레고랜드 사태로 겪었던 그 금융 구조를 지금 미국 AI 데이터센터가 따라가고 있습니다ㅣ김열매 대표

AI와 AI 데이터 센터죠. >> 아, 네. 사실 이제 AI도 그렇지만 AI 데이터 센터 하면은 김열매 대표님이 전문가라고 할 수 있는게 이게 부동산이잖아요. >> 맞아요. 네. >> 어, 그래서 뭐가 관심이 많아요? 데이터 센터에 >> 이게 지금 AI 데이터 센터의 자본 조달 구조가 >> 금융 구조가 점점 >> 부동산 PF를 닮아가고 있더라. >> 음. >> 그리고 레버리지 비율이 높아지고 있고. >> 음. 각종 돈이 몰려가고 있더라. 요거는 이제 양면성이 있는 거죠. >> 돈이 막 몰려가고 있으니까 엄청 좋은 데구나. >> 이것도 분명히 맞고. >> 근데 그게 점점 남의 돈이 많이 들어가고 B2가 많이 들어가네. >> 음.이 >> B2의 구조가 복잡해지네.

자기 장부에서 일으키는 부채가 아니고 >> 대부분은 누군가가 SPV가 뭐 우리나라는 PFV라고 주로 말하는데 프로젝 파이낸싱 비이클 >> 이거는 페이퍼 컴퍼니에요. 이런 명목 회사를 설립한 다음에 해당 프로젝트를 추진하는이 명목 회사에 작은 자본을 넣어놓고이 회사가 부채를 일으키고이 사업의 주체가 임차인을 먼저 구에다가 보증을 쓰게 하든 >> 누군가의 보증으로이 대출이 돌아간단 말이에요. 그러니까 이게 초반에는 임차인들이 그니까 지금 데이터 센터 같은 경우에는 지금 어 AI 기업들 투자 늘리고 우리 막 좀만 쓰면 맨날 막히고 답 기다려야 되고 이러잖아요. 그러니까 데이터 센터 임대료를 얼마든지 주겠다고 막 찾아다니고 있단 말이에요. 미국의 데이터 센터가 임대 지금 공실이 1%예요.

아, >> 그러면 자연 공실 이하다. 우리가 이렇게 얘기하는데 공실이 없는 거죠. >> 공실이 없는 거죠. >> 그러니까 지금 임대료가 1, 2년 사이에 50%가 올랐나요? 아, >> 지금 재계약하려고 하면 돈 많이 안 내면 나가야 돼요. 들어오겠다고 줄서 있는 거예요. >> 그러니까 기존에 지어 놓은 데이터 센터가 너무 장사가 잘 되니까 음 >> 아, 나도 옆에 가서 저 땅 사 가지고 해야겠다. >> 이게 지금 몰려가고 있는 거죠. >> 그렇군요. 이게 이제 질문을 이제 부동산 PF부터 정리를 좀 해 보면 부동산 PF 자체가 나쁜 건 아니다. >> 그렇죠? 금융의 쓸모는 있다. 하지만 문제가 되는 결국엔 문제가 되는 경우에는 두 가지를 얘기해 주는 건데 첫 번째는 탐욕.

>> 아, 왜 말이 되는 거 같으세요? >> 아니, 그니까 컴퓨팅의 수요가 지금 결국은 컴퓨팅이라는 무형 자산을 담보로 지금 금융을 만들겠다는 거거든. 그니까 이게 안 보이는 거라서 더 힘든 거 같아요. 그니까 땅이면 모르겠는데 지금 우리는 지금 GPU를 담보를 하고 있다라고 말을 하고 있지만 GPU는 유형 자산이니까 그게 뭐야 이렇게 얘기하지만 저는 컴퓨팅을 담보로 하고 있다라고 생각을 하거든요. 데이터 이제지 최근에 이제 젠순하게 얘기한 것도 >> 근데이 컴퓨팅의 가치가 이게 어떻게 되는지를 알 수가 없으니까 >> 더 어려운 거 같아. 근데 지금 나오는 건 뭐냐면 컴퓨팅의 가치가 높아지려면 컴퓨팅을 쓰겠다는 사람들이 어마어마하게 많아져야 되거든요.

>> 그렇죠? >> 근데 그렇게 하기 위해서는 모든 혁명이 이제 그랬듯 민주화가 일어나야죠. >> 아. >> 어. >> 그러려면 좀 쌓져야 되잖아요. >> 엄청나게 싸져야 되 거예. 그니까 지금에 아스트라가 나왔을 때 이제 우리가 주목해서 봐야 되는 거는 기존의 한스 구조에서는 60점 봤던 애가 어 오픈 AI가 만든 하네스에서는 99.9를 구를 맞았다는 거거든요. 그니까 얘네둘의 코스트가 차이가 없어요. >> 비용 차이가 없는데 성능만 좋아졌는데 이거는 그 이제 AI가 일할 수 있는 구조만 바꿔서 그러니까 이렇게 바꿔냈다는 거고 그 말은 결국은 비용이 엄청 싸졌다는 얘기죠. 성능에 비한 비용이. 음. >> 그래서 이제 그니까 뭐 물론 쌤 말씀하 얘기지만 어마어마한 창업품이 일어날 거다.

>> 아 >> 그래서 이제 컴퓨팅을 사겠다는 애들이 뭐 비테크뿐만 아니라 저도요 저도요 엄청나게 많아질 거다. 그러면 컴퓨팅이 얼마나 많아지겠냐. 근데 컴퓨팅은 담보로 대출을 하는데 이게 왜 안 되겠냐 이런 식의 이제 주장인 거거든요. >> 음. 이게 컴퓨팅 파워가 이제 많이 필요하고 성능이 좋아지는 거 저 다 동의해요. 왜냐면 우리 플로피디스크 세 세대잖아요. >> 뭐 PC는 사이클이 있었고 IT의 사이클은 있었어도 가격의 변동은 있었어도이 IT 산업에서의 컴퓨팅 성능이 후퇴한 적은 단 한 번도 없죠. 그죠? 그래서 익스포넨셜한 성장이 계속 나오고 있는 거잖아요. 그 부분은 의심의 여지가 없어요. 다만 이런 거죠. 오픈 AI가 자꾸 더 좋은 모델을 내놓고 중국도 그걸 계속 따라가요.

그런데 이게 비용 최적화되면서 효율이 더 좋아진다는 얘기는 >> 음 >> 오히려 데이터 센터의 물리적 자산 측면에서는 리스크가 될 수 있어요. >> 지금 많이 짓고 있는 또는 이미 돌아가고 있는 운영 중인 데이터 센터가 A도 지금은 임대로가 높잖아요. 엔비디아의 5년 전 칩 A100 그리고 몇 년 전 칩인 H100도 지금 임대로가 계속 올라가고 있는 건데 >> 음 >> 새로운 칩이 성능이 100배 좋아지는게 전력 사용량도 심지어 낮고 >> 이런 걸로도 최고의 성능을 낼 수 있는 AI가 계속 나온다면 >> 아 >> 과연 공간적 수요 측면에서 과거에 지어진 데이터 센터에 A을 돌리고 있는 것들의 임대료가 과연 계속 올라갈까?

옛날에 생각해 보시면 아이폰 나올 때 >> 이건 좀 극단적인 비유긴 하지만 아이폰 나올 때 내비게이션 회사 아이비 아시죠? 아님왜일라고 >> 근데 지금 AI는 뭐를 파괴할지 지금 우리가 잘 모르니까 아포칼립스 얘기를 하는 거잖아요. 그런데 지금 초고성능 칩이 계속 나온다고 하는 거 자체가이 >> 과거에 칩을 쓰고 있는 많은 데이터 센터의 임대료를 과연 올릴 것인지 그들의 감가 상각이 혹시나 빠르게 일어나야 되는 건 아닌지 >> 요런 생각이 좀 드는 거죠. >> 아 그 기업이 망하면 데이터 센터 남겠죠. >> 음. 음. 데이터 센터가 지금 너도 나도 이제 옛날 걸로도 만들고 최신 걸로도 만들고 이렇게 하다 보니까 이제 뭐 지금은 당장 뭐 필요해 가지고 다 쓰고 있는데 더 좋은 칩이 나오면 기존의 칩의 가치가 떨어질 수 있는 거 아니냐 이제 그런 우려가 있네요.

네. >> 두 번째는 숨기고 싶은 욕구. 부회 부채. 근데 그 두 가지가 어 데이터 센터에도 똑같이 나타나고 있는 건데 저는 여기서 이제 그게 이제 초기냐 아니면은 중기냐 말기냐를 봐야 될 거 같은데 이제 시작인 거라고 봐야 되지 않나요? 어떻게 봐야 돼요? 이제 뭐 야구에 9회에 몇 회냐 이런 얘기 많이 하잖아요. >> 근데 2회는 아닌 거 같아요. 근데 그렇다고 7회는 아니에요. 또 >> 중간 어드맨 거 같은데 중간을 넘어가는지 안 넘어가는지 제가 잘 모르겠는 거예요. >> 아니 그니까 보통 이제 야구도 오후 끝나면 좀 잠깐 쉬잖아요. >> 맞아요. 그래서 [웃음] >> 그게 지금 제일 중요한데 그게 굉장히 헷갈려요. 근데 어쨌거나 전반전에 좀 있는 가능성이 아직은 있어 보이는 게 >> 왜 그러냐면 여기에 투자하겠다는 자금이 줄서 있고 >> 음 >> 땅을 열배를 주고라도 사겠다는 사람이 있는 걸로 봐서는 >> 아직 전반전이 끝난 건 아닌 거 같다.

왜냐면 후반전으로 넘어갈 때는 보통은 이미 금융은 어느 정도 일으켜져 있고 그런 상태에서 건물을 한창 짓고 있어야 되는데이 >> AI 데이터 센터는 모두 알다시피 전력에 병목에 걸려 있잖아요. 그러니까 땅을 아직도 사고 있는데 공사를 빨리빨리 못 하니까 >> 아 >> 아직 후반전으로 넘어가기에는 병목이 좀 있는 거 같다. >> 네. >> 그니까 데이터 센터를 짓기 위해서는 일단은 땅부터 계약을 해야 될 거고 뭐 집안 뭐 이게 땅을 파야 되겠죠. 네하고 하 전기를 가져와 그 전기 가져 걸리니까 데이터가 완공되는 데는 지금 아직 많이 안 돼 있고 막 이런게 좀 있나 보네요. >> 지금 늘어지다가 >> 중간에 취소되는게 간혹 나와요.

그러니까 맞는 말이 될 수 있어요. 그런데 데이터 센터는 정말이 칩을 10년 쓰는게 맞아. 음. 근데 지금은 뭐 2년, 3년이면 원가 다 뽑을 정도로 장사가 잘된다 이러는데 >> 그게 아닐 수 있잖아라는 가능성이 있는 거고. 그래서 저도 지금 전체적으로는 아직 후반전으로 넘어간 건 아닌 거 같다라는 생각을 더 많이 해요. 지금 얘기한 것처럼. >> 데이터 센터로 몰려가는 자금이 아직 너무 많으니까. 음. 그러니까 그 얘기는 결국은 우리가 언제가 후반전이냐 혹은 문제가 되느냐를 생각했을 때 >> 돈이 계속 들어가고 있다라는 얘기는 이제어요 그러니까 금리를 조달 금리와 이제 운용 수익률로 따졌을 때 운용 수익률이 이만큼 높으니까 돈이 들어가는 거거든요.

그 돈이 들어가면은 가격이 올라가니까 운용 수익이 낮아지겠지. 낮아지다가 조달 금리가 높아지고 이게 이제 어느 순간 어 비슷하거나 역전되거나 했을 때가 이제 문제가 되는 거죠. 지금은 아직은 좀 아닌 거 같다. >> 제가 너무 찜찜한 거는 긍정과 부정에 혼합된 가장 찜찜한 뉴스가 >> 음 >> 어 5,억 달러를 음 >> 이제 엔비디아를 보고 6대 자산 운용사가 펀딩을 하겠다. 물론 5,억 달러가 아직 모인 건 아니더라고요. >> 자기 고객들의 돈을 우리가 갖고 와서 5,억 달러를 투자할게. 음런 보증을 선다. >> 25%의 합방을 지지해 준다. >> 근데 이제 이게 이제 찜찜한 거예요.

만약에이 가치에 대해서 모두가 믿는다면 그리고 너도 나도 뛰어들려고만 한다면 엔비디아한테 25%의 보증을 요구하지 않을 텐데 아이 >> 가치 산정을 사실은 투자자도 자기가 못 하니까 >> 그죠. >> 이럴 때 보증을 원하는게 아닐까?요 아,요 >> 부분이 약간 찜찜해지는 구간으로 가고 있다라는 생각은 드는 거죠. >> 음. >> 아, 근데 내가 이런 우울한 얘기 하려고 [웃음] 한 건 아니었. >> 근데 저는 저는 이제 또 반대로 생각해 보면 이런 생각을 할 수도 있는 거 같아요. 엔비디아가 보는 혹은 뭐 오픈 AI가 보는 AI 시대의 미래는 있을 거잖아요. 그들은 당연히 어마어마하게 밝은 미래를 보겠죠.

>> 마지막에 그러니까 마지막에 들어간 사람이 항상 문제인 거지. 그러니까 이게 아까 계속 우리가 얘기하는게 지금 2회냐 3회냐 5회냐 아니면 7회냐 8회냐 이거가 되게 중요한 개념인 건데 아직은 초기다. 그러나 이제 위험도 있으니까 여러분이 우리도 계속 모니터링 해야 된다라는 이야긴데 사실 이게 저도 그렇고 제일 많은 사람들이 걱정하는 거는 어 두 번째 주제죠. 이게 탐욕이 아니라 부채예요. >> 아 >> 믿을 수 없다. 이게 신뢰할 수 없다. 이런게 문제 아니겠습니까? 그러니까 뭐 비테크에 그니까 아무리 돈이 많아도 이들이 지금 이제 투자해 놓은 그 데이터 센터가 우리가 장부가로 장부상으로 볼 수 없고 음스럽다.

이거는 진짜 좀 문제인 거 같긴 해요. >> 이제 그 빅테크들의 부회 부채를 합산하면 3조 달러가 넘었다고 이거는 이제 주석이 계속 이제 나오거든요. 근데 한국의 부동산 PF의 역사도 초기에는 총량만 나와요. 왜냐면 이게 뭉뚱 예를 들어 뭐 우리나라로 치면은 현대 건설이 얼마 보증, GS 건설이 얼마 보증 이런 걸로 나와요. 총량만 그 회사가 각각 얼마씩을 했는지만 그것도 정확하게 안 나오다가 문제가 생기면 생길수록 어디에 얼마씩 무슨 조건으로 보증했는지를 다 주석에 달아. 그죠? >> 근데 지금 미국은 이게 디테일이 나오는 단계는 아니더라고요.

>> 그런데 아마 시장에서 이걸 와취아웃 해야 된다고 우려를 하는 사람들이 많아질수록 이게 점점 디테일해해질 거죠. >> 그래서 저는 아직은 봐야 될게 좀 있다. >> 음. >> 그리고 제일 중요한 거는 금이다. >> 음. 음. >> 그리고 여기서 더 나가면 이들의 부부채가 보통은 먼저 문제가 되지 않아요. >> 한국의 부동산도 문제가 생길 때 현대 건설, GS 건설이 먼저 문제가 생길 리가 없잖아요. >> 보통은 작은 데서 균열이 생기기 시작합니다. >> 아, >> 그래서 저는 네오클라우드도 째려보고 있고요. 물론 지금은 엔비디아의 적극적인 후원으로 투자와 보증과 할 수 있는 거 다 해 주니까 >> 잘 돌아가고 있어요.

>> 근데이 과정에서 나오는 거는 많은 피해자들이 나올 수도 있고 뭐 그런 거 아닌가요? 그래서 과거에 사이클로 놓고 봐도 이럴 때는 물론 많이 제가 주식을 사지 말라거나 이런 건 아니에요. 저도 AI 좋아하거든요. 반도체도 좋아하고 그런데 뭐냐면 물려도 큰 데서 물려야 되고 >> 근데 큰 거라고 안 빠지는게 아니에요. 많이 빠져. 그것도 생각해야 돼. 그럴 수 있다는 것도 언제든. 하지만 보통은 우리가 장기적인 안목으로 투자를 한다고 하면 지금 AI에 투자를 안 할 수 없기 때문에 >> 큰데 물려야 되고 각오는 하면서 들어가야 되고 물려도 보통은 다시 일어난다.

[한숨] >> 어 그니까 하우드막스가 >> 하워드막스가 >> 어 그러면서 이제 무슨 얘기를 했냐면 아니 그 호기심을 갖고 투자를 해야 된다. 하지만 이런 위험이 있는 있다는 거는 알고 있어야 된다. >> 알고 해야 되는 거고이 그 그냥 나는 저기 AI 안 할 거야. 투자 안 할 거야. 그래서 뭐 백화점 사고 뭐 하고 뭐 이런 거 좋죠. 그건 다치지 않을 순 있겠지. 백화점 차트 똑같이 움직여요. >> 아, 요즘 우리나라 백화점 말고 [웃음] 어, 미국 백화점. 근데 이렇게 되면 위대한 실 쓸 수 없으니 >> 어, 위대한 실을 쓰기 위해서는 음, 또 호기심을 갖고 계속해서 와치아웃 해야 되지 않나 이런 생각이 드네요.