸 제가 언제부터 어쨌든 다시 올라가죠.

지금 뭐 서울시에서 정비 사업 신통 기획이나 이런 걸 통해서 지금 정비 사업을 하는데 이런게 이제 과시하돼서 입주하려고 하면은 10년 정도는 봐야 되지 않을까요? 아 10년이 걸리나요? 네. 정비 구역이 지정되기까지 지정되기까지 5년인데 이거를 2년으로 줄어 준 거예요. 서울시에서 신통 기획으로. 그러면 이제 그때부터 추진이가 설립되고 조합 설립되고 시공사 설립되고 사업승인 인간하고 관리 처분 인가받고 2주 착공 중공이에요.요 시간을 감안하면은 굉장히 많이 걸리는 거죠. 그리고 용상 공급 주택 공급 두고도 정부와 서울시가 업박자인데 교수 짓든 안 짓든 한 목소리가 중요하다고 말씀해 주셨는데 어떤 의미인가요? 시장의 이제 지방정부나 중앙정부는 시장의 모든 정책에 대해서는 한 목소리가 나와야 돼요. 업박자가 나오면은 시장에서는 정부의 얘기를 신뢰하지 않거든요. 아, 근데 지금 업박자 좀 심하잖아요. 예. 그래서 그분은 내부적으로 정부에서 지방정부, 중앙정부 조율할 수 있잖아요. 그런 것들을 좀 조율를 해서 뭐 짓든 안 짓든 한 목소리가 나오는게 좋다 이렇게 보는 거죠. 시장 안정을 위해서는. 그리고 또 용적률을 올려줘도 기부 체납 때문에 실질 용적률이 준다고 하셨는데 제초한 분상제 이주비 대출한도 중 가장 먼저 풀어야 된 건 뭔가요? 이게 이제 기부채납을 너무 많이 받고 있어요. 예. 그래서 임대 아파트 예. 임대 아파트를 기부체납 형식으로 많이 가지고 가고 있죠. 어 그러면은 지금 이제 공사비도 올라가고 있는데 또 재건축 초과의 환수 재건축 부담금도 있는데 웬만한 지역에서는 30년 40년 된 아파트들이 거기에 청년들이 사는게 아니라 나이먹은 5, 60대 6, 70대들이 많이 살잖아요. 그때 이제 은퇴 준비를 하고 뭐 정말 많이하지만 560 내외 돈을 가지고서 어 은퇴 준비를 하신 분들이 있는데 이게 추가 분담금, 최초안 이런 것들이 뭐 무조 부담이 된다라고 하면은 훨씬 아프겠죠.

어 그래서 제초안도 조금 폐지돼야 될 걸로 보고요. 그다음에 기부채나 임대 주택을 안아 지면은 여기에서 어 정부에서는 원가도 안 되는 금액에 사가거든요. 나머지 비용은 주합분들 추가 분단금으로 내야 되는 겁니다. 그래서 이제 추가 분단금이 기하급수적으로 늘어가면은 사실은 이게 뭐 재건축 동의 자체가 받기가 쉽지 않은 거거든요. 또 하다가도 엎어질 수 있고 그래서 아 이런 정비 사업을 통해서 신속하게 주택 공급을 하기 위해서는 이런 걸림돌들을 좀 걷어내는게 좀 좋을 거 같아요. 무조건 뭐 용적률 올려 준다고 그래서 많이 가져가면은 그만큼 추가 분담금을 많이 해야 되기 때문에 그런 거는 좀 적절하게 하는게 좋지 않을까 그렇게 보여주고 있습니다. 또 공공급은 입지에서 민간 정비 사업을 못 이기고 상기 신도시도 쉽지 않다고 하시던데 양주 옥정처은 집보다 교통망이 먼저야 되는 이유 뭘까요? 어 이게 이제 입주를 하면은 출근하는데 뭐 하루 걸리고 퇴근하는데 하루 걸리면은 이게 큰 의미가 없잖아요. 그러니까 인프라가 먼저 깔려야 되죠. 그래, 요번에 발표한 거 중에 대곡에 4만 정도 주택 공급을 한다고 하잖아요. 대국은 GTX A가 쓰는 대국역이에요. 그 주변 지역 그린벨트의 사만녀 가구를 이제 지켰다고 하는 건데 입지 선정이 굉장히 좋아요. 그래서 이렇게 교통이 어 거기서 타면은 삼성역까지 강남으로 출퇴근이 이제 2028년에 개통이니까 이게 15분이면 온다라는 거죠. 예. 그러니까 거기에 살만하죠. 15분이면은 대국 살 만하죠. 그래서 이렇게 교통환경이 서울로의 교통환경이 완전하게 인프라가 정비되어 있어야 된다. 그 전에 하면은 분양도 잘 안 되고 잘 안 가려고 하고 서울 수요를 수도권 2기나 3기 이런 신도시로 분산하는 정책 자체가 잘 시장에 먹히지 않는다. 이렇게 볼 수 있는 거죠. 어 저 강남 얘기 나와서 강남 소초가 5주 연속 하락하고 송파도 21주 만에 하락 전화했는데 이게 서울 전체 하락의 시작으로 봐야 될까 아니면 뭐 스프링처 다시를 매수 기회로 봐야 될까요?

그러니까 강남 상구는 조금 서울 전시장 우리가 이제 금강구나 노도강이나 이런데 어 5천만 원 1억 올라가는게 굉장히 중요한 숫자고요. 예. 강남 상구에 10억 떨어졌다, 20억 떨어졌다. 10억 올라갔다, 20억 올라갔다는 큰 의미는 없어 보여요. 여기는 거래량도 작을뿐만 아니라 이게 10억이 20억이 떨어졌다라고 해서 여기에 전세 사는 사람들이 받아 줄 수 있는 그런게 안 된다라는 거죠. 다른 외부에서 뭐 100억에서 20억 떨어진 80억 물건을 사질 만한 대기 수요가 많은 지역은 아니기 때문에 그렇다라는 거죠. 스처올라 또 있는 이런 조종 그니까 급락이 기복이 심한 지역이다. 그니까이 지역에 가장 이런 이제 등락에 영향을 받는 건 여기는 세금입니다. 세금 규제에 가장 큰 어 영향을 받는 지역이기 때문에이 지역이 떨어지기 때문에 다른 지역도 떨어진다. 그렇지 않아요. 다른 지역은 전월세 매물이 줄어들고 매매 가격 올라가고 있는데 이런게 해소 되지 않느나는 안 되죠. 여기에 매매 가격 올라간다고 어 노동왕 살 수 있는 사람이 강남 상구에 와서 살 수는 없거든요. 그러니까 그 지역 다른 지역 3개9를 제외한 22개 9 지역을 우리가 주시해서 봐야 된다 이렇게 보고 있어요. 그러면 지금 현재는 어쨌든 강남 상구가 하락 전환을 했고 그다음에 강부 여전히 오르고 있는데이 다음은 뭐 어떻게 된다고 보시는 거예요 교수님은 강상구 여전히 하락하고 강 여전히 계속 오른다는 건가요? 강남구도 어느 이제 저지선이 있겠죠. 어 강남구를 그럼에도 불구하고 강남상구에 진입하려고 하는 가롯하려고 하는 현금 그니까 강남상구는 대출 받아서는 못 오는 이런 시장이거든요. 그래서 현금 부자들이 들어올 수 언제든지 들어올 수 있는 시장인데이 시장의 기회를 보고 있는 거 같아요. 현금 부자들이. 자 그러면 올해 강남군은 1% 올랐는데 성북구는 13.5% 5% 올랐더라고요.

돌 똘똘 한 흐름은 언제까지 가고 대출이 막힌 시장에서 집 고르는 기준은 좀 어떻게 달라지고 있나요? 집은 어 우리가 이제 뭐 어 지역이든 마찬가지지만 어떤 동네에 산다 뭐 노원구에 산다라고 하면은 가장 중요한게 어 세대수가 되겠죠. 음, 세대수 나올로 아파트보다는 세대수가 대기 수요도 있고 인프라도 잘 갖춰질 수 있고 재건축 후에는 대형 단지로 커뮤니티가 제대로 들어갈 수 있기 때문에 대형 단지가 중요하다.이 기준은 2,000세대 플러스 마이너스 500세대 그래서 최소 100세대에서 2,500세대 규모의 경제를 할 수 있기 때문에 1세대도 살짝 작나요? 조금 작다라고 보여지죠. 자, 그러면 이제이 세대수가 그 동네에서 요런 세대를 골랐다라면 교육 환경이죠. 초중고 유천원이 주변에 있어야 특히 초등학교가 단지 안에 있으면 더 좋겠죠. 그다음에 이제 더 중요한 거는 학원가가 있느냐 없느냐에 따라서 가격 차이는 또 나게 됩니다. 그래서 학원가가 제대로 갖춰져 있느냐 아 이것도 도부권으로 이용할 수 있느냐 이것도 이젠 중요한 선택의 기준이 되고 세 번째는 편의 시설입니다. 예전에는 뭐 백화점 대형 마트가 굉장히 중요했는데 이게 이제 지난해 우리나라 온라인 매출액이 270조예요. 그러니까 많은 분들이 이제 뭐 온라인에서 구매하면은 새벽 배송을 해 주니까요. 네. 그러니까 오프라인 매저항을 잘 안 나간다라는 거죠. 이런 걸 감안했을 때는 그런 이제 어 중요도는 떨어지고 종합 병원, 대형 병원 예. 이런 병원이 주변에 아파트 단지 주변에 있으면은 직값에 분명히 영향을 미친다라는 거고요.네 번째는 이제 자연환경이죠. 한강 둔치라든가 올림픽 공원이라든가 용산 공원이라든가 여의동원 이런 데들이 대형 공원들은 분명히 주변 집값에 영향을 미치고 다섯 번째는 교통환경입니다.

지하철 여기에서 몇 분 거리에 있느냐, 5분 거리에 있느냐, 10분 거리에 있느냐 자, 이거에 의해서 집값이 결정이 되는데 이런 다섯 가지 원칙을 가지고서 뭐 내집마련 할 때 참고로 하시면은 좋을 것 같습니다. 다섯 가지 그 기준. 음 자 10억이 또 서울외각 경기 비교제지역 수남매 전망도 많더라고요. 수남매 마지막 순수와 끝나는시는 뭐 그리고 외곽 추격 매수 리스크는 없을까요? 있죠. 비규제 지역은 분명히 이유가 있는 거거든요. 교통환경이 불편한다든가 여러 가지 생활 인프라가 안 갖춰져 있다든가 이런 거거든요. 그래서 저는 풍선 효과가 그럼 규제를 하면은 계속 충청도까지 갈 거냐라는 거예요. 그렇지는 않거든요. 그래서 이제 규제의 효과가 올 상반기에 보면은 빌라 거래가 계속 늘고 있어요. 예. 그러면은 기존에는 지역에서 지역으로의 이런 지금 풍선 효과가 났다라고 하면은 지금은 지역으로의 풍선 효과가 아니라 상품으로 종목으로의 풍선 효과가 나타나고 있다. 그래서 지난해 대비해서 지금 빌라 매매 거래량이 30%까지 지금 올라오고 있어요. 네. 그래서 정비 사업 재개발이 진행되고 있는 정비 구역 안에 이런 빌라 매매권수가 늘어나고 있고 우리가 이제 이런 정비 사업을 하려면 연번 부여를 하고 그다음에 대상 지역을 지정을 하는 거거든요. 그러면 이제 연번 부여 된데까지도 거래량이 지금 늘어나고 있다라는 거죠. 이런 지역에 사놓으면은 청년들은 나는 10년 뒤에 뭐 지금 내가 30대니까 40대의 아파트로 바뀌는 거 난 좋아 이러면서 이제 거기에 불편해도 거기에 들어가서 완전 몸테크를 하는 거죠. 네.풍선효과가 아닌부동산 종목으로 상품으로 풍선효과가 서울에서는 있다. 이렇게 어 봐야 될 것 습니다.