리츠는 왜 못 오르고 못 빠질까? 월배당 11%가 나오는 구조를 까보자!

부동산에는 캡 레이트(cap rate)라는 숫자가 있습니다. 건물에서 1년에 나오는 순영업이익을 건물 가격으로 나눈 수익률입니다. ​ 27억짜리 라체르보푸르지오써밋이 1년에 전월세 환산율 기준으로 대충 7000만 원을 벌면 cap rate가 2.59%라고 생각하면 됩니다. 100억 원짜리 건물이 1년에 6억 원을 벌면 cap rate가 6%라고 생각하면 되겠죠. 2026년 2분기 미국 상장 리츠의 implied cap rate는 약 5.7%였습니다. 그런데 국채가 4.9%를 줍니다. 투자자 입장에서는 당연히 이런 생각이 듭니다. ​ ???: 미국 정부가 거의 5%를 주는데 굳이 건물 공실 위험과 회사 부채까지 떠안으면서 리츠를 비싸게 사야 함? 왼쪽이랑 오른쪽이랑 이자가 1%밖에 차이가 안 나면 여러분이라면 무엇을 살 것 같으세요? 아마 왼쪽이겠죠. 바로 이게 리츠의 천장입니다. 사진 출처: cbre.com CBRE가 미국 부동산 전문가들에게 "10년물 금리가 어느 수준까지 내려가야 부동산 거래가 눈에 띄게 늘어날 것 같나요?" 라고 물었다는데, 중앙값은 3.75%였습니다. ​ 지금 4.9%대하고는 상당한 거리가 있습니다. ​ 2026년 상반기에는 10년물이 4% 아래까지 내려갔다가 4% 후반대로 다시 튀었는데도 미국 전체 부동산 평균 cap rate는 거의 움직이지 않았습니다.

​ CBRE 조사 응답자의 약 60%도 향후 6개월 동안 cap rate가 별로 움직이지 않을 것으로 봤습니다. ​ 30년 고정 모기지 금리도 9월 10일 기준 6.76%로 1년 전 6.35%보다 높습니다. ​ 물론 IYRI가 들고 있는 데이터센터나 물류센터 리츠를 주택담보대출 금리 하나로 설명할 수는 없습니다. 다만 미국에서 부동산을 사기 위해 빌리는 돈 자체가 여전히 비싸다는 건 확실합니다. ​ 건물 실적이 좋아져도 그 건물을 더 높은 가격에 사줄 사람이 나오려면 자본비용부터 내려가야 하겠죠. ​ 지금은 이게 안 됩니다. 그런데 리츠가 아래로도 잘 빠지기 어렵습니다. 여기가 훨씬 재미있는데, 지금 미국 부동산은 건물이 망해서 싸진 시장이 아닙니다. 멀쩡한 건물을 비싸게 살 사람이 없는 시장에 가깝습니다. 사진 출처: 야후파이낸스 2026년 2분기 미국 에쿼티 리츠의 평균 점유율은 93.8%였습니다. ​ REIT 전체 NOI는 전년 대비 6.8% 늘었고 같은 건물만 비교한 Same Store NOI도 4.1% 증가, FFO는 12.4% 증가 ​ 참고로 NOI(Net Operating Income)는 임대료 등 부동산 수입에서 관리비, 수선비, 재산세 같은 운영비용을 뺀 순영업이익입니다.

FFO는 리츠가 실제 부동산 영업을 통해 얼마나 돈을 벌고 있는지를 볼 때 가장 많이 쓰는 지표 중 하나입니다. ​ 전체 리츠의 거의 80%가 전년보다 NOI가 늘었대요. 건물에 세입자가 빠져나가고 임대수익이 박살 나고 있는 상황이 전혀 아니라는 거죠. ​ 오히려 높은 금리가 새로운 효과를 만들고 있습니다. 새 건물을 못 짓거든요. ​ 개발업자가 돈을 빌려 토지를 사고 몇 년 동안 공사를 해야 하는데 자금조달 비용이 너무 높아졌습니다. 새 건물을 완성해서 기대되는 수익률은 6%인데 돈을 빌리는 비용까지 감안하면 7~8%가 든다면 굳이 지을 이유가 없습니다. 사진 출처: 하우징워치 ???: 어 이거 완전 동아시아 어느 나라의 그... ​ 그래서 개발 프로젝트가 미뤄지고 신규 공급이 줄어듭니다. ​ 새 물류센터, 새 아파트, 새 상업시설이 덜 들어오면 이미 건물을 가지고 있는 리츠 입장에서는 오히려 편해집니다. 경쟁 건물이 적으니 공실을 방어하기 쉬워지고 임대료도 유지하기 쉬워지겠죠. 높은 금리가 오늘의 리츠 주가는 누르면서 몇 년 뒤 리츠 사업에는 공급 감소라는 호재를 만들어주는 겁니다. 재무구조도 생각보다 멀쩡합니다. 사진 출처: Nareit

왜 그러냐면 계산이 매우 간단합니다. ​ 회사가 가진 건물을 따져보니 주당 100달러 가치인데 주식시장에서 자기 주식이 80달러에 거래된다고 해봅시다. 그럼 100달러 주고 새 건물을 사는 것보다 80달러에 자기 주식을 사는 편이 낫습니다. 가격이 더 싸질수록 자사주 매입의 경제성이 좋아집니다. 사진 출처: 구글 ???: !!! ​ 외부 투자자들도 똑같이 봅니다. ​ 2026년 2분기에 발표된 미국 상장 리츠 M&A는 5건에 총 427억 달러, 이 가운데 회사를 통째로 사서 아예 비상장으로 돌리는 거래도 58억 달러였습니다. 상장된 회사를 통째로 사는 게 그 회사가 가지고 있는 건물을 하나씩 사는 것보다 싸지면 누군가는 계산기를 두드립니다. ​ 이제 리츠 주가가 위로 올라갈 때는 정확히 반대 현상이 나타납니다. ​ 주가가 보유 부동산 가치보다 비싸지면 리츠는 비싸진 자기 주식을 발행해서 자금을 조달하는 게 유리합니다. ​ 그러니까 리츠 시장에는 이런 힘이 자연스럽게 존재합니다. ​ 너무 싸지면 회사와 사모자본이 삼 너무 비싸지면 회사가 주식을 더 찍어냄 아래로 내려가면 주식 수요가 늘고 위로 올라가면 주식 공급이 늘어나는 셈

​ 박스권이 만들어지기 꽤 좋은 구조죠(특히 고금리 하에서). 사진 출처: 구글 유일하게 박스권이 아닌 건(커버드콜에 적합하지 않은 건) 데이터센터 리츠인데, 여기서 IYRI의 구성 자체를 볼 필요가 있습니다. ​ IYRI 상위 종목에는 헬스케어 부동산 웰타워가 11.48%, 물류센터 프롤로지스가 8.85%, 데이터센터 디지털 리얼티와 에퀴닉스가 각각 4.61%, 4.59% 들어 있습니다. ​ 쇼핑몰 사이먼 프라퍼티 그룹 4.47%, 통신타워 아메리칸 타워 4.17%, 리얼티 인컴 4.07%, 퍼블릭 스토리지 3.57%, 벤타스 3.17%인데 온갖 잡다한 업종이 섞여 있습니다. ​ 이게 상당히 중요합니다. ​ AI 데이터센터가 폭발적으로 좋아져서 DLR과 EQIX가 올라가도 AMT가 내려갈 수 있음 고령화 수혜로 WELL이 올라가도 물류센터가 쉬어갈 수 있음 쇼핑몰, 셀프스토리지, 주거용 리츠도 각자 다른 이유로 움직임 ​ 개별 리츠는 꽤 크게 움직이는데 모두 합친 부동산 지수는 생각보다 멀리 못 갈 수 있죠. ​ 지금은 온갖 거시경제 요소가 다 멋대로 움직이니 리츠도 한 방향으로 질주한다기보다 금리와 섹터별 펀더멘털에 따라 계속 흔들리고 있는 겁니다.

사진 출처: 구글 NEOS Real Estate High Income ETF(IYRI)입니다. ​ NEOS가 2025년 1월 출시한 미국 리츠 커버드콜 ETF인데 2026년 8월 말 기준 분배율은 10.84%, 최근 12개월 분배율은 10.93%입니다. 순자산도 3억 달러를 넘어섰습니다. ​ 커버드콜 ETF의 구조를 여기서 다시 설명할 필요는 없겠습니다. ​ 중요한 건 지금 IYRI가 장사하는 방식, "옵션 팔기" 에 묘하게 좋은 환경에 들어와 있다는 겁니다. ​ 리츠가 폭등하면 커버드콜은 상승분을 놓침 반대로 리츠가 폭락하면 옵션 프리미엄 몇 푼으로는 하락을 못 막음 그러니 제일 좋은 건 가격이 위아래로 시끄럽게 흔들리되 결국 멀리 가지 못하는 시장 ​ 2026년 9월 미국 리츠가 딱 이런 상황에 가까워지고 있습니다. ​ 미국 리츠는 왜 위로 확 올라가기 어려울까요? 사진 출처: CNBC 제일 먼저 봐야 할 숫자는 미국 10년물 국채금리입니다. ​ 10년물은 한때 장중 4.99%까지 올라갔고 이후 4.95% 부근에서 거래됐습니다. 미국 정부에 돈을 빌려주기만 해도 거의 5%를 주는 세상입니다. 부동산 입장에서는 상당히 불편합니다. 사진 출처: 네이버 지도

​ IYRI 입장에서는 한 종목이 얼마나 오르느냐가 아니라 이 다양한 리츠를 몽땅 합친 지수가 얼마나 멀리 가느냐가 중요합니다. ​ 지금처럼 안에서는 난리가 나는데 전체는 서로 상쇄되는 상황이면 매우 매력적인 거죠. ​ 슬슬 정리를 해 볼까요? ​ 지금 리츠 시장은 조용하지 않습니다. 오히려 엄청 시끄러운 편인데요. 중동 문제 때문에 유가는 다시 배럴당 100달러를 넘네 마네 하고 8월 미국 CPI는 전월 대비 0.4%, 전년 대비 3.4% 올랐습니다. 사진 출처: CME Fedwatch 9월 FOMC에서 0.25%p 금리 인상 가능성도 시장에서 약 85%까지 올라왔습니다. 어제는 인플레이션 때문에 리츠가 빠지고 오늘은 경기 걱정 때문에 금리가 내려가면서 다시 오르니 가격은 흔들립니다. 그런데 앞에서 설명한 여러 이유 때문에 한 방향으로 멀리 가기도 어렵습니다. 옵션을 파는 입장에서는 이 차이가 중요합니다. 커버드콜에게 좋은 시장은 아무 일도 없는 시장이 아니고 시끄러운데 결국 제자리인 시장입니다. ​ 불확실성이 높으면 옵션을 사는 사람이 더 비싼 값을 지불할 가능성이 높아지니까요.

​ "혹시 크게 오를지 모르니 이 가격에 살 권리를 미리 사두겠다" 는 사람이 내는 돈이 옵션 프리미엄입니다. IYRI는 그 돈을 받는 쪽이죠. ​ 물론 이 논리에도 종료 버튼은 있는데, 앞서도 말씀드렸듯 10년물이 4.9%에서 4.0%나 그 아래로 빠르게 떨어지면 상황이 달라집니다. ​ 그런데 대 트럼프 각하께서 하는 걸 보면 근시일 내에 그러기는 어려울 것 같군요(...). ​ 그래서 지금 IYRI에 가장 좋은 시나리오는 금리가 내려가는 것도 아니고 더 올라가는 것도 아님 짜증이 조금 날 정도로는 높은데 내려오지 않는 것이 가장 바람직함 ​ 부동산에 적용되는 할인율이 내려가고 cap rate가 압축되기 시작하면 모든 게 달라지겠지만, 적어도 올해 동안은 별반 변화가 없을 가능성이 큽니다. ​ 물론 그 때가 오면 위를 막아놓은 커버드콜보다 그냥 IYR 같은 순수 리츠 ETF를 들고 있는 사람이 더 많이 먹을 가능성이 높겠죠. ​ 읽어주셔서 감사합니다. ^^